회생·파산

상속 임야 지분 개인회생에서 50대 경비원이 감정평가로 청산가치를 다시 매겨 회생 인가를 받은 사례

회생 인가

작성자
댓글 0건 조회 33회 작성일 26-11-12 09:38

사건의 개요

형제 다섯이 나눠 물려받은 임야 지분이 공시지가로 매겨져 개인회생이 막힐 뻔한 54세 아파트 경비원이 감정평가와 중개사 의견서로 회생 인가를 받은 사례입니다. 의뢰인은 2021년 분식집을 접으며 남은 사업자대출과 카드·캐피탈 채무 9,860만 원을 갚지 못해 2026년 3월 수원회생법원에 개인회생을 신청했고, 월 가용소득 51만 원을 36개월 동안 갚는 변제계획안을 냈습니다. 그런데 회생위원은 2018년 상속받은 강원도 홍천군 임야의 5분의 1 지분을 개별공시지가로 계산해 4,100만 원으로 보고, 변제총액 1,836만 원이 청산가치에 못 미친다며 변제계획안을 고치라고 권고했습니다. 월 소득 205만 원으로는 변제금을 그만큼 올릴 수 없어 신청이 기각될 수 있는 상황에서 의뢰인은 법률 검토를 맡겼습니다.

상속 임야 지분 개인회생 사건의 경위

의뢰인은 54세 남성으로, 분식집을 접은 뒤인 2021년 11월부터 수원의 아파트 단지에서 경비원으로 일하며 월 205만 원을 받고 있고, 몇 해 전 이혼한 뒤 고혈압 약을 먹으며 월세 보증금 1,000만 원의 원룸에서 혼자 살고 있습니다.

✔ 회생위원이 개별공시지가로 4,100만 원이라고 계산한 임야 지분을 청산가치에 그대로 반영해야 하는지

✔ 도로가 없고 분묘가 있으며 공유자가 다섯인 임야의 지분을 파산 절차에서 실제로 얼마에 팔 수 있는지를 어떤 자료로 보일 수 있는지

✔ 채권자가 이의를 낸다면 이의가 있을 때의 인가 요건 세 가지를 변제계획이 모두 갖출 수 있는지

의뢰인은 2016년 수원에서 분식집을 열었다가 2020년부터 손님이 줄자 은행 사업자대출과 카드로 임대료와 재료비를 메웠고, 2021년 9월 가게를 접을 때 남은 채무는 은행 사업자대출 4,200만 원, 카드사 세 곳 3,460만 원, 캐피탈 대출 2,200만 원으로 모두 9,860만 원이었습니다. 그 뒤 경비원으로 일하며 이자만 겨우 내다가 2025년 말부터 연체가 시작됐습니다.

의뢰인은 2026년 3월 18일 수요일 수원회생법원에 개인회생을 신청하면서, 월 소득 205만 원에서 1인 가구의 생계비 154만 원을 뺀 51만 원을 36개월 동안 갚는 변제계획안을 냈습니다. 법원은 5월 6일 수요일 개시결정을 했고, 재산목록(채무자 회생 및 파산에 관한 법률 제589조)에는 월세 보증금 1,000만 원과 예금 60만 원, 2018년 아버지가 세상을 떠나며 의뢰인을 포함한 형제 다섯이 나눠 상속한 강원도 홍천군 임야 2만 1,600㎡의 5분의 1 지분이 적혀 있었습니다.

5월 20일 수요일 회생위원은 압류가 금지되는 범위에 드는 월세 보증금은 빼고 임야 지분 4,100만 원과 예금 60만 원을 더한 4,160만 원을 청산가치로 보아, 변제총액 1,836만 원이 이에 못 미친다며 변제계획안을 고치라고 권고했습니다. 변제기간을 법이 허용하는 5년까지 늘려도 변제총액은 3,060만 원에 그쳐 청산가치에 미치지 못했고(채무자 회생 및 파산에 관한 법률 제611조), 월 변제금을 더 올리면 생계비가 모자라게 되는 상황이었습니다.

