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오피스텔 매수 사해행위취소 청구를 받은 회사원이 매도인 명의 임야 지분을 찾아내 전부 기각된 사례

전부 기각

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댓글 0건 조회 13회 작성일 26-11-07 15:46

사건의 개요

채무자의 유일한 부동산을 샀다는 이유로 사해행위취소 소송을 당한 46세 회사원이 매도인에게 다른 재산이 있었다는 점을 밝혀 원고 청구 전부 기각을 받은 사례입니다. 원고는 매도인에게 1억 2,000만 원의 대여금 판결 채권을 가진 채권자로, 오피스텔 매매가 빚을 피하려는 재산 정리였다며 매매를 취소하고 1억 1,000만 원을 물어내라고 했습니다. 의뢰인은 중개사무소를 통해 시세에 가깝게 산 집에서 살고 있었는데, 1억 1,000만 원을 다시 물어내야 하는지 걱정하며 사건을 맡겼습니다.

오피스텔 매수 사해행위취소 소송에 이르기까지의 경위

의뢰인은 서울에서 직장을 다니는 46세 회사원으로, 경기 고양의 오피스텔 한 채를 중개사무소를 통해 52세 식당 운영자에게서 2억 500만 원에 사 2025년 8월 22일 잔금을 치렀습니다.

✔ 오피스텔을 판 2025년 8월 22일 당시 매도인이 채무초과 상태였다는 점을 원고가 증명했는지

✔ 매도인이 상속받은 임야 공유지분과 식당 상가의 임차보증금 반환채권을 적극재산에 넣을 수 있는지

✔ 유일한 부동산을 금전으로 바꾼 매각은 사해행위가 된다는 원고의 주장이 다른 재산이 있는 이 사건에도 들어맞는지

오피스텔의 시세는 2억 1,000만 원이었고 은행 근저당이 설정돼 대출 잔액 9,500만 원이 남아 있었는데, 의뢰인은 잔금일에 매매대금 가운데 9,500만 원으로 그 대출을 갚아 근저당을 말소하고 나머지 1억 1,000만 원을 매도인 계좌로 보냈으며, 그 뒤 그 집에 들어가 살고 있었습니다.

원고는 2023년 매도인에게 1억 2,000만 원을 빌려주고 돌려받지 못해 2025년 6월 대여금 판결을 받아 둔 59세 채권자였습니다. 원고는 10월 초 오피스텔의 등기가 넘어간 사실을 알았고, 2026년 1월 19일 민사소송법 제248조에 따라 소장을 내 의뢰인을 상대로 매매계약을 취소하고 매매대금에서 갚은 대출금을 뺀 1억 1,000만 원을 가액으로 배상하라고 청구했습니다.

원고가 낸 계산표에는 매도인의 재산으로 오피스텔 2억 1,000만 원과 예금 600만 원만 적혀 있었고, 채무로는 원고의 판결 채권 원금과 지연손해금 1억 3,100만 원, 카드론 2,300만 원, 오피스텔 담보대출 9,500만 원이 적혀 있었습니다. 이 표대로라면 매도인은 매각 전부터 3,300만 원의 채무초과였고, 원고는 유일한 부동산을 소비하기 쉬운 돈으로 바꾼 매각이어서 사해행위라고 주장했습니다.

의뢰인은 매도인을 중개사무소에서 한 번 만났을 뿐 그의 다른 빚이나 재산을 알지 못했고, 매매대금도 같은 건물의 비슷한 호실 실거래가와 큰 차이가 없었습니다. 의뢰인은 2026년 2월 소장을 받은 뒤 사건을 법무법인 KB에 맡겼습니다.

오피스텔 매수 사해행위취소 소송에서 법무법인 KB가 세운 방어 전략

채권자취소권은 채무자의 처분으로 채무초과가 생기거나 깊어졌을 때 인정되는 권리라서, 매수인이 사정을 몰랐다는 주장보다 매도인이 정말 채무초과였는지가 먼저 따져질 문제였습니다. 법무법인 KB는 원고의 계산표가 매도인의 재산을 오피스텔과 예금만으로 잡고 있다는 점에 주목해, 표에서 빠진 재산이 있는지를 찾는 데서 방어를 시작했습니다.

조력 포인트 | ① 원고 계산표의 빈칸

민법 제406조의 채권자취소권은 채무자가 채권자를 해함을 알면서 재산권을 목적으로 한 법률행위를 했을 때 인정되는데, 판례는 그 행위로 채무자의 적극재산이 채무에 못 미치게 되었다는 점을 취소를 구하는 채권자가 증명하도록 합니다. 원고의 표에는 매도인이 운영하는 식당의 임차보증금조차 빠져 있어, 식당을 하는 사람의 재산 목록으로는 처음부터 비어 있는 칸이 있었습니다.

법무법인 KB는 답변서에서 원고가 매도인의 다른 재산을 조사하지 않은 채 오피스텔 하나로 채무초과를 계산했다는 점을 지적하고, 매도인을 증인으로 신청했습니다.

조력 포인트 | ② 증인신문으로 드러난 임야 지분

2026년 5월 증인으로 나온 매도인은 2022년 아버지가 숨진 뒤 형제 셋이 경기 양평의 임야를 3분의 1씩 상속해 등기를 마쳤고, 식당 상가에는 보증금 5,000만 원이 들어가 있다고 진술했습니다.

