공인중개사 업무정지 3개월을 받은 50대 중개사가 전속 의뢰 23건을 밝혀 집행정지 인용을 받은 사례
집행정지 인용
사건의 개요
사무실 이전 중 확인·설명서 사본 9건을 잃어버려 업무정지 3개월을 받은 54세 개업공인중개사가 전속 의뢰 23건과 직원 고용을 밝혀 집행정지 인용을 받은 사례입니다. 구청은 보존 기간 안에 있던 2023년 하반기 거래 9건의 사본이 사무소에 없다는 이유로 처분했고, 중개사도 사본을 잃어버린 사실 자체는 다투지 않았습니다. 문제는 업무정지가 시작되면 석 달 동안 사무소 문을 닫는 사이 집주인들이 맡긴 전속 의뢰와 직원 세 명의 일자리가 사라지는데, 이 손해를 본안 판결 전까지 막을 필요가 있는지였습니다.
공인중개사 업무정지 3개월 사건의 경위
의뢰인은 2012년부터 경기도 남부의 한 아파트 단지 상가에서 중개사무소를 운영해 온 54세 개업공인중개사로, 소속공인중개사 1명과 중개보조원 2명을 두고 14년 동안 업무정지나 과태료 처분을 받은 적이 한 번도 없었습니다.
✔ 사무실 이전 중 잃어버린 확인·설명서 사본 9건의 경위와, 원본이 거래 당사자에게 교부돼 있어 거래 안전에 생긴 문제가 없었다는 사정
✔ 석 달 동안 사무소 문을 닫으면 잃게 되는 전속 의뢰 23건과 직원 세 명의 고용이 금전으로 메울 수 없는 회복하기 어려운 손해인지
✔ 6월 15일 정지 시작을 앞둔 긴급성과, 효력을 멈추는 것이 거래 안전이라는 공공복리에 중대한 영향을 미치는지
의뢰인은 2025년 11월 22일 토요일 같은 단지 상가 1층에서 길 건너 상가 2층으로 사무소를 옮겼는데, 이삿짐센터가 서류 상자 14개를 옮기는 과정에서 2023년 하반기 매매·전세 거래 서류 일부가 든 상자 1개가 사라졌습니다. 의뢰인은 이사 다음 주 상자 수가 맞지 않는 것을 알고 이삿짐센터에 확인을 요청했지만 끝내 찾지 못했고, 그 상자에는 거래 9건의 중개대상물 확인·설명서 사본이 들어 있었습니다.
2026년 4월 7일 화요일 구청이 관내 중개사무소를 지도 점검하면서 보존 기간 안의 확인·설명서 사본을 요구했고, 의뢰인은 9건의 사본이 없다고 사실대로 밝혔습니다. 구청은 4월 20일 월요일 행정절차법 제21조에 따라 업무정지 3개월을 예정한 사전통지를 보냈고, 의뢰인은 행정절차법 제27조에 따른 의견제출 기한인 4월 30일 목요일까지 이사 중에 잃어버렸다는 짧은 의견서를 냈지만 이삿짐센터와 주고받은 문자나 거래 당사자들의 확인 같은 자료는 붙이지 못했습니다.
구청은 5월 18일 월요일 6월 15일부터 9월 14일까지 업무정지 3개월을 명하는 처분을 했고, 처분서는 5월 20일 수요일 의뢰인에게 도착했습니다. 업무정지 기간에는 사무소에서 중개업무를 할 수 없어, 의뢰인이 집주인들과 전속중개계약을 맺어 관리하던 매물 23건은 계약 기간 중이라도 다른 사무소로 옮겨 갈 가능성이 컸습니다.
사무소 매출은 최근 1년 월평균 1,240만 원이었고, 업무정지 중에도 직원 세 명의 급여 월 760만 원과 사무실 임대료 월 210만 원은 계속 나가야 했습니다. 의뢰인은 처분서를 받은 뒤 사흘 동안 9건의 거래 당사자들에게 연락해 확인·설명서 원본을 모두 보관하고 있다는 답을 받았고, 5월 22일 금요일 법무법인 KB와 상담했습니다.
공인중개사 업무정지 3개월 사건에서 법무법인 KB가 세운 집행정지 근거
법무법인 KB는 사본을 보존하지 못한 사실은 인정하되, 그 경위가 이사 중 분실이었고 원본이 거래 당사자에게 모두 남아 있어 거래 안전에 생긴 문제가 없었다는 점을 앞세우기로 했습니다. 집행정지 단계에서는 처분이 옳은지보다 정지가 시작되면 되돌릴 수 없는 손해가 무엇인지를 숫자로 보이는 것이 중요하다고 보았기 때문입니다.
조력 포인트 | ① 취소소송과 집행정지 신청을 같은 날 제기
업무정지는 행정소송법 제19조에 따른 취소소송의 대상인 처분이어서, 처분서를 받은 5월 20일부터 90일 안이라는 행정소송법 제20조의 제소기간을 확인한 뒤 정지가 시작되는 6월 15일 전에 결정을 받을 수 있도록 5월 27일 수요일 수원지방법원에 취소소송을 냈습니다.
같은 날 행정소송법 제23조에 따른 집행정지를 신청하면서, 소송이 진행되는 동안 처분의 효력을 멈춰 달라는 취지와 정지 시작일까지 남은 날짜를 신청서 첫 장에 적었습니다.
조력 포인트 | ② 분실 경위를 보여 준 이사 기록
이삿짐센터와 주고받은 문자, 상자 14개를 적은 반출 목록, 새 사무실에서 13개만 확인된 입고 사진을 시간순으로 묶어, 사본이 사라진 것이 서류를 버리거나 숨긴 결과가 아니라 이사 과정의 분실이라는 점을 보였습니다.
