건설·부동산분쟁

유치권 현장 출입방해금지 가처분에서 54세 시공업체 대표가 무인경비 출입 기록으로 인용 결정을 받은 사례

가처분 인용

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댓글 0건 조회 14회 작성일 26-11-14 16:13

사건의 개요

잔금 4억 2,000만 원을 받지 못해 신축 상가를 점유하던 54세 시공업체 대표가 건축주 측의 출입 시도를 막으려 낸 출입방해금지 가처분이 인용된 사례입니다. 건축주는 옥상 방수와 외벽 줄눈에 하자가 있다며 잔금을 주지 않은 채 1층에 카페 임차인을 들이기로 했고, 5월 중순 사람들을 보내 셔터 자물쇠를 자르려 하거나 밤에 후문 도어록을 뜯으려 했습니다. 의뢰인에게는 사용승인 직후부터 건물 열쇠를 보관하며 무인경비를 걸어 둔 기록과 평일 낮 상주 직원의 근무표, 건축주가 열쇠를 넘겨 달라고 보낸 문자가 남아 있었습니다.

유치권 현장 출입방해금지 가처분 사건의 경위

의뢰인은 경기 남부에서 건설업체를 운영하는 54세 대표로, 2025년 6월 2일 한 개인 건축주와 지상 4층 근린생활시설 신축 공사를 공사대금 13억 8,000만 원에 도급받았습니다.

✔ 건축주가 하자를 이유로 잔금 지급을 거절하는 상황에서 공사대금 잔금 4억 2,000만 원을 근거로 건물에 유치권을 주장할 수 있는지

✔ 열쇠 보관과 무인경비, 평일 낮 상주 직원만으로 의뢰인이 건물을 계속 점유하고 있다고 볼 수 있는지

✔ 임차인 입점을 앞두고 건축주 측의 출입 시도가 이어지는 상황에서 본안 판결 전에 점유를 지킬 임시 조치를 받을 수 있는지

공사는 2025년 7월 시작돼 2026년 3월 13일 사용승인을 받았고, 그때까지 건축주가 낸 기성금은 9억 6,000만 원이었습니다. 계약서는 잔금 4억 2,000만 원을 사용승인 뒤 건물을 넘길 때 주기로 정하고 있었는데, 건축주는 3월 20일 옥상 방수와 외벽 줄눈에 하자가 있다며 잔금을 줄 수 없으니 열쇠부터 넘기라고 문자로 요구했습니다.

의뢰인은 하자로 지적된 부분은 보수하겠다고 답하면서도 잔금을 받을 때까지는 건물을 넘길 수 없다는 뜻을 밝혔고, 3월 23일부터 1층 출입문과 셔터를 잠그고 유치권 행사 중이라는 안내문을 붙였습니다. 다음 날에는 무인경비 업체와 계약해 출입 기록이 남게 했고, 현장 사무실로 쓰던 컨테이너를 그대로 두고 직원 한 명이 평일 낮에 상주하며 건물을 관리했습니다.

건축주는 5월 초 1층을 카페 임차인에게 임대하기로 하고 6월 15일 입점 일정을 잡았습니다. 5월 15일 오후 건축주 측 사람 다섯 명이 열쇠공과 함께 와서 1층 셔터 자물쇠를 자르려 했고 상주 직원이 막아서며 경찰에 신고했으며, 5월 19일 밤 9시께에는 누군가 후문 도어록을 뜯다가 경보가 울려 경비 업체가 출동하자 자리를 떴습니다.

두 번의 시도 모두 점유를 빼앗기기 직전에 멈췄지만, 입점일이 다가올수록 같은 일이 되풀이될 가능성이 컸습니다. 점유를 한 번 잃으면 유치권도 함께 잃을 수 있다는 걱정에 의뢰인은 5월 21일 무인경비 출입 기록과 직원 근무표, 건축주의 문자를 챙겨 법무법인 KB에 상담을 요청했습니다.

유치권 현장 출입방해금지 가처분 사건에서 법무법인 KB의 조력

유치권이란 다른 사람의 물건을 점유한 사람이 그 물건에 관해 생긴 채권이 변제기에 있으면 변제받을 때까지 그 물건을 유치할 수 있는 권리를 말하며, 민법 제320조가 이를 정합니다. 법무법인 KB는 피보전권리의 바탕인 공사대금 채권과 점유의 계속을 자료로 세우고, 반복된 출입 시도를 보전의 필요성으로 묶어 본안 판결 전에 점유를 지키는 가처분을 신청하는 순서로 준비했습니다.