법무법인 KB는 진술에 나온 지번으로 임야 등기부를 떼어 매도인 명의의 3분의 1 지분에 근저당이 없다는 점을 확인했고, 매각일 무렵의 지분 가치를 알기 위해 시가 감정을 신청했습니다.

조력 포인트 | ③ 감정으로 확인한 지분 가치

감정인은 임야 전체를 4억 1,400만 원으로 보고 매도인 지분 3분의 1의 가치를 1억 3,800만 원으로 평가했습니다. 원고는 공유지분은 팔기 어려워 재산으로 볼 수 없다고 했지만, 공유지분도 경매로 처분할 수 있는 재산이라는 점과 감정이 매각일 무렵을 기준으로 이뤄졌다는 점을 들어 반박했습니다.

감정서에는 진입로가 있는 임야라는 설명도 붙어 있어, 값을 크게 깎아야 한다는 원고의 주장은 받아들여지기 어려운 상태가 됐습니다.

조력 포인트 | ④ 식당 임차보증금의 확인

식당 상가의 임대인에게서 보증금 5,000만 원이 그대로 남아 있고 2025년 8월 당시 밀린 차임이 없었으며 계약이 2027년 3월까지 이어진다는 확인서를 받아, 보증금 반환채권 전액을 적극재산으로 셀 수 있다는 자료를 냈습니다.

확인서에는 차임 입금 내역이 붙어 있어 원고가 꺼낸 연체 차임 공제 주장도 숫자로 정리됐습니다.

조력 포인트 | ⑤ 매각 전후의 재산 계산표

법무법인 KB는 원고의 표에 임야 지분 1억 3,800만 원과 보증금 5,000만 원을 더해 매각 직전 매도인의 적극재산을 4억 400만 원, 채무를 2억 4,900만 원으로 다시 계산했고, 받은 대금을 매각 뒤 모두 써 버렸다고 가정하더라도 남은 재산 1억 9,400만 원이 남은 채무 1억 5,400만 원보다 4,000만 원 많다는 표를 함께 냈습니다.

오피스텔에 설정돼 있던 근저당은 저당권의 한 종류로서 민법 제356조에 따라 은행이 대출금 9,500만 원을 다른 채권자보다 먼저 변제받도록 담보하던 것이라 그만큼은 처음부터 일반 채권자의 몫이 아니었고, 매각으로 오피스텔이 빠질 때 그 대출도 함께 사라졌기 때문에 매각이 채무초과를 만들거나 깊게 했다고 볼 수 없다는 점을 이 표로 보였습니다.

조력 포인트 | ⑥ 매매대금과 거래 경위의 정리

매매대금 2억 500만 원은 시세 2억 1,000만 원의 약 97.6%로 같은 건물 실거래가 범위 안에 있었고, 민법 제563조와 민법 제568조에 따른 통상의 매매로서 중개사무소를 거쳐 계약했으며, 대금이 담보대출 상환과 매도인 계좌 입금으로 모두 기록에 남아 있다는 점을 정리했습니다.

매수인이 매도인의 사정을 몰랐다는 점은 매수인이 증명해야 하므로 이 자료를 보충 주장으로 함께 냈지만, 재판의 중심은 원고가 채무초과를 증명했는지에 두었습니다.

오피스텔 매수 사해행위취소 소송의 전부 기각 판결

법원은 2026년 9월 3일 매도인에게 임야 지분과 상가 임차보증금이 있어 오피스텔을 판 당시 채무초과 상태였다고 인정하기 어렵고 원고가 그 점을 증명하지 못했다며 원고의 청구를 전부 기각했습니다. 소송비용도 원고가 부담하도록 했고, 전부 기각 판결이어서 항소할 수 있는 쪽은 원고뿐이었는데 원고가 판결서를 받은 날부터 2주 안에 항소하지 않아 판결은 그대로 확정됐습니다. 의뢰인은 1억 1,000만 원을 물어낼 걱정 없이 지금의 집에서 계속 살 수 있게 됐습니다.

• 감정으로 확인된 임야 지분 1억 3,800만 원과 밀린 차임이 없는 식당 임차보증금 5,000만 원

• 매각 직전 적극재산 4억 400만 원과 채무 2억 4,900만 원, 대금을 모두 썼다고 보아도 남는 4,000만 원의 여유

• 채무초과는 취소를 구하는 원고가 증명해야 한다는 증명책임과 원고 계산표에서 빠진 재산

사해행위취소 소송을 당한 매수인은 자신이 몰랐다는 점부터 앞세우기 쉽지만, 그 점은 매수인이 증명해야 하는 반면 매도인의 채무초과는 원고가 증명해야 하므로 원고의 계산표가 매도인의 재산을 빠짐없이 담았는지부터 따져 보시는 것이 바람직합니다. 상속받은 부동산 지분이나 사업장의 임차보증금처럼 채권자가 놓치기 쉬운 재산은 매도인 본인의 진술과 등기부, 임대인 확인서로 확인할 수 있고, 지분 가치는 매각일 무렵을 기준으로 한 감정으로 숫자를 세워야 다툼이 줄어듭니다. 근저당이 있던 부동산이라면 매각으로 담보대출도 함께 사라진다는 점까지 넣어 매각 전후의 재산을 나란히 계산해야 하며, 대금을 모두 써 버렸다고 가정해도 채무초과가 아니라는 표를 만들어 두면 유일한 부동산을 팔았다는 주장에도 맞설 수 있습니다.

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