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집주인 무단 출입 주거침입 고소에서 30대 세입자가 홈캠 영상과 도어락 기록으로 가해자 처벌을 이끈 사례

가해자 처벌

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댓글 0건 조회 14회 작성일 26-11-07 15:46

사건의 개요

반려묘를 키우는지 확인하겠다며 건물주가 관리자 비밀번호로 세 차례 원룸에 들어오자 30대 세입자가 홈캠 영상과 도어락 기록으로 고소해 가해자 처벌을 이끈 사례입니다. 건물주는 누수를 점검하러 들어갔을 뿐이고 건물 관리는 집주인의 권한이라고 주장했지만, 홈캠에는 건물주가 방 안을 돌며 휴대전화로 벽지와 고양이 용품을 찍는 장면이 남아 있었습니다. 의뢰인은 회사에서 휴대전화 알림으로 그 장면을 본 뒤로 집에 들어가기가 두려워졌다며, 계약 위반 문제와 별개로 집주인의 무단 출입을 형사 절차로 다툴 수 있는지 물었습니다.

집주인 무단 출입 주거침입 사건이 고소에 이르기까지

의뢰인은 판교의 IT 회사에서 일하는 34세 남성으로, 2025년 9월 서울의 한 다가구주택 3층 원룸을 보증금 1,000만 원, 월세 65만 원에 2년 동안 빌려 혼자 살고 있었습니다.

✔ 임대차 기간 중 임차인이 사는 방에 건물주가 동의 없이 들어간 것이 형법 제319조의 주거침입에 해당하는지

✔ 누수 점검과 계약 위반 확인이라는 건물주의 주장이 형법 제20조의 정당행위가 될 수 있는지

✔ 부재 중에 있었던 세 차례의 출입을 고소인 쪽에서 어떤 기록으로 증명할지

임대차계약서에는 반려동물을 기르지 않는다는 특약과, 시설 점검이 필요하면 임대인이 임차인과 날짜를 미리 협의한 뒤 들어간다는 특약이 함께 들어 있었습니다. 의뢰인은 2026년 1월 길에서 구조한 고양이를 키우기 시작했고, 낮 동안 고양이를 지켜보려고 방 안에 움직임이 감지되면 휴대전화로 알림을 보내는 홈캠을 달았습니다.

같은 건물 1층에 사는 67세 건물주는 3월 초 고양이를 키우느냐고 문자로 물었고, 의뢰인이 1월부터 한 마리를 키우고 있으며 나갈 때 원상복구를 하겠다고 답하자 계약 위반이니 방을 빼라고 요구했습니다. 그 뒤 도어락 앱에는 3월 12일 목요일 오후 1시 47분(11분간), 3월 18일 수요일 오후 2시 5분(7분간), 3월 25일 수요일 오전 10시 31분(9분간)에 관리자 비밀번호로 문이 열린 기록이 남았고, 세 번 모두 의뢰인이 출근해 집에 없던 시간이었습니다.

의뢰인은 3월 18일 회사에서 홈캠 알림을 받고 실시간 화면으로 건물주가 방 안을 돌며 휴대전화로 벽지와 고양이 화장실, 침대 주변을 찍는 장면을 보았고, 그날 저녁 전화로 항의하자 건물주는 누수를 점검했을 뿐이라며 앞으로는 미리 알리겠다고 답했습니다. 그러나 3월 25일 아무런 연락 없이 다시 문이 열렸고, 의뢰인은 홈캠 저장 기록을 뒤져 3월 12일에도 같은 출입이 있었다는 사실을 알게 됐습니다.

건물 관리 기록에는 3월에 접수된 누수 신고나 배관 수리 내역이 없었고, 아래층 세입자도 누수가 없었다고 했습니다. 의뢰인은 고양이 문제는 계약대로 정리하겠지만 집에 없는 사이 누군가 들어올 수 있다는 생각에 잠을 이루기 어렵다며 3월 27일 상담을 받았고, 법무법인 KB는 고소대리인으로서 사건을 맡았습니다.

집주인 무단 출입 주거침입 고소에서 법무법인 KB가 맡은 일

주거침입죄란 사람이 사는 집이나 관리하는 건조물 등에 침입하는 죄로, 형법 제319조 제1항은 3년 이하의 징역 또는 500만 원 이하의 벌금으로 처벌합니다. 판례는 이 죄가 지키는 것을 소유권이 아니라 그곳에 사는 사람의 사실상 평온으로 보므로, 건물의 주인이라도 임대차 기간 중 임차인이 사는 방에 그 평온을 해치는 모습으로 들어가면 주거침입이 될 수 있습니다. 법무법인 KB는 고양이를 둘러싼 계약 위반 다툼과 무단 출입을 나누어, 특약 위반은 해지나 손해배상으로 다룰 문제일 뿐 문을 열고 들어갈 근거가 되지 않는다는 점을 고소의 중심에 두었습니다.

조력 포인트 | ① 도어락 앱과 홈캠 기록을 원본째 보존한 일

법무법인 KB는 의뢰인의 도어락 앱에서 3월 한 달의 출입 기록을 내려받고, 홈캠 클라우드에 저장된 세 번의 영상을 원본 파일로 받아 촬영 시각과 파일 정보가 바뀌지 않도록 보관했습니다.

도어락 기록에는 세 번 모두 의뢰인의 비밀번호가 아닌 관리자 비밀번호가 쓰였다고 적혀 있었고, 영상이 시작된 시각과 도어락이 열린 시각은 세 번 모두 1분 안쪽으로 맞았습니다.