조력 포인트 | ① 공사대금 채권과 변제기의 정리

도급은 수급인이 일을 완성하고 도급인이 그 결과에 보수를 주기로 하는 계약이며(민법 제664조), 보수는 완성된 목적물의 인도와 동시에 지급해야 합니다(민법 제665조). 법무법인 KB는 도급계약서와 기성금 입금 내역, 사용승인서를 정리해 공사가 완성됐고 잔금 4억 2,000만 원의 지급 시기도 이미 왔다는 점을 보였습니다.

건물은 의뢰인이 지은 것이고 잔금은 바로 그 건물 공사에서 생긴 채권이어서, 물건과 채권 사이의 관련성도 분명했습니다. 의뢰인은 공사를 하며 이미 현장을 점유하고 있었고 사용승인 뒤에도 그 상태를 이어 온 것이어서, 점유가 불법행위로 시작된 것이 아니라는 점도 함께 적었습니다.

조력 포인트 | ② 하자를 이유로 한 잔금 거절에 대한 반박

건축주는 하자가 있으니 잔금 전체를 줄 의무가 없다고 맞섰지만, 민법 제667조는 도급인이 하자의 보수나 보수에 갈음한 손해배상을 청구할 수 있게 하면서 그 손해배상과 공사대금 지급을 동시이행 관계로 다루게 합니다. 판례도 도급인은 하자보수에 갈음한 손해배상액에 해당하는 공사대금만 지급을 거절할 수 있고 나머지 공사대금까지 거절할 수는 없다고 봅니다.

법무법인 KB는 의뢰인이 받아 둔 하자 보수 견적 2,300만 원을 내고, 이를 뺀 3억 9,700만 원은 하자와 관계없이 이미 받을 수 있는 돈이라는 점을 짚었습니다. 의뢰인이 하자 부분을 보수하겠다고 답한 3월 문자도 함께 내, 의뢰인이 책임을 피하려는 것이 아니라는 점을 보였습니다.

조력 포인트 | ③ 무인경비 출입 기록으로 세운 점유의 계속

유치권은 점유가 이어지는 동안에만 유지되고, 점유를 방해받거나 방해받을 염려가 있는 점유자는 그 방해의 제거나 예방을 청구할 수 있다는 민법의 점유 보호 규정이 이 가처분의 피보전권리였으므로, 의뢰인이 지금도 건물을 사실상 지배하고 있다는 점이 핵심이었습니다. 법무법인 KB는 3월 24일부터 5월 26일까지의 무인경비 출입 기록을 뽑아, 건물 출입이 의뢰인 쪽 카드로만 이뤄졌고 건축주 쪽의 정상 출입은 한 번도 없었다는 점을 날짜별로 정리했습니다.

여기에 상주 직원의 평일 근무표와 현장 컨테이너 사진, 3월 23일 붙인 유치권 행사 안내문 사진을 더했고, 건축주가 3월 20일 열쇠를 넘기라고 보낸 문자는 건축주 스스로도 의뢰인이 건물을 쥐고 있다는 사실을 알고 있었음을 보여 주는 자료로 냈습니다.

조력 포인트 | ④ 반복된 출입 시도와 보전의 필요성

임시의 지위를 정하는 가처분은 다툼이 있는 권리관계에서 현저한 손해를 피하거나 급박한 위험을 막기 위해 필요할 때 인정되므로, 지금 막아야 할 급한 사정을 보여야 했습니다. 법무법인 KB는 5월 15일 셔터 자물쇠 절단 시도 때의 신고 기록과 5월 19일 밤 경비 업체 출동 기록을 시각별로 정리하고, 잘리다 만 자물쇠 사진을 함께 냈습니다.

건축주가 1층 임차인과 6월 15일 입점을 약속해 두었다는 사정은 그 날짜 전에 점유를 넘겨받으려는 동기가 분명하다는 점을 보여 주었습니다. 점유를 한 번 잃으면 유치권이 소멸할 수 있고 그 뒤에는 본안에서 이겨도 유치권을 되살리기 어렵다는 점을 들어, 본안 판결 전에 지금의 상태를 지킬 필요가 크다고 정리했습니다.

