건설·부동산분쟁

분양 광고 수영장 미설치 손해배상에서 40대 회사원이 견본주택 모형 사진으로 일부 승소한 사례

일부 승소

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댓글 0건 조회 37회 작성일 26-11-13 09:39

사건의 개요

견본주택 모형과 카탈로그에 있던 단지 내 실내수영장이 지어지지 않은 아파트의 40대 수분양자가 시행사를 상대로 낸 손해배상 소송에서 일부 승소한 사례입니다. 의뢰인은 수영장이 빠진 데 대한 손해와 함께 광고 속 초등학교 신설이 무산된 손해, 위자료까지 4,168만 원을 구했고, 시행사는 설계변경은 사업계획 변경 승인을 받은 적법한 절차였으며 광고는 참고용이었다고 맞섰습니다. 의뢰인에게는 2023년 견본주택을 둘러보며 찍어 둔 단지 모형 사진과 카탈로그 원본, 수영장이 표시된 커뮤니티센터 평면도가 남아 있었습니다.

분양 광고 수영장 미설치 손해배상 사건의 경위

의뢰인은 경기 북부의 한 신축 아파트 단지(412세대)에서 전용 84㎡ 한 세대를 분양가 5억 2,400만 원에 분양받은 46세 회사원으로, 2023년 4월 14일 분양계약을 맺고 2025년 11월 28일 입주했습니다.

✔ 분양계약서에는 없고 견본주택 모형과 카탈로그에만 표시된 단지 내 실내수영장이 시행사가 지어 주기로 한 계약 내용에 들어가는지

✔ 카탈로그에 '단지 앞 초등학교 신설 예정'이라고 적힌 학교가 들어서지 않은 것까지 시행사에 책임을 물을 수 있는지

✔ 수영장이 빠진 데 따른 손해를 세대별 금액으로 어떻게 산정하고, 위자료까지 함께 인정받을 수 있는지

2023년 4월 분양 당시 견본주택에는 단지 전체 모형이 놓여 있었고, 커뮤니티센터 지하 1층 자리에는 '실내수영장(25m·4레인)'이라는 표시와 함께 레인이 그려진 수영장 모형이 있었습니다. 분양 카탈로그의 커뮤니티 시설 면에도 같은 평면도와 수영장 조감 이미지가 실렸고, 의뢰인은 견본주택을 둘러보며 그 모형과 평면도를 휴대전화로 찍어 두었습니다. 분양계약서에는 동·호수와 면적, 분양대금과 입주 예정 시기만 적혀 있었고 커뮤니티 시설에 관한 문구는 없었습니다.

카탈로그의 입지 면에는 '단지 앞 초등학교 신설 예정(도보 5분)'이라는 문구가 있었는데, 그 아래에는 작은 글씨로 '교육청 계획에 따라 변경될 수 있음'이라는 안내가 붙어 있었습니다. 시행사는 2024년 3월 사업계획 변경 승인을 받아 수영장 자리를 실내 골프연습장과 작은도서관으로 바꿨지만, 이 사실은 시행사 홈페이지 공지에만 올렸을 뿐 수분양자에게 개별로 알리거나 동의를 구하지 않았습니다.

의뢰인은 2025년 11월 입주 직후 커뮤니티센터에 수영장이 없다는 것을 알았고, 입주민 대화방에서도 같은 사실을 확인한 세대가 여럿이었습니다. 교육청은 학생 수 추계를 이유로 학교 신설 계획을 보류했고 단지 앞 부지는 공터로 남아 있었으며, 시행사는 2025년 12월 입주자대표회의에 보낸 답변에서 설계변경은 법령에 따른 승인을 받은 것이고 광고 문구는 참고용이었다며 보상할 수 없다고 했습니다.

의뢰인은 초등학생 아이 둘의 수영 강습을 단지 안에서 이어 갈 계획까지 세워 두었던 터라 외부 수영장을 오가는 시간과 비용을 감수해야 했습니다. 같은 단지의 다른 세대와 함께 움직일지 고민하던 의뢰인은 자신의 세대에 대한 판단부터 받아 보기로 하고 2026년 1월 초 법무법인 KB에 상담을 요청했습니다.

분양 광고 수영장 미설치 손해배상 사건에서 법무법인 KB의 조력

청약의 유인이란 상대방에게 계약의 청약을 하도록 권하는 데 그쳐 그 자체로는 계약 내용이 되지 않는 표시를 말하며, 분양 광고는 원칙적으로 여기에 해당합니다. 법무법인 KB는 광고 가운데 시행사가 직접 지어 줄 수 있는 단지 시설에 관한 구체적 표시와 시행사가 좌우할 수 없는 주변 환경에 관한 표시를 나눠, 앞의 것은 계약 내용으로 주장하고 뒤의 것은 무리하게 끌고 가지 않는 순서로 준비했습니다.