조력 포인트 | ② 누수 점검이라는 주장을 기록으로 확인한 일

건물주가 누수 점검을 내세울 것에 대비해, 법무법인 KB는 의뢰인이 받은 관리비 고지서와 건물 공용 게시판의 공지, 3월 중 수리 업체가 다녀간 기록이 있는지 확인했고 누수 점검과 관련된 기록은 하나도 찾지 못했습니다.

영상 속 건물주는 배관이 지나는 싱크대 아래나 화장실 천장을 살피지 않고 벽지와 고양이 용품, 방바닥을 찍었으며, 법무법인 KB는 이 장면들을 출입 회차별로 정리해 고소장에 붙였습니다.

조력 포인트 | ③ 고소장을 내고 고소인 조사에 함께한 일

법무법인 KB는 4월 2일 형사소송법 제223조에 따라 의뢰인 명의의 고소장을 관할 경찰서에 냈고, 세 번의 출입을 날짜와 시각, 머문 시간, 사용한 비밀번호, 영상 속 행동으로 나눈 표를 함께 제출했습니다.

4월 16일 고소인 조사에 함께하며 의뢰인이 3월 18일 실시간 화면을 본 경위와 그날 저녁 통화 내용을 순서대로 진술하도록 했고, 경찰은 건물주의 휴대전화에 남은 방 안 사진을 확인하겠다고 했습니다.

조력 포인트 | ④ 특약을 근거로 한 정당행위 주장에 답한 일

건물주는 5월 7일 피의자 조사에서 계약서 특약에 따라 시설을 점검할 권한이 있었고 계약 위반을 확인하는 것은 정당한 관리 행위였다고 진술했으며, 법무법인 KB는 의견서로 특약이 정한 것은 날짜를 미리 협의한 뒤의 점검일 뿐 부재 중 출입을 허락한 것이 아니라는 점을 짚었습니다.

형법 제20조의 정당행위인지는 목적만이 아니라 수단이 상당했는지, 지키려던 이익과 해친 이익이 균형을 이루는지까지 함께 따지는데, 반려동물 문제는 문자와 내용증명, 계약 해지로 다룰 수 있었다는 점을 들어 부재 중 출입이라는 수단을 정당화하기 어렵다는 의견을 냈습니다.

조력 포인트 | ⑤ 합의 제안에 의뢰인의 뜻을 정리해 답한 일

사건이 6월 11일 형사소송법 제245조의5에 따라 검찰에 송치된 뒤, 건물주 측은 100만 원과 위약금 없는 계약 해지를 조건으로 합의를 제안했습니다.

의뢰인은 이미 4월 30일 다른 집으로 이사했고 고양이로 생긴 벽지 손상 수리비 38만 원은 스스로 물어 준 상태였기에, 법무법인 KB는 의뢰인의 뜻에 따라 금전 합의보다 처벌을 원한다는 의견서를 검사에게 냈습니다.

조력 포인트 | ⑥ 정식재판에서 피해자의 진술을 전한 일

검사는 7월 16일 벌금 200만 원의 약식명령을 청구했고 법원도 7월 30일 같은 금액의 약식명령을 내렸지만, 건물주는 출입은 관리 행위였다며 8월 4일 정식재판을 청구했습니다.

법무법인 KB는 피해자가 공판에서 의견을 진술할 수 있도록 신청했고, 의뢰인은 10월 8일 법정에서 집이 더 이상 쉬는 곳이 아니게 돼 계약 기간이 남았는데도 이사할 수밖에 없었다고 진술했습니다. 건물주는 그 자리에서도 계약 위반을 확인하려 했을 뿐이라고 말했습니다.

집주인 무단 출입 주거침입 사건의 가해자 처벌

법원은 10월 22일 건물주에게 벌금 300만 원을 선고했습니다. 재판부는 임대차 기간 중 방의 사실상 평온은 임차인에게 있고 계약 위반을 확인하려는 목적은 부재 중에 관리자 비밀번호로 들어갈 정당한 이유가 되지 않는다고 보았으며, 세 차례 반복된 출입과 법정에서도 이어진 변명을 들어 약식명령보다 높은 금액을 정했습니다. 피고인이 정식재판을 청구한 사건에서는 약식명령보다 무거운 종류의 형을 선고할 수 없지만 같은 벌금형 안에서 금액을 올리는 것은 그 이유를 밝히면 가능하고, 검사도 피고인도 항소하지 않아 판결은 10월 30일 확정됐습니다.

• 세 번 모두 의뢰인이 출근한 사이 관리자 비밀번호로 들어간 사실이 도어락 기록과 홈캠 영상으로 맞아떨어진 점

• 누수 점검 기록이 없고 영상 속 행동이 계약 위반 확인에 맞춰져 있어 관리 행위라는 주장이 받아들여지지 않은 점

• 피해자가 계약 기간 중 이사할 만큼 평온을 잃었다는 진술과 합의 대신 처벌을 원한다는 뜻이 분명했던 점

의뢰인은 판결이 확정된 뒤 무단 출입으로 입은 정신적 손해에 대해 민법 제751조에 따른 위자료 청구를 준비하고 있고, 법무법인 KB는 형사 판결문과 출입 기록을 그 청구의 자료로 정리해 두었습니다. 건물의 주인이라는 사실이 임차인이 사는 방에 들어갈 권리까지 주지는 않으며, 계약 위반이 의심되더라도 그 다툼은 문자와 내용증명, 해지 통보처럼 당사자 사이의 절차로 풀어야 합니다. 세입자 쪽에서 무단 출입이 의심된다면 집주인과 통화한 내용을 그날그날 메모로 남기고, 도어락 기록과 영상의 원본을 지우지 않은 채 날짜별로 내려받아 두는 일이 중요합니다.

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