이삿짐센터가 상자 1개를 찾지 못했다고 답한 문자에는 날짜가 그대로 남아 있었고, 의뢰인이 분실을 안 직후 남은 서류 상자를 다시 정리한 사진도 함께 냈습니다.
조력 포인트 | ③ 거래 당사자들의 원본 확인서
9건의 매수인·매도인·임대인·임차인에게 연락해 확인·설명서 원본을 받아 보관하고 있다는 확인서와 원본 사진을 받았고, 그 가운데 7건은 원본을 복사해 사무소에 다시 보관할 수 있도록 동의를 받았습니다.
확인서를 보낸 당사자들 가운데 계약 이후 분쟁이나 민원을 겪은 사람은 없었고, 이 점을 함께 정리해 사본이 없던 기간에 거래 당사자가 입은 불이익이 없었다는 점을 보였습니다.
조력 포인트 | ④ 석 달 정지가 남길 손해의 정리
전속중개계약서 23건을 계약 만료일 순으로 정리해 보니 정지 기간 안에 계약 기간이 끝나는 매물이 14건이었고, 집주인 5명은 업무정지가 시작되면 다른 사무소에 매물을 맡기겠다는 뜻을 이미 밝혀 둔 상태였습니다.
최근 1년 매출 자료로 계산하면 석 달 동안 매출 약 3,720만 원이 사라지는 사이 직원 급여와 임대료로 2,910만 원이 나가야 했고, 직원 세 명을 그대로 두기 어렵다는 점도 급여대장과 함께 적었습니다.
조력 포인트 | ⑤ 공공복리를 내세운 구청 의견에 대한 반박
구청은 의견서에서 중개 거래의 안전을 지키려면 처분을 바로 집행해야 한다고 주장했지만, 법무법인 KB는 이 사건 위반이 이미 끝난 거래의 사본 보존 문제였고 원본은 거래 당사자에게 모두 남아 있다는 점을 들었습니다.
분실 뒤 의뢰인은 확인·설명서를 스캔해 전자문서로 함께 보관하고 매달 보존 목록을 점검하는 규칙을 만들었고, 그 규칙과 점검표 사진을 함께 내 정지를 늦추더라도 같은 문제가 되풀이될 여지가 작다는 점을 보였습니다.
조력 포인트 | ⑥ 본안에서 다툴 쟁점의 예고
판례가 집행정지 단계에서도 본안 청구가 이유 없음이 명백하지 않을 것을 요구하는 만큼, 본안에서는 14년 무처분 이력과 분실 경위, 원본이 남아 있는 사정에 비추어 업무정지 3개월이 지나친 처분이라는 점을 다툴 것이라고 밝혔습니다.
사전통지 단계에서 의견서에 자료를 붙이지 못한 사정도 정리해, 구청이 분실 경위와 원본 보관 여부를 따로 살피지 않은 채 기간을 정했다는 점을 본안의 주된 쟁점으로 내세웠습니다.
공인중개사 업무정지 3개월 사건의 집행정지 인용
수원지방법원은 6월 4일 목요일 심문을 거쳐 6월 11일 목요일, 업무정지가 집행되면 전속 의뢰와 직원 고용 같은 영업 기반이 무너져 금전으로 보상하기 어려운 손해가 생길 우려가 있고 이를 막을 긴급한 필요가 인정되는 반면 효력을 정지해도 공공복리에 중대한 영향을 미칠 우려는 보이지 않는다며, 행정소송법 제23조에 따라 본안 판결 선고일부터 30일이 되는 날까지 처분의 효력을 정지하는 집행정지 인용 결정을 했습니다. 구청은 이 결정에 즉시항고하지 않았습니다.
• 이사 반출 목록·문자·입고 사진으로 확인된 분실 경위와, 9건 모두 원본이 거래 당사자에게 남아 있다는 확인서
• 정지 기간 안에 만료되는 전속 의뢰 14건과 매물을 옮기겠다는 집주인 5명, 석 달 매출 3,720만 원 감소와 2,910만 원의 고정비
• 14년 무처분 이력과 분실 뒤 도입한 전자 보존·월별 점검 규칙
이번 집행정지 인용으로 의뢰인은 6월 15일에 문을 닫지 않고 전속 의뢰와 직원들의 일자리를 지킨 채 본안 소송을 이어 가고 있습니다. 집행정지는 본안에서 처분이 위법하다는 판단을 받은 것이 아니어서, 의뢰인이 본안에서 지면 결정에서 정한 기간이 지난 뒤 업무정지 3개월이 그때부터 집행됩니다. 중개사무소를 옮길 때는 보존 기간 안의 확인·설명서와 거래계약서를 이삿짐과 따로 챙기고 평소 스캔본을 함께 보관해 두는 것이 바람직합니다. 사전통지를 받았다면 짧은 해명에 그치지 말고 분실 경위와 원본 보관 여부를 보여 줄 자료를 의견제출 기한 안에 붙여 내야, 처분 단계에서부터 그 사정을 살펴 달라고 요구할 수 있습니다.
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적용법령
본 글은 법무법인 KB 홍민호 대표변호사가 검토·감수했습니다. · 법령 기준일 2026년 11월 05일
※ 본 사례는 법무법인 KB가 다루는 사건 유형을 바탕으로 이해를 돕기 위해 구성한 예시이며, 특정 실제 사건과 무관합니다. 사건의 결과는 개별 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다. 의뢰인의 개인정보보호를 위하여 사실관계가 일부 재가공되거나 각색되었음을 알려드립니다.
판결문
