임대인 사망 보증금 반환이 막힌 30대 세입자가 상속인 세 명을 상대로 전액 회수한 사례
전액 회수
사건의 개요
전세 기간 중 집주인이 세상을 떠나 임대인 사망 보증금 반환 문제가 생긴 30대 세입자가 상속인 세 명을 상대로 보증금 1억 8천만 원을 전액 회수한 사례입니다. 상속인들은 상속 정리가 끝나지 않았고 새 세입자도 구하지 못했다며 반환을 미뤘습니다. 법무법인 KB는 대항력과 우선변제권을 지킨 채 상속인 모두를 상대로 반환 절차를 밟았습니다.
임대인 사망 뒤 보증금 반환이 막힌 경위
의뢰인은 수도권의 빌라에 보증금 1억 8천만 원으로 전세를 들어 살던 30대 회사원으로, 전입신고와 확정일자를 입주 당일 마쳐 두었습니다.
✔ 임대인이 사망한 뒤 누구에게 보증금 반환을 청구해야 하는지
✔ 이직으로 먼저 이사해야 하는 상황에서 대항력과 우선변제권을 어떻게 지킬 것인지
✔ 상속인들이 반환을 미룰 때 실제로 돈을 받아 낼 수단이 무엇인지
계약 만료를 다섯 달 앞두고 집주인이 갑자기 세상을 떠났고, 의뢰인은 장례가 끝난 뒤 집주인의 배우자와 두 자녀가 상속인이라는 사실을 알게 됐지만 그중 한 명은 해외에 살고 있어 연락조차 쉽지 않았습니다.
의뢰인은 만료 석 달 전에 이직이 확정돼 지방으로 이사해야 한다며 계약을 연장하지 않겠다는 뜻을 상속인들에게 문자와 내용증명으로 알렸지만, 상속인들은 상속 등기와 상속세 문제가 정리되지 않았고 새 세입자도 구하지 못했다며 보증금을 줄 수 없다고 했습니다.
만료일이 다가오자 의뢰인은 보증금을 받지 못한 채 이사하면 그동안 지켜 온 대항력과 우선순위를 잃을 수 있다는 이야기를 듣고, 이사와 보증금 사이에서 무엇을 먼저 해야 할지 판단하지 못했습니다.
새 직장 출근일은 정해져 있었고 이사할 집의 계약금도 이미 낸 상태였기 때문에, 의뢰인은 시간을 더 끌 수 없다고 판단해 법무법인 KB를 찾았습니다.
임대인 사망 보증금 반환 사건에서 법무법인 KB가 맡은 일
법무법인 KB 부동산 담당 변호사는 이사를 하더라도 보증금을 지킬 장치부터 마련하고, 그다음 상속인 모두를 상대로 반환을 강제할 수단을 차례로 준비했습니다.
조력 포인트 | ① 청구 상대의 확정
가족관계 서류와 상속 관련 서류를 확인해 집주인의 배우자와 두 자녀가 상속인으로서 임대인의 지위를 함께 이어받았다는 점을 정리하고, 상속 등기가 끝나지 않았더라도 상속인들이 보증금을 돌려줄 의무를 진다는 점을 내용증명으로 다시 알렸습니다.
해외에 사는 상속인에게는 이메일과 국제 우편으로 같은 내용을 보냈습니다.
조력 포인트 | ② 이사 전 임차권등기명령
주택임대차보호법 제3조의3에 따라 계약이 끝난 뒤 보증금을 받지 못한 임차인은 임차권등기명령을 신청할 수 있고, 등기가 마쳐지면 이사를 하더라도 주택임대차보호법 제3조의 대항력과 주택임대차보호법 제3조의2의 우선변제권이 그대로 유지되므로, 만료일 직후 신청해 등기부에 임차권등기가 오른 것을 확인한 다음에 이사하도록 일정을 맞췄습니다.
등기 전에 이사했다면 순위를 잃을 수 있었습니다.
조력 포인트 | ③ 임대차 존속과 지연손해금
주택임대차보호법 제4조 제2항은 임대차가 끝난 뒤에도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차 관계가 존속하는 것으로 보므로 의뢰인의 권리가 그대로 유지된다는 점을 정리하고, 만료일 다음 날부터 반환이 늦어진 데 대해 민법 제397조에 따른 지연손해금도 함께 청구했습니다.
지연손해금은 상속인들에게 반환을 서두를 이유가 됐습니다.
조력 포인트 | ④ 상속인 전원을 상대로 한 소송
상속인 세 명을 모두 피고로 삼아 보증금 반환 소송을 내고, 해외 거주 상속인에게는 국제 송달 절차를 밟아 소송이 송달 문제로 멈추지 않도록 했으며, 상속 정리가 끝나지 않았다는 항변에는 그 사정이 반환 의무를 미룰 이유가 되지 않는다는 점을 짚었습니다.
재판은 두 번의 변론 끝에 의뢰인의 청구를 모두 받아들이는 판결로 끝났습니다.
조력 포인트 | ⑤ 강제경매를 통한 압박
판결이 확정된 뒤에도 상속인들이 지급을 미루자 빌라에 대한 강제경매를 신청하겠다는 뜻과 함께 우선변제권에 따른 배당 순위를 정리한 자료를 상속인들에게 보내, 경매로 넘어가면 오히려 매각 가격이 떨어져 상속인들에게 남는 몫이 줄어든다는 점을 설명했습니다.
상속인들은 그 자료를 받은 뒤 대출을 알아보기 시작했습니다.
조력 포인트 | ⑥ 지급과 등기 정리
상속인들이 빌라를 담보로 대출을 받아 보증금과 지연손해금을 한 번에 지급하기로 하자 지급일과 임차권등기 말소 서류 교부일을 같은 날로 맞추는 합의서를 작성해, 돈이 들어온 것을 확인한 다음 말소 서류를 넘기는 순서로 마무리했습니다.
지급은 만료일로부터 일곱 달 만에 이루어졌습니다.
임대인 사망 보증금 반환 사건의 결론
의뢰인은 이사 뒤에도 대항력과 우선변제권을 지킨 채 판결을 받았고, 상속인들이 강제경매 대신 대출로 보증금 1억 8천만 원과 지연손해금을 전액 지급해 보증금 전액을 회수했습니다.
• 이사 전에 마친 임차권등기로 지킨 대항력과 우선변제권
• 상속인 전원을 상대로 한 판결과 국제 송달
• 강제경매의 손익을 설명해 이끌어 낸 자발적 지급
임대인이 세상을 떠나도 보증금을 돌려받을 권리는 그대로 남습니다. 이사를 앞두고 있다면 임차권등기가 마쳐진 것을 확인한 뒤 움직이는 것이 안전합니다.
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적용법령
· 민법 제397조
본 글은 법무법인 KB 이성기 대표변호사가 검토·감수했습니다. · 법령 기준일 2026년 10월 21일
※ 본 사례는 법무법인 KB가 다루는 사건 유형을 바탕으로 이해를 돕기 위해 구성한 예시이며, 특정 실제 사건과 무관합니다. 사건의 결과는 개별 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다. 의뢰인의 개인정보보호를 위하여 사실관계가 일부 재가공되거나 각색되었음을 알려드립니다.
판결문