조력 포인트 | ⑤ 심문기일과 담보 제공

법원은 2026년 6월 10일 심문기일을 열었고, 건축주는 무인경비는 사람이 하는 점유가 아니며 하자 때문에 유치권도 성립하지 않는다고 다퉜습니다. 법무법인 KB는 출입을 통제하는 장치와 열쇠 보관, 상주 직원이 함께 있으면 건물을 사실상 지배하는 것으로 볼 수 있다는 점과, 하자 부분을 빼고도 남는 공사대금이 3억 9,700만 원에 이른다는 점을 다시 짚었습니다.

법원은 6월 17일 현금 1,000만 원을 공탁하고 2,000만 원은 지급보증위탁계약 체결 문서로 내라는 담보제공명령을 했고, 의뢰인은 6월 19일 담보 3,000만 원을 모두 제공했습니다. 담보는 가처분이 나중에 부당한 것으로 밝혀질 때 건축주가 입을 손해에 대비하는 것이어서, 금액을 두고 다투기보다 기한 안에 제공하는 쪽을 택했습니다.

조력 포인트 | ⑥ 인용 결정과 집행관 공시

법원은 2026년 6월 24일 건축주가 이 사건 건물에 대한 의뢰인의 점유를 침탈하거나 방해해서는 안 되고 의뢰인과 그 직원의 출입을 방해해서도 안 된다는 가처분 결정을 했고, 집행관은 7월 1일 건물 출입구에 결정의 취지를 공시했습니다. 공시 뒤 건축주 측의 출입 시도는 더 이상 없었고, 카페 임차인의 입점도 미뤄졌습니다.

가처분은 본안 판결이 아니어서 잔금 액수와 하자 공제는 의뢰인이 7월 8일 낸 공사대금 청구 소송에서 따로 판단받게 되고, 건축주는 가처분 결정에 이의를 낼 수도 있습니다. 법무법인 KB는 잘리다 만 셔터 자물쇠의 교체비처럼 방해로 생긴 손해는 민법 제750조에 따라 따로 배상을 구할 수 있다는 점과, 약속한 하자 보수를 진행해야 본안에서도 의뢰인의 주장이 힘을 얻는다는 점을 함께 설명했습니다.

유치권 현장 출입방해금지 가처분 사건의 결과

법원은 2026년 6월 24일 의뢰인이 공사대금 잔금 채권에 기해 건물을 계속 점유하고 있고 건축주 측의 출입 시도가 되풀이돼 점유를 지킬 급한 필요가 있다고 보아, 담보 3,000만 원 제공을 조건으로 건축주가 의뢰인의 점유와 출입을 방해해서는 안 된다는 가처분 인용 결정을 했습니다. 결정은 7월 1일 집행관 공시로 건물 출입구에 게시됐고, 의뢰인은 본안 판결이 나올 때까지 건물 점유를 지킬 수 있게 됐습니다.

• 무인경비 출입 기록과 상주 직원 근무표, 건축주가 열쇠를 넘기라고 보낸 문자 — 사용승인 직후부터 이어진 점유

• 하자 보수 견적 2,300만 원을 빼도 남는 잔금 3억 9,700만 원 — 하자를 이유로 한 전액 지급 거절의 한계

• 5월 15일 자물쇠 절단 시도와 5월 19일 경비 업체 출동 기록, 6월 15일 입점 일정 — 본안 전에 점유를 지킬 급한 필요

공사대금을 받지 못한 시공업자가 건물을 붙잡고 있을 때 건축주가 사람을 보내 자물쇠를 바꾸거나 출입문을 열려는 일은 드물지 않고, 점유를 한 번 빼앗기면 유치권도 함께 흔들립니다. 이 사례에서는 잔금 소송보다 먼저 점유 자체를 지키는 가처분을 택했고, 인용의 바탕이 된 것은 무인경비 출입 기록처럼 날짜와 시각이 남는 점유 자료와 하자를 인정하면서도 그 범위를 견적으로 좁힌 대응이었습니다. 가처분은 본안이 아니어서 잔금 다툼은 소송으로 이어지지만, 그동안 건물을 지킬 수 있게 되면서 의뢰인은 유치권을 잃을 걱정 없이 본안을 준비할 수 있었습니다. 비슷한 처지라면 점유를 시작하는 날부터 출입 기록과 안내문 사진, 건축주와 주고받은 문자를 날짜별로 남기는 것이 필요합니다.

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