건설·부동산분쟁

상가 유익비 상환을 청구한 카페 운영자가 전기 증설과 배관 교체 비용을 인정받아 화해를 이룬 사례

조정 성립

작성자
댓글 0건 조회 7회 작성일 26-10-20 09:53

사건의 개요

6년 동안 빌린 상가에서 카페를 운영하며 전기 설비를 증설하고 배관을 교체한 40대 임차인이 계약 종료 때 상가 유익비 상환을 청구해 법정 화해를 이룬 사례입니다. 건물주는 계약서의 원상복구 특약을 들어 한 푼도 줄 수 없다고 했지만, 특약은 임차인이 들인 인테리어 시설에 관한 것이었고 전기 용량 증설과 낡은 배관 교체는 건물 자체의 가치를 높이거나 건물을 쓸 수 있게 유지하는 공사였습니다. 법무법인 KB는 공사 내역과 건물주의 동의 문자를 정리해 민법 제626조의 필요비와 유익비를 나눠 청구하고, 상환을 받을 때까지 점포 인도를 미룰 수 있다는 유치권 주장까지 함께 세워 법정 화해를 이끌었습니다.

상가 유익비 상환을 청구하게 된 경위

의뢰인은 오래된 상가 건물 1층을 빌려 6년째 카페를 운영해 온 40대 자영업자로, 계약 만료를 앞두고 다른 지역으로 가게를 옮기기로 했습니다.

✔ 전기 용량 증설과 배관 교체가 원상복구 특약의 대상인지 건물 자체의 개량인지

✔ 누수 배관 교체는 필요비로, 전기 증설은 유익비로 나눠 청구할 수 있는지

✔ 비용을 돌려받기 전에 점포 인도를 미룰 수 있는지와 협상의 지렛대

입주 당시 건물의 전기 용량으로는 커피 머신과 제빙기를 함께 돌릴 수 없어 의뢰인은 건물주의 동의를 받아 전력 증설을 신청하고 분전반과 인입선 공사를 했으며, 그 비용 1천만 원 남짓을 모두 부담했습니다.

입주 3년째에는 천장 속 낡은 급수 배관이 터져 물이 새자 건물주에게 알렸지만 건물주가 수리를 미뤄 의뢰인이 업체를 불러 배관을 교체하고 비용을 냈는데, 건물주는 나중에 정산하자는 문자만 보내왔습니다.

계약 만료를 앞두고 의뢰인이 두 공사의 비용을 정산해 달라고 하자 건물주는 계약서의 원상복구 특약을 들어 오히려 카페 인테리어를 모두 철거하고 나가라고 요구했고, 새 임차인은 늘어난 전기 용량을 그대로 쓰기로 이미 정한 상태였습니다.

수천만 원을 들인 공사가 건물주에게만 이익이 되는 상황을 받아들이기 어려웠던 의뢰인은 법무법인 KB를 찾았고, 계약 만료일까지는 한 달 남짓이 남아 있었습니다.

상가 유익비 상환 사건에서 법무법인 KB가 맡은 일

법무법인 KB 건설·부동산전문 변호사는 원상복구 특약의 범위를 먼저 좁히고, 두 공사의 성격을 필요비와 유익비로 나눠 각각의 상환 요건에 맞춘 자료를 갖추는 순서로 사건을 정리했습니다.

조력 포인트 | ① 원상복구 특약의 범위 확정

계약서의 원상복구 특약 문구가 임차인이 영업을 위해 설치한 인테리어와 집기에 관한 것이라는 점을 계약 당시 중개사가 작성한 설명 메모와 함께 정리하고, 판례가 원상복구 특약을 유익비 상환 포기로 보는 경우가 있더라도 그 범위는 특약이 대상으로 삼은 시설에 한정된다는 점을 들어 건물 설비 공사는 특약 밖에 있다고 주장했습니다.

카페 인테리어 철거는 특약대로 이행하겠다는 뜻도 함께 밝혔습니다.

조력 포인트 | ② 배관 교체 비용은 필요비로

민법 제626조 제1항은 임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때 임대인에게 그 상환을 바로 청구할 수 있게 하므로, 누수 당시 사진과 건물주에게 보낸 수리 요청 문자, 건물주가 정산하자고 답한 문자, 업체의 견적서와 영수증을 묶어 배관 교체가 건물을 쓸 수 있게 유지하기 위한 공사였다는 점을 정리했습니다.

건물주의 정산 약속 문자가 결정적인 자료가 됐습니다.

조력 포인트 | ③ 전기 증설 비용은 유익비로

민법 제626조 제2항은 임차인이 유익비를 지출한 경우 임대차가 끝날 때 그 가액의 증가가 남아 있으면 지출한 금액이나 늘어난 가액 가운데 임대인이 고르는 것을 상환하도록 하므로, 전력 증설 승인 서류와 공사 내역, 새 임차인이 늘어난 용량을 그대로 쓰기로 한 사정을 자료로 내 건물의 가치 증가가 지금도 남아 있다는 점을 보여 주었습니다.

공사 전에 받아 둔 건물주의 동의 문자도 함께 냈습니다.

조력 포인트 | ④ 점포 인도와 유치권 주장

상환을 받기 전에 점포를 넘겨주면 협상의 여지가 사라지므로, 유익비와 필요비 상환청구권이 점포에 관해 생긴 채권이라는 점을 들어 민법 제320조의 유치권에 따라 상환을 받을 때까지 점포 인도를 미룰 수 있다는 주장을 세우고, 그동안의 차임은 계속 내 권리 남용이라는 반박이 나오지 않도록 했습니다.

새 임차인의 입주 일정이 건물주에게 부담으로 작용했습니다.

조력 포인트 | ⑤ 실제 지출액의 증명

건물주가 공사비가 부풀려졌다고 다투자 공사 업체의 세금계산서와 자재 명세서로 실제 지출액을 하나씩 증명해 다툴 수 있는 범위를 줄였고, 그래도 다툼이 남으면 감정을 신청해 전기 설비와 배관의 현재 가치를 확인하겠다는 계획을 밝혔습니다.

감정에 드는 비용과 시간이 양쪽 모두에 부담이라는 점도 협의의 계기가 됐습니다.

조력 포인트 | ⑥ 화해안의 설계

법원이 화해를 권하자 배관 교체 비용은 전액, 전기 증설 비용은 남은 가치를 반영한 금액으로 정하고, 의뢰인은 카페 인테리어를 철거한 뒤 정해진 날 점포를 넘기며 건물주는 인도일에 상환금을 지급한다는 동시 이행 구조의 화해안을 짜서 양쪽이 받아들일 수 있게 했습니다.

화해 조서에는 상환금 지급이 늦어질 때의 지연 이자도 넣었습니다.