회생·파산

후순위 근저당 아파트 개인회생에서 48세 회사원이 담보 부족액을 밝혀 회생 인가에 이른 사례

회생 인가

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댓글 0건 조회 7회 작성일 26-11-15 16:25

사건의 개요

주택담보대출에 캐피탈 근저당까지 걸린 아파트를 가진 48세 회사원이 시가를 높여 잡은 카드사 이의에 맞서 후순위 담보 부족액을 밝혀 회생 인가를 받은 사례입니다. 의뢰인의 노원구 아파트에는 1순위 은행 주택담보대출 3억 5,170만 원과 2순위 캐피탈 대출 1억 2,960만 원이 걸려 있었고, 무담보 채무 6,710만 원까지 갚기 어려워지자 2026년 3월 개인회생을 신청했습니다. 무담보 채권자 가운데 채권액이 2,910만 원으로 가장 큰 카드사는 같은 단지 가장 높은 거래가 5억 1,800만 원을 시가로 보면 두 대출을 갚고도 아파트에 3,670만 원이 남는다며 청산가치를 올려야 한다고 이의를 냈습니다.

후순위 근저당 아파트 개인회생 사건의 경위

의뢰인은 48세 남성으로 의료기기 납품업체에서 영업 관리 일을 하며 급여 실수령액으로 월 349만 원을 받았고, 간호조무사인 아내, 중학교 2학년 아들과 함께 노원구의 1998년 준공 아파트 2층에 살고 있었습니다.

✔ 1순위 주택담보대출과 2순위 캐피탈 근저당이 걸린 아파트의 청산가치를 어느 시가로, 어떤 담보채권을 빼고 계산할지

✔ 2순위 캐피탈 채권 가운데 담보로 변제받지 못할 부족액을 얼마로 보아 개인회생채권에 넣을지

✔ 채권자가 이의를 내더라도 청산가치 보장·가용소득 전부 투입·최저변제액이라는 인가 요건 셋을 모두 채우는 변제계획을 짤 수 있는지

의뢰인은 2019년 5월 이 아파트를 사면서 은행에서 3억 9,000만 원을 30년 원리금 분할 상환 조건으로 빌렸고, 아내가 자기 소득에서 매달 171만 원씩 갚아 2026년 2월 잔액은 3억 5,170만 원으로 줄어 있었습니다. 2023년 6월에는 온라인 수입 판매 부업을 시작하며 캐피탈사에서 1억 4,000만 원을 빌리고 채권최고액 1억 6,800만 원의 2순위 근저당을 설정해 주었는데, 재고가 팔리지 않아 1년 만에 부업을 접었고 일부를 갚은 이 대출의 잔액은 1억 2,960만 원이었습니다.

부업 손실과 캐피탈 이자를 메우느라 카드사 두 곳에서 4,370만 원, 저축은행 신용대출로 1,680만 원, 대부업체에서 660만 원을 차례로 빌려 무담보 채무만 6,710만 원이 됐고, 카드사 채무는 한 곳이 2,910만 원, 다른 한 곳이 1,460만 원이었습니다. 급여만으로는 무담보 채무와 캐피탈 이자를 함께 감당할 수 없어 돌려막기가 이어졌습니다.

2026년 1월 21일 수요일 캐피탈사는 이자가 석 달째 밀렸다며 기한의 이익을 잃었다는 통지와 함께 담보권을 실행할 수 있다고 알려 왔습니다. 의뢰인은 아들이 다니는 학교 가까이에 있는 집을 지키고 싶었지만, 집이 있으면 청산가치가 커져 개인회생이 어렵다는 말을 듣고 신청을 망설였습니다.

실제로 국토교통부 실거래가 공개 자료에는 2026년 2월 같은 단지 같은 면적 세대가 5억 1,800만 원에 거래된 기록이 올라 있었고, 이 금액을 기준으로 하면 은행 대출을 빼고도 1억 6,630만 원이 남는 것처럼 보였습니다. 아파트를 지킬 수 있는지와 매달 얼마를 몇 년 동안 갚아야 하는지를 알고 싶었던 의뢰인은 2026년 2월 26일 목요일 법무법인 KB를 찾았습니다.

