건설·부동산분쟁

상가 갱신요구 건물인도 소송을 당한 40대 분식점 주인이 재건축 계획의 실체를 다퉈 전부 기각을 받은 사례

전부 기각

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댓글 0건 조회 9회 작성일 26-10-19 10:20

사건의 개요

새 건물주가 재건축을 이유로 갱신을 거절하며 낸 상가 갱신요구 건물인도 소송에서 6년째 분식점을 운영해 온 40대 임차인이 청구 전부 기각 판결을 받은 사례입니다. 건물주는 건물이 오래돼 곧 허물고 새로 지을 계획이라며 임대차가 끝났으니 가게를 비우라고 했지만, 계약 당시 재건축 계획은 전혀 고지되지 않았고 건축 설계나 허가 신청 같은 구체적인 준비도 없었습니다. 법무법인 KB는 의뢰인이 기한 안에 갱신을 요구한 사실과 재건축 사유의 요건이 갖춰지지 않았다는 점을 자료로 정리했고, 법원은 갱신요구권 행사로 임대차가 갱신됐다고 보아 건물주의 청구를 모두 기각했습니다.

상가 갱신요구 건물인도 소송이 시작된 경위

의뢰인은 대학가 상가 건물 1층에서 6년째 분식점을 운영해 온 40대 자영업자로, 2년마다 계약을 새로 써 오다 건물 주인이 바뀌면서 분쟁이 시작됐습니다.

✔ 의뢰인이 법이 정한 기간 안에 계약 갱신을 요구했는지

✔ 새 건물주가 내세운 재건축 계획이 갱신 거절 사유에 해당하는지

✔ 건물이 노후해 안전사고가 우려되는 상태였는지

의뢰인은 6년 전 처음 임대차계약을 맺고 사업자등록을 마친 뒤 가게를 열었고, 2년마다 같은 조건으로 계약서를 새로 써 왔는데 세 번째 계약 기간이 끝나기 다섯 달 전 건물이 팔리면서 새 건물주가 임대인의 지위를 이어받았습니다.

상가건물임대차보호법 제3조는 건물을 인도받고 사업자등록을 신청한 임차인에게 제3자에 대한 대항력을 인정하고 건물의 양수인이 임대인의 지위를 승계한 것으로 보도록 정하고 있어, 의뢰인의 임대차는 새 건물주에게 그대로 이어진 상태였습니다.

새 건물주는 계약 만료 넉 달 전 건물이 지은 지 30년이 넘어 곧 허물고 새로 지을 예정이니 계약을 갱신하지 않겠다고 통보했고, 의뢰인은 바로 다음 주 내용증명으로 계약 갱신을 요구했지만 건물주는 만료일이 지나자 건물인도 소송을 냈습니다.

의뢰인은 권리금도 받지 못한 채 쫓겨날까 걱정했고, 소장을 받은 날 그동안의 계약서와 내용증명을 모두 챙겨 법무법인 KB를 찾았습니다.

상가 갱신요구 건물인도 사건에서 법무법인 KB가 맡은 일

법무법인 KB 부동산전문 변호사는 재건축이라는 말 자체가 아니라 그 계획이 법이 요구하는 만큼 구체적이었는지를 따지는 것이 승부처라고 확신했습니다.

조력 포인트 | ① 갱신요구의 기간과 방법 확인

상가건물 임대차보호법 제10조 제1항은 임차인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약 갱신을 요구하면 정당한 사유 없이 거절하지 못하도록 정하고 있어, 의뢰인의 내용증명이 만료 넉 달 전에 건물주에게 도달한 배달 증명과 통보 문구를 정리해 갱신요구가 기간 안에 적법하게 이뤄졌다는 점을 먼저 확인했습니다.

전체 임대차기간이 10년을 넘지 않는다는 점도 계약서로 함께 보였습니다.

조력 포인트 | ② 계약 당시 재건축 고지가 없었다는 점

재건축을 이유로 갱신을 거절하려면 임대차계약을 맺을 때 공사 시기와 기간을 포함한 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 알렸어야 한다는 점을 짚고, 의뢰인이 쓴 세 번의 계약서와 특약 어디에도 재건축에 관한 내용이 없었으며 이전 건물주도 그런 말을 한 적이 없다는 확인서를 받아 제출했습니다.

건물주는 매수 직후에 계획을 세웠다고만 주장했습니다.

조력 포인트 | ③ 재건축 계획의 구체성 검토

건물주가 낸 자료는 건축사 사무소의 간단한 상담 메모 한 장뿐이어서 설계 계약이나 건축허가 신청, 다른 임차인들에 대한 명도 계획, 공사 자금 조달 계획이 있는지 석명을 요구했고, 건물주가 끝내 이를 내지 못하자 계획이 막연한 희망에 그친다는 점을 준비서면에서 차례로 설명했습니다.

같은 건물의 다른 점포들은 그대로 영업을 이어 가고 있었습니다.

조력 포인트 | ④ 건물의 안전 상태에 관한 자료

노후로 안전사고 우려가 있다는 주장에 대비해 구청에 건축물대장과 최근 정기 점검 결과를 확인했고, 큰 균열이나 사용 제한 조치가 한 번도 없었으며 건물주가 매수하면서 받은 감정평가서에도 구조상 문제는 적혀 있지 않았다는 점을 정리해, 건물이 오래됐다는 사정만으로는 갱신 거절 사유가 되지 않는다는 의견을 냈습니다.

건물주가 신청한 감정에서도 즉시 철거가 필요하다는 결과는 나오지 않았습니다.

조력 포인트 | ⑤ 차임 연체 주장에 대한 반박

건물주가 소송 도중 의뢰인이 차임을 연체했다는 주장을 덧붙이자 상가건물임대차보호법 제10조의8이 정한 해지 사유는 차임 연체액이 3기의 차임액에 이른 경우라는 점을 짚고, 의뢰인이 6년 동안 매달 같은 날 계좌로 차임을 보낸 이체 내역과 건물주가 바뀐 뒤 계좌를 알려 주지 않아 공탁한 기록을 함께 냈습니다.

공탁금은 건물주가 이미 찾아간 상태였습니다.

조력 포인트 | ⑥ 갱신된 임대차의 조건 정리

민법 제618조의 임대차는 갱신되면 원칙적으로 이전 계약과 같은 조건으로 이어지므로 갱신 뒤의 차임과 보증금도 이전 계약 그대로라는 점을 정리하고, 건물주가 민법 제213조의 소유물반환청구권을 내세우더라도 갱신된 임대차가 점유할 권리가 되므로 인도를 구할 수 없다는 점을 최종 준비서면에서 다시 한 번 정리했습니다.

의뢰인은 재판 중에도 가게 문을 닫지 않고 영업을 이어 갔습니다.