건설·부동산분쟁

건물 매각 뒤 상가 보증금 반환을 거부당한 40대 네일숍 운영자가 임대인 지위 승계를 밝혀 전액 회수한 사례

전액 회수

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댓글 0건 조회 34회 작성일 26-11-04 09:59

사건의 개요

건물이 팔린 뒤 새 건물주와 전 건물주가 서로 반환 책임을 미루던 상가 보증금 5,000만 원을 40대 네일숍 운영자가 판결을 받아 전액 회수한 사례입니다. 새 건물주인 법인은 매매계약서에 보증금은 매도인이 정산한다는 특약이 있다며 전 건물주에게 받으라 했고, 전 건물주는 건물을 넘겼으니 새 건물주에게 받으라고 답했습니다. 계약 만료에 맞춰 더 넓은 매장을 얻어 둔 의뢰인은 보증금으로 치르려던 인테리어 잔금 2,800만 원까지 막히면서 두 건물주 사이에서 기댈 곳이 없었습니다.

건물 매각 뒤 상가 보증금 반환 소송에 이르기까지

의뢰인은 43세로, 2022년 5월 2일 수원시 영통구의 5층 상가 건물 2층 점포를 보증금 5,000만 원, 월세 220만 원에 빌려 네일숍을 열었고 같은 날 점포를 넘겨받아 사업자등록을 신청했습니다.

✔ 건물을 산 새 소유자가 상가건물 임대차보호법 제3조에 따라 임대인의 지위와 보증금 반환 의무를 이어받았는지

✔ 매매 당사자 사이의 보증금 정산 특약을 임차인에게 내세울 수 있는지

✔ 계약 종료 뒤 열쇠만 갖고 영업하지 않은 기간의 월세 상당액과 원상복구비를 보증금에서 뺄 수 있는지

처음 계약 기간은 2024년 5월 1일까지였고, 의뢰인은 2024년 2월 14일 상가건물 임대차보호법 제10조의 계약갱신요구권을 행사해 같은 조건으로 2026년 5월 1일까지 계약을 이어 갔습니다. 월세는 매달 빠짐없이 냈고, 4년 동안 건물주와 다툼이 생긴 일도 없었습니다.

2025년 11월 20일 70대 건물주가 건물을 부동산 임대업을 하는 한 법인에 팔았고, 12월 15일 소유권이전등기가 마쳐지자 법인은 임차인들에게 임대인이 바뀌었으니 2026년 1월분부터 월세를 새 계좌로 보내라고 알렸습니다. 이어 2026년 1월 20일에는 계약이 끝나면 2층을 회사 사무실로 쓰겠다며 갱신을 거절한다는 통지를 보냈고, 마침 매장을 넓히려던 의뢰인은 갱신을 요구하지 않고 근처에 더 넓은 점포를 얻어 6월 개업을 목표로 인테리어 계약을 맺었습니다.

의뢰인이 4월 초 보증금 반환 일정을 묻자 법인은 매매계약서에 임대차보증금은 매도인이 책임지고 정산한다는 특약이 있다며 전 건물주에게 받으라고 답했고, 전 건물주는 건물을 넘겼으니 새 건물주에게 받으라며 전화를 끊었습니다. 의뢰인은 4월 30일 영업을 마치고 벽면 선반과 조명을 떼어 입점 전 상태로 정리한 뒤 집기를 옮겼지만, 보증금을 받을 때까지는 점포를 넘겨줄 수 없다며 열쇠를 그대로 갖고 이 점포의 사업자등록도 유지했습니다.

5월 초 법인은 계약이 끝났는데도 점포를 비워 주지 않으니 5월부터 월 220만 원씩 보증금에서 빼고 선반을 뗀 자국의 원상복구비도 따로 공제하겠다는 문자를 보냈고, 새 매장의 인테리어 잔금 2,800만 원을 보증금으로 치르려던 의뢰인의 계획은 두 건물주가 책임을 미루는 사이 그대로 막혀 버렸습니다. 의뢰인은 임대차계약서와 갱신 요구 내용증명, 법인이 보낸 통지문과 문자 화면을 챙겨 5월 7일 법무법인 KB를 찾았습니다.

