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카페 양도 잔금 가압류 인용으로 50대 전 운영자가 양수인의 임대차보증금을 묶은 사례

가압류 인용

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댓글 0건 조회 30회 작성일 26-10-28 10:35

사건의 개요

카페 시설과 영업을 넘기고 잔금 4천만 원을 받지 못한 50대 전 운영자가 양수인이 매장을 다시 내놓자 그 임대차보증금반환채권에 대해 가압류 인용을 받은 사례입니다. 양수인은 인수 뒤 매출이 설명보다 적고 커피머신이 고장 났다며 잔금 지급을 미뤘고, 여섯 달째 연락을 피하던 중 점포 거래 사이트에 같은 매장을 권리금 5천만 원에 올려 두었습니다. 의뢰인은 매장이 넘어가 보증금까지 빠져나가면 잔금을 받을 재산이 남지 않는다는 걱정에 급히 상담을 요청했습니다.

카페 양도 잔금이 밀리기까지의 경위

의뢰인은 수원의 한 대학가 상가에서 7년 동안 카페를 운영하다 건강 문제로 매장을 넘기기로 한 50대 운영자였습니다.

✔ 잔금 채권이 가압류로 지킬 만큼 소명되는지

✔ 매출 차이와 커피머신 고장을 내세운 양수인의 지급 거절이 정당한지

✔ 임대차보증금반환채권을 가압류 대상으로 삼을 보전의 필요성

의뢰인은 양수인과 시설과 비품, 영업 일체를 7천만 원에 넘기는 계약을 맺고 계약금 700만 원과 중도금 2,300만 원을 받은 뒤 매장을 인도했으며, 남은 4천만 원은 인도 후 석 달 안에 두 번에 나눠 받기로 약정했고, 인도 당일에는 비품 목록과 커피머신 작동 상태를 함께 확인한 인수확인서에 양수인의 서명을 받았습니다.

그러나 양수인은 첫 잔금 지급일이 다가오자 인수 전에 들은 월 매출 1,800만 원과 달리 실제 매출이 1,200만 원에 그친다며 대금을 깎아 달라고 했고, 그 뒤로는 커피머신의 추출 압력이 떨어져 수리비가 들었다는 이유를 더해 잔금 전액의 지급을 미뤘습니다.

의뢰인은 인수 전에 건넨 1년 치 카드 매출 내역과 부가가치세 신고 자료가 그대로 남아 있다고 설명했지만 양수인은 답하지 않았고, 계약에서 정한 마지막 지급일이 지나고도 여섯 달 동안 문자와 전화에 한 번도 응하지 않았습니다.

그러던 중 의뢰인은 점포 거래 사이트에서 같은 매장이 권리금 5천만 원에 올라와 있는 것을 발견했고, 건물주를 통해 양수인이 새로 임대차계약을 맺으면서 보증금 5천만 원을 낸 사실을 확인했는데, 양수인 명의로 된 다른 재산은 찾을 수 없었습니다.

카페 양도 잔금 가압류 사건에서 법무법인 KB가 맡은 일

법무법인 KB는 매장이 새 사람에게 넘어가는 순간 건물주가 양수인에게 보증금을 돌려주게 된다는 점에 주목해, 본안 소송보다 먼저 그 보증금반환채권을 묶는 가압류를 서둘렀습니다.

조력 포인트 | ① 잔금 채권의 소명 자료 정리

양도계약서와 계약금·중도금 입금 내역, 인도 당일 받은 인수확인서를 순서대로 묶어, 민법 제563조의 매매와 같은 구조인 이 계약에서 의뢰인은 넘길 것을 모두 넘겼고 양수인에게는 민법 제568조에 따른 대금 지급 의무만 남았다는 점을 한눈에 볼 수 있게 했습니다.

가압류란 금전채권을 가진 사람이 본안 판결을 받기 전에 채무자의 재산을 처분하지 못하도록 임시로 묶어 두는 절차를 말합니다.

조력 포인트 | ② 매출 차이 주장에 대한 반박

의뢰인이 인수 전에 건넨 1년 치 카드 매출 내역과 부가가치세 신고서를 다시 맞춰 보니 월평균 매출이 1,780만 원이었고, 인수 뒤 매출이 줄어든 시기는 양수인이 영업시간을 저녁 9시에서 6시로 줄이고 대표 메뉴를 바꾼 시기와 겹친다는 점을 정리해 매출을 부풀려 설명했다는 주장이 근거가 없다는 점을 보였습니다.