조력 포인트 | ① 견본주택 모형 사진과 카탈로그의 확보

법무법인 KB는 2026년 1월 14일 시행사를 상대로 손해배상 소송을 내면서, 의뢰인이 2023년 견본주택에서 찍은 모형 사진 열네 장을 촬영 일시 정보와 함께 정리하고 카탈로그 원본의 커뮤니티 시설 면을 증거로 냈습니다. 입주민 대화방을 통해 카탈로그를 보관하고 있던 다른 두 세대에게서도 같은 판본을 받아, 의뢰인이 받은 카탈로그가 분양 당시 일반에 배포된 것이라는 점을 확인했습니다.

시행사가 분양 홍보에 쓴 인터넷 분양 페이지는 이미 내려가 있었지만, 인터넷 기록 보관 서비스에 남은 화면에서도 같은 수영장 표시를 찾아 함께 냈습니다. 모형과 카탈로그, 인터넷 화면 세 가지가 같은 위치에 같은 규모의 수영장을 보여 준다는 점이 광고 표시의 구체성을 뒷받침했습니다.

조력 포인트 | ② 광고가 계약 내용이 되는 경우 — 판례의 기준

판례는 선분양 아파트처럼 분양계약서에 시설의 외형이나 재질이 구체적으로 적히지 않은 경우, 견본주택과 카탈로그 등으로 구체화된 내용 가운데 수분양자가 시행사에 이행을 청구할 수 있다고 볼 만한 사항은 묵시적으로 계약 내용이 된다고 봅니다. 법무법인 KB는 단지 안 커뮤니티센터의 수영장은 시행사가 직접 설계하고 지을 수 있는 시설이고 레인 수와 길이까지 표시된 만큼 그 기준에 들어맞는다고 주장했습니다.

반대로 도로 개설이나 학교 신설처럼 시행사가 아닌 기관이 정하는 주변 환경에 관한 광고는 청약의 유인에 그친다는 것이 판례의 태도여서, 이 부분은 인정받기 어렵다는 점을 의뢰인에게 미리 설명했습니다. 의뢰인은 그럼에도 학교 신설을 확정된 일처럼 보이게 한 광고에 대한 판단을 받고 싶어 해, 그 청구는 유지하되 변론의 무게는 수영장 부분에 두었습니다.

조력 포인트 | ③ 사업계획 변경 승인과 수분양자의 동의

시행사는 2024년 3월 받은 사업계획 변경 승인을 근거로 적법한 변경이라고 주장했지만, 법무법인 KB는 행정청의 승인은 공법상 사업을 그렇게 진행해도 된다는 뜻일 뿐 수분양자와 맺은 계약의 내용을 바꿔 주는 것은 아니라는 점을 짚었습니다. 민법 제390조는 채무의 내용에 따른 이행을 하지 않으면 손해를 배상하게 하므로, 계약 내용이 된 수영장을 짓지 않은 것은 승인 여부와 별개로 채무불이행이 된다고 정리했습니다.

변경 사실을 홈페이지 공지에만 올리고 개별 통지나 동의 절차를 거치지 않았다는 점도 공지 게시일과 입주자대표회의 답변서로 보였습니다. 수분양자가 변경을 알고도 이의 없이 받아들였다고 볼 사정이 없다는 점을 분명히 해, 묵시적으로 변경에 동의했다는 시행사의 다른 주장도 함께 막았습니다.

조력 포인트 | ④ 세대별 손해액을 정한 시가 감정

수영장이 없어서 생긴 손해는 공사비가 아니라 수영장이 있는 단지와 없는 단지 사이의 세대 가치 차이로 보는 것이 맞다고 보고, 법무법인 KB는 2026년 3월 감정을 신청해 인근의 비슷한 규모 단지들의 시세를 비교하도록 감정 사항을 짰습니다. 감정인은 2026년 5월 13일 낸 감정서에서 실내수영장이 빠진 데 따른 세대 가치 감소율을 분양가의 1.8%로 보았고, 의뢰인 세대로 환산하면 943만 2,000원이었습니다.

의뢰인이 처음 구한 금액은 분양가의 5%인 2,620만 원이었고, 법무법인 KB는 감정이 수영장 이용 수요가 큰 자녀 가구 비율을 충분히 반영하지 않았다며 보완을 요청했지만 감정인은 1.8%를 유지했습니다. 민법 제393조는 통상의 손해를 배상 범위로 삼으므로, 시설이 빠진 데 따른 가치 감소를 통상손해로 구성한 주장 자체는 받아들여졌고 금액은 감정 결과를 따르게 됐습니다.