건물 매각 뒤 상가 보증금 반환 사건에서 법무법인 KB가 세운 순서

임대인 지위 승계란 임차인이 대항력을 갖춘 뒤 건물이 다른 사람에게 넘어가면 새 소유자가 종전 임대인의 권리와 의무를 그대로 이어받는 것을 말하며, 상가건물 임대차보호법 제3조는 건물 인도와 사업자등록 신청을 마친 다음 날부터 대항력이 생기고 임차건물의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 정하고 있습니다. 법무법인 KB는 의뢰인이 매매 훨씬 전에 대항력을 갖췄다는 점이 분명했기에 새 소유자인 법인 하나를 상대로 보증금 반환을 구하고, 법인이 내세울 공제 주장에 미리 답을 준비하는 순서를 잡았습니다.

조력 포인트 | ① 대항력을 갖춘 시점의 증명

2022년 5월 2일 점포를 넘겨받은 날의 열쇠 인수 확인서와 같은 날 신청한 사업자등록 증명, 그 뒤 4년 동안 사업장 주소가 바뀐 적이 없다는 자료를 묶어, 의뢰인의 대항력이 2022년 5월 3일부터 이어져 왔다는 점을 소장 첫머리에 적었습니다.

건물의 소유권이전등기는 2025년 12월 15일에 마쳐졌으므로, 대항력이 매매보다 3년 넘게 앞서 갖춰져 있었고 법인은 그런 임차인이 있는 건물을 산 것이라는 점이 날짜만으로 드러났습니다.

조력 포인트 | ② 정산 특약에 대한 답

법인이 내세운 특약은 매도인과 매수인 사이에서 보증금을 누가 부담할지 정한 약속일 뿐 임차인과 맺은 계약이 아니어서, 의뢰인에 대한 반환 의무를 피하는 근거가 될 수 없다는 점을 준비서면에 적었습니다.

판례도 대항력 있는 임차인이 있는 건물을 양수한 사람은 보증금 반환 의무를 이어받고 양도인의 의무는 소멸한다고 보고 있어, 특약에 따른 정산은 법인이 전 건물주와 따로 해결할 문제라는 점을 함께 밝혔습니다.

조력 포인트 | ③ 갱신 거절의 경위 정리

계약이 2026년 5월 1일에 끝났다는 점에 다툼이 생기지 않도록, 법인이 1월 20일 보낸 갱신 거절 통지와 의뢰인이 갱신을 요구하지 않은 사정을 함께 정리했습니다. 상가건물 임대차보호법 제10조는 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 임차인이 갱신을 요구할 수 있게 하는데, 의뢰인은 그 기간에 갱신을 요구하지 않았습니다.

계약 종료일을 이렇게 분명히 해 둔 덕분에, 그 뒤 의뢰인이 열쇠를 갖고 있던 기간은 보증금 반환과 맞물린 점유라는 점을 다음 주장에서 바로 이어 설명할 수 있었습니다.

조력 포인트 | ④ 동시이행과 사용 이익 공제 주장에 대한 답

임대차는 임대인이 목적물을 사용·수익하게 하고 임차인이 차임을 지급하기로 하는 계약으로 민법 제618조가 이를 정하고 있고, 계약이 끝나면 보증금 반환과 점포 인도가 서로 맞물린 의무가 되므로 보증금을 받을 때까지 열쇠를 갖고 있는 것은 정당한 점유라는 점을 밝혔습니다. 판례는 임대차가 끝난 뒤 임차인이 점유만 계속하고 본래의 용도대로 사용·수익하지 않아 실질적인 이익을 얻지 않았다면 부당이득 반환 의무가 생기지 않는다고 보므로, 민법 제741조를 근거로 한 월세 상당액 공제는 받아들여질 수 없다고 답했습니다.