임야는 도로에 닿지 않는 맹지였고 경사가 가파른 데다 조상 분묘 6기가 있었으며, 형제들은 모두 다른 지역에 흩어져 살면서 지분을 사들일 생각이 없었습니다. 의뢰인은 상속 뒤 8년 동안 그 땅에서 아무런 수익을 얻은 적이 없었고, 5월 26일 화요일 회생위원의 권고서를 들고 상담을 받았습니다.

상속 임야 지분 개인회생 사건에서 법무법인 KB가 다시 계산한 청산가치

법무법인 KB는 청산가치가 채무자가 파산할 때 채권자들이 실제로 배당받을 금액이라는 점에 주목했습니다. 개별공시지가는 세금과 부담금을 매기는 데 쓰는 기준이지 공유 지분이 실제로 팔릴 수 있는 값이 아니므로, 지분을 파산 절차에서 환가할 때 받을 수 있는 금액을 자료로 다시 세우기로 했습니다.

조력 포인트 | ① 청산가치의 기준 정리

변제계획에 따른 변제총액은 채무자가 파산할 때 채권자가 배당받을 총액보다 적지 않아야 하므로(채무자 회생 및 파산에 관한 법률 제614조), 다툴 대상은 임야 지분이 파산 절차에서 실제로 얼마에 팔릴 수 있는지였습니다.

법무법인 KB는 회생위원의 계산이 지분 면적에 개별공시지가를 곱한 값이어서 맹지와 분묘, 공유 관계 같은 감액 요인이 하나도 반영되지 않았다는 점을 의견서 첫머리에 정리했습니다.

조력 포인트 | ② 공유 지분의 감정평가

감정평가사에게 임야 전체가 아니라 5분의 1 공유 지분의 시장가치를 평가해 달라고 의뢰했고, 감정평가서는 도로 접근이 없고 분묘가 있어 이용이 제한되며 지분만 따로 사려는 수요가 거의 없다는 점을 들어 지분 가액을 1,620만 원으로 평가했습니다.

청산가치는 인가결정일을 기준으로 따지므로 평가 기준일을 변제계획 수정안을 낼 6월 무렵으로 맞춰, 인가 때의 가치를 판단하는 자료로 쓰일 수 있게 했습니다.

조력 포인트 | ③ 매수 수요가 없다는 자료

홍천군의 공인중개사 두 곳에서 그 지분을 매물로 내놓아도 매수 문의를 기대하기 어렵다는 의견서를 받았고, 형제 네 명에게서는 지분을 사들일 뜻이 없다는 확인서를 받았습니다.

공유자가 사지 않으면 파산관재인은 지분을 경매나 공유물분할로 처분해야 하는데, 그 과정의 시간과 비용을 고려하면 감정가보다 낮게 팔릴 가능성이 크다는 점도 함께 적었습니다.

조력 포인트 | ④ 청산가치를 반영한 변제계획 수정안

법무법인 KB는 6월 30일 화요일 지분 가액을 1,620만 원으로 바꾼 청산가치 1,680만 원을 기준으로 변제계획 수정안을 냈습니다(채무자 회생 및 파산에 관한 법률 제610조). 월 51만 원을 36개월 동안 갚는 변제총액 1,836만 원은 이 청산가치를 156만 원 웃돌았습니다.

생계비는 1인 가구 기준을 그대로 두어 3년 동안 버틸 수 있는 계획이라는 점을 수입·지출 목록으로 보였고, 매달 드는 고혈압 약값도 그 생계비 안에서 감당하고 있다는 점을 지출 내역으로 함께 보였습니다.

