건설·부동산분쟁

상가 공용부분 무단 점유 사건에서 관리인이 도면과 감정으로 사용 이익을 밝혀 화해를 이룬 사례

조정 성립

작성자
댓글 0건 조회 18회 작성일 26-10-29 10:03

사건의 개요

1층 음식점이 공용 필로티에 데크와 테이블을 깔고 6년 동안 써 온 상가 공용부분 무단 점유 사건에서 관리인이 철거와 사용 이익 정산을 담은 화해를 이룬 사례입니다. 음식점 주인은 전 관리인이 쓰도록 허락했고 필로티는 원래 세를 놓을 수 없는 공간이라 손해도 없다고 버텼으며, 후문 통로가 좁아져 소방 점검에서 지적까지 받자 다른 구분소유자들의 불만은 해마다 커졌습니다. 관리단 집회에서 철거 요구를 결의한 관리인은 소송으로 끝까지 갈지, 한 건물에서 계속 마주칠 이웃과 어디서 선을 그을지를 함께 고민했습니다.

상가 공용부분 무단 점유 사건이 일어나기까지의 경위

의뢰인은 지하 1층, 지상 5층짜리 집합상가의 관리인으로, 구분소유자 38명이 관리단 집회에서 선임한 60대 점포 소유자입니다.

✔ 필로티 공간이 구분소유자 전원의 공유인 공용부분인지

✔ 전 관리인의 구두 허락이 공용부분을 쓸 권한이 되는지

✔ 따로 세를 놓을 수 없는 공간에서도 사용 이익을 부당이득으로 돌려받을 수 있는지

1층 코너 점포를 소유하고 직접 음식점을 운영하는 구분소유자는 2020년 3월 점포 옆 필로티 24㎡에 목재 데크를 깔고 어닝과 테이블 여섯 개, 업소용 냉동고 한 대를 들여놓은 뒤 저녁마다 야외 좌석으로 써 왔는데, 그 자리는 건물 후문으로 이어지는 통로의 절반을 차지하고 있었습니다.

2023년과 2025년 소방 점검에서 후문 쪽 피난 통로에 물건이 쌓여 있다는 지적이 나왔고, 다른 점포 소유자들은 짐을 나를 때마다 데크를 돌아가야 한다며 관리사무소에 민원을 넣었지만, 음식점 주인은 개업 무렵 당시 관리인이 써도 된다고 말했다며 철거를 거부했습니다.

관리인은 2026년 1월 관리단 집회를 열어 구분소유자 과반의 찬성으로 철거 요구와 사용 이익 청구를 결의했고, 내용증명으로 두 달 안에 시설물을 치워 달라고 요청했으나 음식점 주인은 필로티는 어차피 세를 놓을 수 없는 자리라 관리단에 손해가 없다는 답을 보내왔습니다.

관리인은 소송을 내면 건물 안의 갈등이 더 커질 것을 걱정하면서도, 지금 선을 긋지 않으면 다른 점포도 공용 공간을 하나둘 차지할 수 있다는 구분소유자들의 의견을 받아 2026년 3월 법무법인 KB에 사건을 맡겼습니다.

상가 공용부분 무단 점유 사건에서 법무법인 KB가 맡은 일

공용부분이라는 점과 사용 이익이 생긴다는 점을 먼저 굳혀야 상대가 협상 자리에 나온다고 보았기 때문에, 소송을 내되 판결 전에 서로 받아들일 수 있는 화해안을 함께 준비하는 순서로 일을 짰습니다.

조력 포인트 | ① 공용부분의 범위 확정

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제10조는 공용부분이 구분소유자 전원의 공유에 속한다고 정하고 있어, 집합건축물대장의 전유부분 도면과 분양 당시 계약서에 붙은 평면도를 대조해 데크가 놓인 24㎡가 어느 점포의 전유부분에도 들어가지 않는 필로티 공용부분이라는 점을 확인했고, 그 면적을 도면 위에 색으로 표시해 소장에 붙였습니다.

음식점 점포의 전용면적은 52㎡였고 데크는 그 경계선 밖에 있었습니다.

조력 포인트 | ② 관리단과 관리인의 권한 정리

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제23조는 구분소유 관계가 성립하면 구분소유자 전원으로 관리단이 당연히 설립된다고 정하고, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제24조는 구분소유자가 10인 이상이면 관리인을 선임하도록 하고 있어, 관리인 선임 결의서와 2026년 1월 집회 의사록을 정리해 관리단이 시설물 철거와 사용 이익 반환을 청구할 수 있는 근거를 갖췄습니다.

집회에는 38명 가운데 27명이 직접 또는 위임장으로 참여했고 그중 24명이 찬성했습니다.