후순위 근저당 아파트 개인회생 사건에서 법무법인 KB가 세운 변제계획

법무법인 KB는 아파트 시가에서 1순위와 2순위 담보채권을 모두 빼면 무담보 채권자에게 돌아갈 몫이 남지 않는다는 점을 숫자로 세우는 데 집중했습니다. 2026년 3월 18일 수요일 개인회생을 신청했고, 법원은 신청일부터 1개월 안에 개시 여부를 정하도록 한 규정에 따라 28일 뒤인 4월 15일 수요일 개시결정을 했습니다(채무자 회생 및 파산에 관한 법률 제596조).

조력 포인트 | ① 별제권과 부족액의 구분

별제권이란 담보권을 가진 채권자가 회생이나 파산 절차에 묶이지 않고 담보 목적물에서 따로 우선 변제를 받을 수 있는 권리를 말하고, 개인회생에서 별제권자는 담보로 변제받지 못하는 부족액에 대해서만 개인회생채권자로서 변제계획에 따른 변제를 받습니다. 법무법인 KB는 은행과 캐피탈사를 별제권이 있는 채권자로 채권자목록에 올리고, 캐피탈사 채권에는 담보로 회수하지 못할 것으로 예상되는 부족액을 따로 적어 신청서에 붙였습니다(채무자 회생 및 파산에 관한 법률 제589조).

1순위 은행 대출은 아파트 값으로 모두 회수될 것으로 보여 변제계획으로 갚을 채권에서 빠졌고, 은행에는 아내가 지금처럼 자기 소득으로 약정대로 원리금을 갚아 나가기로 했습니다. 이렇게 정리하자 변제계획으로 갚을 개인회생채권은 무담보 채무와 캐피탈사의 예상 부족액뿐이 됐습니다.

조력 포인트 | ② 시가를 정하는 기준

법무법인 KB는 실거래가 공개 자료에서 같은 단지 같은 면적의 최근 1년 거래 9건을 뽑아, 5억 1,800만 원에 거래된 세대는 내부를 모두 고친 15층 세대였고 의뢰인 집과 같은 저층 미수리 세대는 4억 4,800만 원에서 4억 6,300만 원 사이에 거래됐다는 점을 표로 정리했습니다.

회생위원의 요청으로 진행한 감정평가에서는 2층·북향이고 1998년 준공 당시 설비가 그대로 남아 있다는 점이 반영돼, 2026년 6월 4일 목요일 시가가 4억 5,900만 원으로 평가됐습니다.

조력 포인트 | ③ 청산가치의 계산

감정가 4억 5,900만 원에서 1순위 은행 대출 잔액 3억 5,170만 원을 빼면 1억 730만 원이 남지만, 이 금액은 2순위 캐피탈 대출 잔액 1억 2,960만 원에도 못 미쳐 무담보 채권자에게 돌아갈 아파트 몫은 없었습니다.

그 밖의 재산은 예금 37만 원, 보험 해지환급금 254만 원, 2016년식 승용차 시세 420만 원뿐이어서, 의뢰인이 지금 파산하더라도 개인회생채권자들이 나눠 받을 청산가치는 711만 원이었습니다.

조력 포인트 | ④ 캐피탈사 부족액의 산정과 유보

캐피탈사가 아파트에서 받을 수 있는 몫은 1순위 대출을 뺀 1억 730만 원이므로, 잔액 1억 2,960만 원 가운데 2,230만 원이 담보로 변제받지 못할 예상 부족액이 됩니다. 이 부족액을 무담보 채무 6,710만 원과 합한 8,940만 원이 변제계획에서 다룰 개인회생채권 총액이었습니다.

부족액은 캐피탈사가 실제로 담보권을 실행하거나 담보 가치가 확정돼야 정해지므로, 변제계획에는 부족액에 해당하는 몫을 확정될 때까지 따로 유보해 두었다가 확정되면 지급하는 방식으로 적었습니다.

조력 포인트 | ⑤ 카드사 이의와 인가 요건 셋

6월 23일 화요일 채권자집회에서 카드사는 시가를 5억 1,800만 원으로 보면 캐피탈사 채권도 담보로 모두 회수돼 부족액이 없고 아파트에 3,670만 원이 남으므로 청산가치는 4,381만 원이라며 이의를 냈습니다. 이의가 있으면 법원은 이의를 낸 채권자가 파산 때보다 적게 받지 않을 것, 변제기간 동안의 가용소득 전부를 변제에 쓸 것, 총변제액이 대통령령이 정한 최저 금액 이상일 것을 모두 갖춘 때에만 인가할 수 있습니다(채무자 회생 및 파산에 관한 법률 제614조 제2항).

