명의신탁 주장 방어에서 자금 출처를 밝혀 청구를 기각시킨 사례
전부 기각
사건의 개요
명의신탁 주장 방어에서 매수 자금의 출처와 십여 년의 관리·수익 실적이 모두 의뢰인에게 있음을 금융 기록으로 증명해 친척의 이전등기 청구를 전부 기각시켰습니다.
명의신탁 주장 방어 사실관계
의뢰인은 십이 년째 보유해 온 상가 건물에 대해 친척으로부터 '명의만 빌려준 내 재산이니 돌려 달라'는 소장을 받고 저희 법인을 찾았습니다.
✔ 명의신탁 약정의 존부
✔ 매수 자금의 실제 출처
✔ 장기간의 관리·수익 귀속
문제의 상가는 십이 년 전 의뢰인 명의로 매수한 건물로, 이후 줄곧 의뢰인이 임대·관리해 왔습니다.
매수 당시 친척이 중개인을 소개하고 계약 자리에 동석했던 것은 사실이었습니다.
그 친척은 최근 사업이 어려워지자 '실제 매수인은 나였고 명의만 맡겼다'며 소유권이전등기를 청구해 왔습니다.
소장에는 당시 자신이 현금을 건넸다는 주장과 함께, 계약 자리에 있었다는 정황이 근거로 적혀 있었습니다.
저희는 이 유형의 사건에서 승부처가 결국 '돈의 흐름'이라는 점을 알기에 자금 추적부터 시작했습니다.
십이 년 전의 일이라 자료 확보가 관건이었지만, 은행 보존 기록과 세무 자료를 조합해 흐름을 복원할 수 있었습니다.
매매대금은 의뢰인의 예금 해지와 대출금으로 지급됐고, 이체 기록이 계좌에서 매도인에게 직접 이어져 있었습니다.
취득세 등 부대 비용의 납부자도, 이후 대출 이자의 상환자도 모두 의뢰인이었습니다.
임대차 계약의 임대인 명의, 임대료 수령 계좌, 수선비 지출 기록 역시 십이 년 내내 의뢰인으로 일관됐습니다.
반면 상대방이 주장하는 현금 교부는 시점도 금액도 진술마다 달라졌고, 이를 뒷받침할 기록이 전혀 없었습니다.
저희는 사실 방어에 더해 법리 방어를 겹으로 세웠습니다. 설령 약정이 있었더라도 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조에 따라 명의신탁 약정은 무효라는 구조입니다.
무효 법리에서 파생되는 쟁점들까지 검토해, 어떤 경로로도 이전등기 청구가 성립하기 어렵다는 방어선을 완성했습니다.
소송 중 상대방은 주장을 '대여금 반환'으로 바꾸려 했지만, 이 역시 기록 없는 주장이라는 점은 같았습니다.
재판부에는 자금 흐름도와 관리 실적표를 한 장의 도해로 정리해 제출했습니다.
패소한 상대방은 항소를 포기했고, 판결은 그대로 확정됐습니다.
의뢰인은 이 일을 계기로 부동산 관련 서류 일체를 연도별로 정리해 보관하기 시작했습니다.
명의신탁 주장 방어 조력 내용
법무법인 KB는 '기록이 있는 쪽이 이긴다'는 원칙으로, 십이 년 전의 자금 흐름을 복원하는 데 사건의 성패를 걸었습니다.
조력 포인트 | ① 자금 출처의 복원
은행 보존 기록 조회로 예금 해지·대출 실행·매도인 이체의 흐름을 복원해 자금 출처를 증명했습니다.
취득 비용과 이자 상환 기록까지 더해 '실제로 산 사람'이 누구인지 일관되게 보였습니다.
조력 포인트 | ② 관리·수익 귀속의 정리
십이 년치 임대차 계약과 임대료 수령, 수선비 지출을 연도별 표로 만들어 소유의 실질을 증명했습니다.
재산세 납부 내역으로 공적 부담의 귀속도 확인시켰습니다.
조력 포인트 | ③ 상대 주장의 모순 정리
현금 교부 주장의 시점·금액이 진술마다 달라진 경과를 대조표로 만들어 신빙성을 탄핵했습니다.
계약 동석 사실과 소유의 실질은 별개라는 점을 정황으로 설명했습니다.
조력 포인트 | ④ 법리 방어선의 구축
부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조의 약정 무효 법리를 예비적 방어로 세워 어떤 전제에서도 청구가 어렵다는 구조를 만들었습니다.
관련 판례의 판단 순서에 맞춰 쟁점별 의견서를 제출했습니다.
조력 포인트 | ⑤ 청구 변경에 대한 대응
대여금 주장으로의 선회에 대비해 소멸시효와 기록 부존재의 이중 방어를 준비해 두었습니다.
변경된 주장에도 즉시 대응해 절차가 늘어지지 않게 했습니다.
조력 포인트 | ⑥ 도해 자료의 제출
자금 흐름도와 관리 실적표를 한눈에 보이는 도해로 만들어 재판부의 심증 형성을 도왔습니다.
증거 번호를 도해에 연결해 검증 가능성을 높였습니다.
명의신탁 주장 방어 결과
법원은 매수 자금과 관리 실적이 모두 의뢰인에게 귀속된다는 점을 인정해 상대방의 청구를 전부 기각했습니다.
• 복원된 자금 흐름이 보여 준 실제 매수인
• 십이 년간 일관된 관리·수익의 귀속
• 기록 없는 주장의 반복된 번복
오래 보유한 부동산일수록 '옛날 이야기'를 앞세운 분쟁이 찾아올 수 있습니다. 그때 지켜 주는 것은 기억이 아니라 보존된 기록입니다. 이 사건은 십이 년 전 이체 기록 한 줄 한 줄이 방패가 됐습니다. 재산 관련 서류와 금융 기록은 오래된 것일수록 버리지 말고, 소장을 받았다면 감정 대응 전에 기록의 지도부터 그리시기 바랍니다. 오래된 재산일수록 기록의 정리가 최고의 방어라는 교훈이 남았습니다.
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적용법령
· 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제3조(실권리자명의 등기의무 등)
· 부동산실권리자명의등기에관한법률 제4조(명의신탁약정의 효력)
본 글은 법무법인 KB 이성기 대표변호사가 검토·감수했습니다. · 법령 기준일 2026년 08월 01일
※ 본 사례는 법무법인 KB가 다루는 사건 유형을 바탕으로 이해를 돕기 위해 구성한 예시이며, 특정 실제 사건과 무관합니다. 사건의 결과는 개별 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다.
판결문