조력 포인트 | ③ 전 관리인의 구두 허락 주장 검토

음식점 주인은 개업 무렵 당시 관리인이 데크를 깔아도 된다고 말했다고 주장했지만, 2020년부터 2025년까지의 관리단 집회 의사록 어디에도 필로티 사용을 허락한 결의는 없었고 오히려 2022년 의사록에는 1층 데크 철거 요청이 안건으로 올라 있었으며, 공용부분을 특정인이 독점해 쓰게 하는 일은 관리인 한 사람의 말로 정할 수 있는 사항이 아니라는 점을 서면으로 정리했습니다.

전 관리인도 사실확인서에 허락한 적은 없고 잠시 두는 줄 알았다고 적었습니다.

조력 포인트 | ④ 사용 이익의 산정

대법원은 2020년 전원합의체 판결에서 구분소유자 일부가 정당한 권원 없이 복도나 로비 같은 공용부분을 배타적으로 점유해 다른 구분소유자들이 쓰지 못하게 했다면 그 공간을 따로 세놓을 수 없는 곳이라도 사용 이익을 민법 제741조의 부당이득으로 반환해야 한다고 판단했고, 이 판결을 근거로 감정을 신청해 필로티 24㎡의 월 사용료 상당액을 58만 원으로 산정받았습니다.

2020년 3월부터 72개월로 계산한 청구액은 4,176만 원이었습니다.

조력 포인트 | ⑤ 통로 확보와 시설물 철거 청구

민법 제214조는 소유권을 방해하는 사람에게 방해의 제거를 청구할 수 있게 하고 있어, 소방 점검 지적서와 후문 통로의 폭을 잰 사진을 근거로 데크와 어닝, 냉동고를 치우고 후문 통로를 1.5m 이상 비워 달라는 청구를 함께 냈으며, 화해가 되지 않더라도 판결로 시설물을 치울 수 있도록 청구 취지에 물건마다 위치와 크기를 적었습니다.

후문 통로의 폭은 데크 때문에 0.9m까지 좁아져 있었습니다.

조력 포인트 | ⑥ 화해 조건의 설계

변론 과정에서 재판부가 화해를 권하자, 음식점 주인이 처음 2년은 당시 관리인의 묵인을 믿고 썼다는 사정을 일부 받아들여 사용 이익을 48개월분 2,784만 원으로 줄이는 대신, 철거 기한과 분할 지급 일정을 화해조서에 날짜로 적고 한 번이라도 지급을 미루면 남은 금액을 한꺼번에 갚도록 하는 조항을 넣어 화해조서만으로 바로 집행할 수 있게 했습니다.

앞으로 야외 좌석을 쓰려면 관리단 집회 결의를 거쳐 사용 계약을 맺는다는 문구도 함께 담았습니다.

상가 공용부분 무단 점유 사건의 결론

소를 낸 지 여섯 달 만인 2026년 9월 변론기일에서 화해가 성립했고, 음식점 주인은 두 달 안에 데크와 어닝, 냉동고를 철거해 후문 통로를 1.5m 이상 비우는 한편 사용 이익 2,784만 원을 여섯 달에 걸쳐 464만 원씩 관리단에 지급하기로 했습니다.

• 도면으로 확정한 필로티 24㎡의 공용부분 성격

• 세를 놓을 수 없는 공간에도 사용 이익을 인정한 2020년 전원합의체 판결

• 철거 기한과 분할 지급을 날짜로 적어 바로 집행할 수 있게 한 화해조서

집합상가에서 1층 점포가 복도나 필로티를 영업에 끌어다 쓰는 일은 흔하지만, 공용부분은 구분소유자 전원의 공유이므로 관리인 한 사람의 묵인이나 오래 써 왔다는 사정만으로 사용 권한이 생기지 않습니다. 따로 세를 놓을 수 없는 공간이라 손해가 없다는 주장도 2020년 전원합의체 판결 이후에는 받아들여지기 어렵고, 감정으로 산정한 월 사용료가 협상의 기준이 됩니다. 다만 같은 건물에서 계속 영업해야 하는 이웃과의 분쟁이므로 판결로 끝까지 가기보다 철거 기한과 정산 일정을 날짜로 못 박은 화해가 오래가는 해결이 될 수 있습니다. 공용부분 점유 문제가 생겼다면 먼저 관리단 집회 결의로 구분소유자들의 뜻을 모으고, 도면과 점검 지적서, 민원 기록처럼 점유의 범위와 기간을 보여 주는 자료부터 모아 두시는 것이 안전합니다.

함께 보면 좋은 사례

· 공용부분 하자 사건에서 원인과 기간을 감정 자료로 확정한 사건

· 인접 공사 균열 분쟁에서 감정으로 인과를 세워 화해를 이룬 사례

· 부당이득 반환 청구에서 지급의 근거가 없음을 밝혀 전부 승소한 사례