건설·부동산분쟁

낙찰 아파트 인도명령으로 40대 부부가 근저당과 같은 날 전입한 세입자에게서 건물인도 완료에 이른 사례

건물인도 완료

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댓글 0건 조회 24회 작성일 26-11-05 09:40

사건의 개요

근저당 설정등기와 같은 날 전입한 세입자가 대항력을 내세워 비워 주지 않던 낙찰 아파트를 40대 부부가 인도명령을 거쳐 넘겨받아 건물인도 완료에 이른 사례입니다. 세입자는 오전에 전입신고를 마쳤고 은행 근저당은 오후에 접수됐으니 자신이 먼저라고 주장했고, 2년 전 자기 돈으로 바꾼 보일러 비용 280만 원을 받을 때까지 집을 넘길 수 없다고도 했습니다. 아들의 2학기 전학에 맞춰 8월 말 입주하려던 부부는 살던 전셋집의 계약 만료일이 다가오는데도 낙찰받은 집에 들어갈 날을 정하지 못하고 있었습니다.

낙찰 아파트 인도명령 신청에 이르기까지

의뢰인 부부는 40대 맞벌이 회사원으로, 2026년 4월 14일 법원 부동산 경매에서 경기도 부천시의 한 아파트 84㎡형을 3억 8,150만 원에 낙찰받았습니다.

✔ 근저당 설정등기와 같은 날 전입한 세입자가 주택임대차보호법 제3조의 대항력을 매수인에게 주장할 수 있는지

✔ 세입자가 자기 돈으로 바꾼 보일러의 비용을 이유로 유치권을 내세워 인도를 거부할 수 있는지

✔ 배당금 수령과 집을 비우는 날이 맞물린 상황에서 8월 말 입주 일정을 지킬 방법

이 아파트는 전 소유자가 2023년 3월 24일 세입자에게 보증금 2억 1,000만 원에 전세를 준 집이었는데, 같은 날 이 아파트를 담보로 은행에서 돈을 빌리면서 채권최고액 3억 3,600만 원의 근저당 설정등기도 마쳤습니다. 세입자 가족은 그날 오전 이사를 하고 주민센터에서 전입신고와 함께 확정일자를 받았고, 등기부에는 근저당 설정등기의 접수일이 같은 날로 적혀 있었습니다. 2년의 계약 기간이 끝난 2025년 3월 23일 뒤에도 양쪽은 아무 말 없이 같은 조건으로 임대차를 이어 왔습니다.

전 소유자가 대출 이자를 내지 못하자 은행은 2025년 9월 2일 임의경매를 신청했고, 감정가 4억 6,000만 원이던 아파트는 한 차례 유찰된 뒤 2026년 4월 14일 매각기일에 최저매각가격 3억 2,200만 원보다 높은 금액을 써 낸 의뢰인 부부에게 매각됐습니다. 부부는 매각물건명세서에 최선순위 근저당 설정일과 세입자의 전입일이 같은 날로 적혀 있는 것을 보고 대항력 없는 임차인이라고 판단해 입찰했고, 매각허가결정이 확정된 뒤 5월 22일 매각대금을 모두 냈습니다.

대금을 낸 다음 날 부부가 집을 찾아가 이사 일정을 묻자, 세입자는 오전 9시 40분에 전입신고를 했고 근저당은 그날 오후에야 접수됐으니 자신이 먼저이며 보증금을 다 받기 전에는 나갈 수 없다고 답했습니다. 세입자는 2024년 1월 고장 난 보일러를 자기 돈 280만 원으로 바꿨다며, 그 비용을 받을 때까지 집을 점유할 권리가 있다는 내용증명도 보내 왔습니다.

부부는 초등학생 아들의 2학기 전학에 맞춰 8월 말 입주를 계획했고 살고 있던 전셋집도 8월 31일 계약이 끝나는 상황이었는데, 배당기일은 6월 23일로 잡혀 있었고 매각대금과 은행 채권액을 견주면 세입자가 받을 배당금은 보증금에 크게 못 미칠 것으로 보였습니다. 부부는 매각대금 완납 증명과 등기사항증명서, 세입자가 보낸 내용증명을 챙겨 5월 26일 법무법인 KB에 사건을 맡겼습니다.

낙찰 아파트 인도명령 사건에서 법무법인 KB가 세운 순서

대항력이란 임차인이 집이 팔리거나 경매로 넘어가도 새 소유자에게 임대차를 주장하며 계속 살 수 있는 힘을 말하며, 주택임대차보호법 제3조는 주택의 인도와 주민등록을 마친 그다음 날부터 이 효력이 생긴다고 정하고 있습니다. 법무법인 KB는 이 '다음 날'이 같은 날 접수된 근저당과의 순위를 가른다는 점에서 출발해 인도명령을 먼저 신청하고, 유치권 주장과 이사 일정은 그와 나란히 정리하는 순서를 세웠습니다.

조력 포인트 | ① 인도명령 신청

매수인은 매각대금을 다 낸 때 소유권을 취득하므로 민법 제213조에 따라 집을 점유한 사람에게 반환을 구할 수 있고, 다만 점유할 권리가 있는 점유자는 반환을 거부할 수 있습니다. 법무법인 KB는 매각대금을 낸 뒤 6개월 안에 점유자를 상대로 낼 수 있는 부동산 인도명령을 5월 27일 신청하면서, 근저당 접수일과 세입자의 전입일이 모두 2023년 3월 24일이라는 점을 신청서 첫머리에 나란히 적었습니다.

인도명령은 따로 건물인도 소송을 내는 것보다 빨리 집행권원을 얻을 수 있는 절차여서, 8월 말 입주 일정을 맞추려면 이 길을 먼저 밟아야 한다고 보았습니다.