법무법인 KB는 7월 8일 수요일 의견서에서 세 요건을 차례로 맞췄습니다. 첫째로 감정가 기준 청산가치 711만 원은 36개월 총변제액 3,888만 원보다 훨씬 적었고, 둘째로 급여 실수령액 349만 원에서 법원이 인정한 생계비 241만 원을 뺀 가용소득 108만 원을 모두 변제에 넣었으며(채무자 회생 및 파산에 관한 법률 제579조) 은행 대출 원리금은 아내가 자기 소득으로 갚아 가용소득에서 따로 빼지 않았습니다. 셋째로 개인회생채권 총액이 5천만 원 이상이면 그 3%에 100만 원을 더하도록 한 최저 기준 약 368만 원도 총변제액이 크게 넘었습니다.

조력 포인트 | ⑥ 변제기간과 인가 뒤의 담보권

변제기간은 3년이 원칙이고 청산가치를 채우는 데 필요한 경우 등에만 5년까지 늘릴 수 있으므로(채무자 회생 및 파산에 관한 법률 제611조), 카드사 주장대로라면 변제기간을 5년으로 늘리거나 집을 팔아야 할 상황이었지만 감정가를 기준으로 하면 36개월로 충분했습니다.

개시결정이 나면 인가 때까지는 담보권 실행을 위한 경매도 멈추지만(채무자 회생 및 파산에 관한 법률 제600조), 인가 뒤에는 별제권자가 담보권을 실행할 수 있습니다. 법무법인 KB는 캐피탈사가 경매를 신청하면 그 배당 결과로 부족액이 확정되고 유보해 둔 몫이 지급된다는 점, 집을 지키려면 은행 대출이 연체되지 않아야 한다는 점을 의뢰인 부부에게 미리 설명했습니다.

후순위 근저당 아파트 개인회생 사건의 회생 인가

법원은 2026년 8월 19일 수요일 카드사의 이의를 받아들이지 않고 월 108만 원씩 36개월을 갚는 변제계획을 인가해, 의뢰인은 회생 인가를 받았습니다. 법원은 아파트 시가는 감정가 4억 5,900만 원으로 보는 것이 맞고 1순위와 2순위 담보채권을 빼면 무담보 채권자에게 돌아갈 몫이 없어 청산가치는 711만 원이며, 가용소득 전부를 변제에 쓰고 총변제액 3,888만 원이 최저 기준을 넘어 이의가 있을 때의 인가 요건 셋을 모두 갖췄다고 판단했습니다.

• 저층 미수리 세대의 실거래 9건 비교표와 시가를 4억 5,900만 원으로 본 감정평가

• 1순위 대출 잔액 3억 5,170만 원과 2순위 캐피탈 잔액 1억 2,960만 원을 모두 뺀 청산가치 711만 원의 계산

• 캐피탈사 예상 부족액 2,230만 원을 유보한 변제계획과 가용소득 108만 원 전부 투입, 최저 기준 약 368만 원을 넘는 총변제액

카드사가 즉시항고를 하지 않아 인가 결정은 그대로 유지됐고, 의뢰인은 매달 108만 원씩 변제를 이어 가며 아내는 은행 대출을 약정대로 갚고 있습니다. 개인회생채권자들은 이제 변제계획에 따른 변제만 받게 되어, 의뢰인은 카드사 독촉 걱정 없이 급여를 계획대로 나눠 쓰고 있습니다. 캐피탈사는 인가 뒤에도 경매를 신청하지 않아 부족액에 해당하는 몫은 유보된 채 남아 있고, 부족액이 확정되면 그때 지급됩니다. 담보 대출이 걸린 집을 가진 채무자라면 최근 가장 높은 거래가가 아니라 같은 조건 세대의 거래와 감정을 기준으로 시가를 잡고, 선순위와 후순위 담보 잔액을 모두 빼서 청산가치를 계산해 보는 것이 필요합니다. 후순위 담보 대출은 담보로 회수되지 못할 부족액만 변제계획에 들어가므로, 대출 잔액 증명서와 근저당 설정 내역을 신청 전에 정확히 받아 두는 것이 중요합니다.

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