조력 포인트 | ⑤ 학교 신설과 위자료 청구의 한계

학교 신설 부분은 카탈로그 문구 아래에 교육청 계획에 따라 변경될 수 있다는 안내가 있었고, 시행사가 분양 당시 교육청의 계획을 그대로 옮겨 적었다는 자료도 나와 있었습니다. 민법 제750조의 불법행위로 구성하려면 시행사가 학교 신설이 불확실하다는 것을 알았거나 알 수 있었는데도 확정된 일처럼 광고했다는 점이 필요했는데, 그 증거는 찾을 수 없었습니다.

위자료는 민법 제751조가 정한 정신상 고통에 대한 배상이지만, 재산상 손해가 배상되면 그로써 정신적 고통도 회복된다고 보는 것이 원칙이어서 특별한 사정을 보이기 어려웠습니다. 법무법인 KB는 이 두 청구가 받아들여지지 않을 가능성을 의뢰인과 다시 확인하고, 2026년 8월 26일 변론을 마칠 때까지 수영장 부분의 쟁점에 시간을 모았습니다.

조력 포인트 | ⑥ 선고와 확정, 그리고 지급

법원은 2026년 9월 2일 시행사가 의뢰인에게 943만 2,000원과 이에 대해 소장 부본 송달 다음 날인 2026년 1월 23일부터 판결 선고일까지는 의뢰인이 구한 대로 민법 제397조에 따른 법정이율 연 5%, 그다음 날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12%의 비율로 계산한 돈을 지급하라고 선고하고, 나머지 청구는 기각했습니다. 소송비용은 인용된 비율을 고려해 4분의 3은 의뢰인이, 나머지는 시행사가 부담하도록 정했습니다.

판결서는 2026년 9월 4일 양쪽에 송달됐고, 9월 18일까지 양쪽 모두 항소하지 않아 판결이 확정됐습니다. 시행사는 2026년 10월 7일 원금 943만 2,000원에 연 5%의 223일분 28만 8,128원과 연 12%의 35일분 10만 8,532원을 더한 982만 8,660원을 의뢰인 계좌로 보냈습니다.

분양 광고 수영장 미설치 손해배상 사건의 결과

법원은 2026년 9월 2일 견본주택 모형과 카탈로그로 구체화된 실내수영장은 분양계약의 내용이 되었다고 보아 시행사가 그 시설을 짓지 않은 데 따른 세대 가치 감소분 943만 2,000원과 지연손해금을 지급하라고 판결했고, 초등학교 신설 무산에 따른 손해와 위자료 청구는 기각해 의뢰인은 일부 승소했습니다. 청구한 4,168만 원 가운데 인용된 것은 수영장 부분 하나였지만, 시행사가 참고용이라고 했던 단지 시설 표시가 계약 내용이라는 판단을 받았고 양쪽 모두 항소하지 않아 판결은 그대로 확정됐습니다.

• 견본주택 단지 모형 사진과 카탈로그 원본, 인터넷 기록 화면 — 레인 수와 길이까지 표시된 수영장의 구체성

• 사업계획 변경 승인과 별개로 수분양자에게 개별 통지나 동의 절차가 없었던 점 — 계약 내용의 일방적 변경

• 감정인의 세대 가치 감소율 1.8% — 수영장 부분은 인용하고, 시행사가 좌우할 수 없는 학교 신설과 위자료는 기각

분양 광고에 나온 시설이 입주해 보니 없을 때 수분양자는 광고 전체가 약속이었다고 주장하고 싶어지지만, 법원은 광고의 성격을 하나씩 나눠 봅니다. 이 사례에서는 시행사가 직접 짓고 관리할 수 있는 단지 안 수영장이 레인 수와 길이까지 모형과 카탈로그에 표시돼 있었기에 계약 내용으로 인정됐고, 교육청이 정하는 학교 신설은 같은 카탈로그에 실렸어도 청약의 유인으로 남았습니다. 손해액은 공사비가 아니라 시설이 빠진 데 따른 세대 가치 차이로 감정됐고, 청구액의 일부만 인정됐지만 양쪽 모두 항소하지 않아 판결이 빠르게 확정됐습니다. 비슷한 일을 겪고 있다면 견본주택 방문 때 찍은 사진과 카탈로그 원본, 시행사의 변경 공지 시점부터 확인해 두시는 것이 바람직합니다.

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