조력 포인트 | ② 대항력이 생기는 시점에 대한 답

세입자는 전입신고가 오전, 근저당 접수가 오후였다는 시각 차이를 내세웠지만, 판례는 주택임대차보호법 제3조가 말하는 '다음 날'을 다음 날 오전 0시로 보고 있어 대항력은 2023년 3월 25일 0시에야 생긴다는 점을 의견서에 적었습니다.

같은 날 오후에 접수된 근저당이 그보다 앞선 순위가 되므로, 매각으로 소멸하는 최선순위 근저당보다 늦은 이 임차권은 매수인에게 대항할 수 없다는 결론을 등기와 주민등록 기록만으로 보였습니다.

조력 포인트 | ③ 확정일자와 배당 순위의 정리

세입자가 같은 날 받은 확정일자로 주택임대차보호법 제3조의2의 우선변제권을 갖추었더라도 그 효력 역시 대항요건이 갖춰진 다음 날을 기준으로 하므로, 배당에서는 근저당에 이어 두 번째 순위가 된다는 점을 정리했습니다. 매각대금 3억 8,150만 원에서 집행비용 420만 원과 은행 채권 2억 9,370만 원이 먼저 배당되면 세입자에게 돌아갈 몫은 8,360만 원이라는 계산도 함께 보였습니다.

보증금이 2억 1,000만 원이어서 소액임차인의 최우선변제 대상에도 들지 않았고, 배당받지 못하는 보증금은 세입자가 전 소유자에게 따로 청구할 몫이라는 점을 세입자 측에도 차분히 설명했습니다.

조력 포인트 | ④ 보일러 교체비 유치권 주장에 대한 답

유치권은 물건에 관하여 생긴 채권을 변제받을 때까지 그 물건을 유치할 수 있는 권리로 민법 제320조가 정하고 있고, 세입자는 민법 제626조의 비용상환청구권을 그 채권으로 내세웠습니다.

법무법인 KB는 임대차계약서에 계약이 끝나면 임차인이 자기 비용으로 원상회복한다는 특약이 있다는 점을 들어, 판례가 이런 약정을 비용상환청구권을 미리 포기한 취지로 본다는 점과 그렇다면 유치권의 바탕이 되는 채권도 없다는 점을 밝혔습니다.

조력 포인트 | ⑤ 인도명령 결정과 이사 협의

법원은 세입자를 심문한 뒤 인도명령을 했고, 법무법인 KB는 결정이 송달되자 강제집행을 신청하기 전에 이사 날짜부터 정하자는 서면을 세입자에게 보냈습니다.

대항력 없는 임차인이 배당금을 받으려면 법원 실무상 매수인의 명도확인서가 필요하므로, 집을 비우는 날 열쇠와 맞바꾸어 명도확인서와 인감증명서를 건네는 방식을 제안했습니다.

조력 포인트 | ⑥ 사용료 정산과 날짜 확정

부부가 대금을 낸 5월 22일부터 세입자가 집을 쓴 기간에 대해서는 민법 제741조의 부당이득으로 인근 시세로 본 월 차임 상당액 130만 원을 청구할 수 있었지만, 7월 24일까지 집을 비우면 그 63일분 사용료 273만 원을 청구하지 않겠다는 조건을 함께 걸었습니다.

강제집행 신청서도 미리 써 두되 약속한 날을 넘기면 곧바로 접수한다는 점을 서면에 밝혀, 세입자가 날짜를 지킬 이유와 방법을 함께 갖도록 했습니다.

낙찰 아파트 인도명령 사건의 결과

법원은 2026년 6월 17일 내린 인도명령에서, 같은 날 전입신고와 근저당 설정등기가 이루어진 이상 세입자의 대항력은 다음 날 0시에 생겨 매수인에게 대항할 수 없고, 원상회복 특약이 있어 보일러 교체비를 이유로 한 유치권도 인정하기 어렵다고 판단했습니다. 세입자는 약속한 7월 24일 오전 이삿짐을 모두 옮기고 집 열쇠를 부부에게 넘겼고, 부부는 그 자리에서 명도확인서와 인감증명서를 건네 세입자가 배당금 8,360만 원을 받을 수 있게 했습니다. 강제집행까지 가지 않고 세입자가 스스로 집을 비우면서 부부는 매각대금을 낸 지 두 달 만에 건물인도 완료에 이르렀습니다.

• 2023년 3월 24일 같은 날 이루어진 전입신고와 근저당 설정등기, 대항력이 다음 날 0시에 생긴다는 판례

• 임대차계약서의 원상회복 특약과 보일러 교체비를 이유로 한 유치권 주장의 관계

• 명도확인서와 열쇠를 맞바꾸고 사용료를 정산한 이사 합의

같은 날 전입신고와 근저당 설정등기가 이루어진 집에서는 몇 시에 무엇을 했는지보다 주택임대차보호법 제3조가 정한 '다음 날'이 순위를 가르고, 그 하루 차이로 세입자는 낙찰받은 사람에게 대항할 수 없게 됩니다. 이 사건의 세입자도 같은 이유로 보증금 가운데 1억 2,640만 원을 배당받지 못해 전 소유자에게 따로 청구해야 하는 처지가 됐고, 부부는 그 사정을 헤아려 사용료를 받지 않는 대신 이사 날짜를 확실히 정하는 쪽을 택했습니다. 인도명령은 결정만으로 끝나지 않고 실제로 집을 비우기까지 시간이 걸리므로, 대금을 낸 직후 신청해 두고 이사 협의를 나란히 진행하는 것이 바람직합니다. 경매로 집을 사려 한다면 입찰 전에 매각물건명세서와 전입세대 열람 내역, 등기부의 접수일을 맞대어 임차인의 순위부터 확인하시기 바랍니다.

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