4월 30일 영업을 마친 날의 마지막 결제 내역과 집기를 옮긴 운송 업체 영수증, 5월 이후 점포의 전기 사용량이 기본요금 수준이었다는 고지서를 함께 내 영업을 하지 않았다는 사실을 보였습니다.

조력 포인트 | ⑤ 청구 금액의 설계

보증금 반환과 인도가 맞물려 있는 동안에는 의뢰인이 열쇠를 넘겨주겠다고 이행을 제공하지 않은 이상 법인의 반환이 늦어졌다고 보기 어려우므로, 소장에는 지연손해금 없이 보증금 원금 5,000만 원만 담았습니다.

청구를 원금 하나로 좁힌 덕분에 다툼은 법인이 반환 의무를 지는지와 무엇을 뺄 수 있는지로 모였고, 의뢰인은 인도와 동시에 5,000만 원을 받는다는 판결만 얻으면 곧바로 회수에 나설 수 있었습니다.

조력 포인트 | ⑥ 원상복구 공제에 대한 답과 회수 준비

법인이 선반을 뗀 자국을 들어 원상복구비를 빼겠다고 한 데에는, 2022년 입점 당시 찍어 둔 점포 사진과 4월 말 정리를 마친 뒤의 사진을 나란히 내 원래 상태로 돌려놓았다는 점을 보였습니다.

판결이 나오면 인도와 맞바꾸어 집행해야 하는 구조였기에, 의뢰인이 언제든 열쇠를 넘겨줄 수 있도록 점포를 비워 둔 상태를 유지하고 강제집행에 필요한 서류도 미리 준비해 두었습니다.

건물 매각 뒤 상가 보증금 반환 사건의 결과

법원은 2026년 9월 2일 의뢰인이 매매보다 앞서 대항력을 갖춘 이상 상가건물 임대차보호법 제3조에 따라 법인이 임대인의 지위를 승계했고, 매매 당사자 사이의 정산 특약으로는 임차인에게 대항할 수 없다고 보았습니다. 이어 의뢰인이 계약 종료 뒤 점포를 사용·수익하지 않았으므로 월세 상당액을 뺄 수 없고 원상복구도 마쳐졌다며, 법인은 의뢰인에게서 점포를 인도받음과 동시에 5,000만 원을 지급하라고 판결했습니다. 법인이 판결서를 받은 날부터 2주 안에 항소하지 않아 판결이 확정됐고, 법인은 10월 6일 점포에서 열쇠를 넘겨받으면서 5,000만 원을 보내 와 의뢰인은 보증금을 전액 회수했습니다.

• 2022년 5월 2일 점포 인도와 같은 날 사업자등록 신청으로 매매보다 3년 넘게 앞선 대항력

• 매도인과 매수인 사이의 보증금 정산 특약은 임차인과 맺은 약속이 아니라는 점

• 4월 30일 영업 종료 뒤 기본요금 수준의 전기 사용량과 입점 전후 점포 사진

건물이 팔리면 임차인은 보증금을 누구에게 받아야 하는지부터 헷갈리기 쉽지만, 대항력을 갖춘 상가 임차인이라면 새 소유자가 임대인의 지위와 보증금 반환 의무를 함께 이어받습니다. 매매계약서에 보증금은 매도인이 정산한다는 특약이 있더라도 그것은 두 사람 사이의 약속이어서, 이 사건에서도 법인은 판결대로 보증금을 돌려준 뒤 전 건물주와 따로 정산하는 문제를 안게 됐습니다. 의뢰인은 보증금을 받기 전까지 열쇠를 넘기지 않으면서도 영업은 하지 않아, 반환을 미루는 쪽에 월세를 물어야 하는 처지를 피할 수 있었습니다. 건물주가 바뀌었다는 통지를 받았다면 사업자등록 증명과 점포를 넘겨받은 날짜를 확인할 자료부터 챙겨 두시기 바랍니다. 계약이 끝날 무렵 보증금을 두고 책임을 미루는 말이 오가면 점포를 넘겨주기 전에 반환 일정을 서면으로 받는 것이 바람직합니다.

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