양수인은 이 자료에 맞설 반대 자료를 하나도 내지 못했습니다.

조력 포인트 | ③ 동시이행 항변 가능성의 검토

양수인이 커피머신 수리를 이유로 민법 제536조의 동시이행 항변을 내세울 수 있는지도 미리 살폈는데, 인수확인서에 작동 상태가 정상이라고 적혀 있고 고장은 인수 두 달 뒤에 생긴 것이며 수리비도 38만 원에 그쳐 4천만 원 전부의 지급을 거절할 사유가 되지 않는다는 의견을 신청서에 함께 담았습니다.

법원이 채권의 존재를 판단할 때 걸릴 만한 부분을 먼저 정리해 둔 것입니다.

조력 포인트 | ④ 보전의 필요성 소명

점포 거래 사이트의 매물 게시 화면과 게시 날짜, 건물주가 확인해 준 임대차계약 내용, 양수인 명의의 부동산이 없다는 등기 조회 결과를 내 매장이 넘어가 보증금이 양수인에게 돌아가면 잔금을 받을 재산이 사라질 수 있다는 점을 구체적으로 보였습니다.

여섯 달 동안 연락을 피한 기록도 함께 제출했습니다.

조력 포인트 | ⑤ 제3채무자인 건물주에 대한 정리

가압류가 받아들여지면 결정문이 건물주에게 송달되어 건물주는 양수인에게 보증금을 돌려줄 수 없게 되므로, 신청서에 건물주를 제3채무자로 정확히 적고 보증금 액수와 계약 기간을 특정했으며, 건물주가 불필요한 다툼에 휘말리지 않도록 미리 사정을 설명했습니다.

건물주는 결정이 송달되면 그에 따르겠다고 답했습니다.

조력 포인트 | ⑥ 담보 제공과 본안 준비

법원이 정한 담보는 보증보험증권으로 제공해 의뢰인의 현금 부담을 줄였고, 결정이 나오자마자 잔금 4천만 원과 마지막 지급일 다음 날부터의 지연손해금을 구하는 본안 소장을 준비하면서 민법 제387조의 이행지체와 민법 제397조의 금전채무 특칙에 따른 이자 계산표를 붙였습니다.

본안 소송을 바로 낼 준비가 돼 있다는 사실은 양수인 쪽에도 그대로 전달됐습니다.

카페 양도 잔금 가압류 사건의 결론

법원은 신청 열흘 만에 양수인이 건물주에게서 돌려받을 임대차보증금반환채권 가운데 4천만 원에 대해 가압류 인용 결정을 내렸고, 결정문이 송달되자 양수인은 여섯 달 만에 처음 연락해 와 두 달 안에 잔금과 지연손해금을 나눠 갚겠다는 합의서를 썼습니다.

• 인수확인서와 입금 내역으로 소명된 4천만 원의 잔금 채권

• 매출 자료와 수리 내역으로 힘을 잃은 양수인의 지급 거절 사유

• 매장 재매물 게시와 다른 재산이 없다는 조회 결과

가게를 넘긴 뒤 잔금이 밀리는 사건에서는 양수인이 그 매장을 다시 넘기는 시점이 가장 위험한데, 양수인에게 남은 재산이 사실상 건물주에게 맡긴 보증금뿐인 경우가 흔하기 때문입니다. 잔금 지급이 한 번이라도 밀리면 인수확인서와 매출 자료를 다시 확인하고, 양수인이 매장을 내놓았는지 살피면서 보증금에 대한 가압류를 함께 검토하는 것이 바람직합니다. 본안 판결을 기다리는 동안 보증금이 빠져나가면 판결을 받아도 받을 재산이 없으므로, 계약 단계에서부터 잔금 지급일과 담보를 문서로 분명히 해 두는 것이 안전합니다.

· 임대차보증금 사건, 보증금 전액 반환 후 소취하로 종결된 사례

· 임대차보증금 사건, 건물인도 소송 취하되고 보증금 일부 승소한 사례