조력 포인트 | ⑤ 카드사의 이의와 인가 요건 세 가지

7월 22일 수요일 채권자집회에서 카드사 한 곳이 공시지가로 계산해야 한다며 이의를 냈고, 이의가 있으면 이의를 낸 채권자에게 돌아갈 변제액이 파산 때의 배당액보다 적지 않을 것, 가용소득 전부를 변제에 쓸 것, 변제총액이 대통령령이 정한 최저 금액 이상일 것을 모두 갖춰야 인가될 수 있습니다(채무자 회생 및 파산에 관한 법률 제614조).

법무법인 KB는 감정평가서와 중개사 의견서로 첫째 요건을, 월 소득 205만 원에서 생계비를 뺀 51만 원 전부를 넣었다는 점으로 둘째 요건을 보였고, 변제총액 1,836만 원이 무담보 채무 9,860만 원에 대한 최저 기준 금액 약 396만 원을 크게 넘는다는 계산표로 셋째 요건을 정리했습니다.

조력 포인트 | ⑥ 감정가의 기준 시점과 인가 뒤의 변동

법무법인 KB는 감정 기준일과 인가 예정 시기 사이에 임야 주변의 도로 계획 같은 가치 변동 요인이 없다는 홍천군의 도시계획 확인 자료도 함께 내, 감정가가 인가 때의 가치로 쓰일 수 있다는 점을 뒷받침했습니다.

인가 뒤 형제들이 땅을 팔기로 해 의뢰인 몫의 대금이 생기면 변제계획을 바꿔야 할 수 있다는 점(채무자 회생 및 파산에 관한 법률 제619조)을 의뢰인에게 미리 설명하고, 그런 사정이 생기면 곧바로 알리도록 했습니다.

상속 임야 지분 개인회생 사건의 회생 인가

수원회생법원은 2026년 8월 19일 수요일 변제계획 인가결정을 했습니다. 법원은 임야 지분의 청산가치를 감정평가액 1,620만 원으로 보아 변제총액 1,836만 원이 파산 때의 배당액보다 적지 않고, 의뢰인의 가용소득 전부가 변제에 쓰이며 변제총액이 최저 기준 금액을 넘는다고 판단해 카드사의 이의에도 변제계획을 인가했습니다.

• 도로 접근이 없고 분묘 6기가 있는 5분의 1 공유 지분을 1,620만 원으로 평가한 감정평가서

• 매수 문의를 기대하기 어렵다는 홍천군 공인중개사 두 곳의 의견서와 형제 네 명의 매수 의사 없음 확인서

• 월 소득 205만 원에서 1인 가구 생계비를 뺀 51만 원 전부를 36개월 동안 넣은 변제계획과 최저 기준 금액 계산표

회생 인가는 빚이 없어졌다는 뜻이 아니어서 의뢰인은 변제계획에 따라 매달 51만 원씩 36개월 동안 갚아야 하고, 그 변제를 모두 마친 뒤에야 남은 채무에 대한 면책을 받을 수 있습니다. 변제 도중 형제들이 임야를 팔기로 해 의뢰인 몫의 대금이 생기면 그 사실을 법원에 알리고 변제계획 변경을 검토해야 합니다. 공시지가대로였다면 5년을 갚아도 인가 요건을 맞출 수 없었으므로, 지분의 실제 값을 밝힌 것이 신청을 살린 셈입니다. 상속받은 땅이나 시골 집의 지분이 있는 상태에서 개인회생을 신청한다면 재산목록에 빠짐없이 적되, 공시지가만으로 청산가치가 매겨지지 않도록 도로 접근과 분묘, 공유 관계 같은 사정을 처음부터 자료로 갖추는 것이 바람직합니다. 회생위원의 보정 권고를 받았다면 권고서에 적힌 기한 안에 감정평가와 중개사 의견을 받아 수정안을 내야 신청이 기각되는 일을 막을 수 있습니다.

· 개인회생 변제계획 인가에서 소득의 흐름을 다시 세워 인가를 받은 사례

· 종신보험 약관대출 개인회생에서 40대 간호조무사가 카드사 이의를 넘어 회생 인…