상가 업종제한 위반으로 매출이 급감한 약사가 영업금지와 손해배상에서 일부 승소한 사례
일부 승소
사건의 개요
약국 독점 업종으로 분양받은 상가 옆 호실에 다른 약국이 들어서 매출이 급감한 약사가 상가 업종제한 위반을 이유로 영업금지와 손해배상을 청구해 일부 승소한 사례입니다. 분양회사는 분양 당시 의뢰인의 호실만 약국으로 지정하고 다른 호실의 약국 영업을 제한한다는 조항을 모든 분양계약서에 넣었지만, 옆 호실의 수분양자는 그 사실을 알리지 않은 채 다른 약사에게 점포를 임대했습니다. 법무법인 KB는 분양 서류와 상가 관리규약으로 업종제한 약정이 모든 수분양자와 그 임차인에게 미친다는 점을 입증했고, 법원은 영업금지를 명하고 매출 감소분 가운데 일부를 손해배상으로 인정했습니다.
상가 업종제한 위반 분쟁이 생긴 경위
의뢰인은 신도시 근린상가의 1층 호실을 약국 지정 점포로 분양받아 3년째 약국을 운영해 온 약사로, 같은 건물 2층과 3층에는 의원 네 곳이 입점해 있었습니다.
✔ 분양계약서의 업종제한 조항이 다른 수분양자와 그 임차인에게도 효력이 있는지
✔ 옆 호실 약국의 영업을 금지할 수 있는지
✔ 매출 감소분 가운데 어디까지를 손해로 인정받을 수 있는지
분양 당시 분양회사는 건물 안 약국을 한 곳으로 제한하겠다며 의뢰인의 호실을 약국 지정 점포로 정해 일반 점포보다 높은 분양가를 받았고, 다른 호실의 분양계약서에도 약국 등 지정 업종을 운영할 수 없다는 조항을 넣었습니다.
입주 3년째 되던 해 바로 옆 호실의 수분양자는 그 점포를 다른 약사에게 임대했고, 새 약국은 의뢰인 약국보다 출입구에 가까운 자리라는 점을 내세워 의원 처방전 손님을 끌어가기 시작했습니다.
새 약국이 문을 연 뒤 넉 달 동안 의뢰인 약국의 처방 조제 건수는 이전보다 40% 가까이 줄었고, 의뢰인이 업종제한 사실을 알리며 영업 중단을 요청했지만 옆 호실 수분양자와 임차 약사는 계약서에 서명한 적이 없다며 거절했습니다.
관리단도 개인 간 분쟁이라며 나서지 않자 의뢰인은 분양계약서와 상가 관리규약을 들고 법무법인 KB를 찾았습니다.
상가 업종제한 위반 사건에서 법무법인 KB가 맡은 일
법무법인 KB 부동산전문 변호사는 상대가 서명하지 않았다는 주장이 이 사건의 유일한 방어라고 보고, 약정이 어디까지 미치는지를 분양 당시 서류에서부터 거슬러 올라가 확인했습니다.
조력 포인트 | ① 분양 서류 전체의 확보
분양회사에 남아 있는 분양 안내문과 업종 배치도, 각 호실의 분양계약서 양식을 확보해 건물 전체가 약국을 한 곳으로 제한하는 구조로 분양됐고 옆 호실의 분양계약서에도 같은 업종제한 조항이 들어 있다는 점을 정리했습니다.
약국 지정 점포의 분양가가 더 높았다는 자료도 함께 찾았습니다.
조력 포인트 | ② 업종제한 약정의 효력 범위 정리
분양회사가 업종을 나눠 분양하고 수분양자들이 이를 받아들였다면 수분양자들 사이에서도 서로 업종제한을 지키기로 동의한 것으로 볼 수 있고, 그 점포를 빌린 임차인도 이 의무를 이어받는다는 법리를 들어 옆 호실 임차 약사도 영업을 하지 않을 의무가 있다는 점을 주장했습니다.
상가 관리규약에 같은 내용이 들어 있다는 점도 근거로 더했습니다.
조력 포인트 | ③ 영업금지 가처분의 신청
본안 판결을 기다리는 동안 처방 손님이 굳어질 위험이 크다고 보고 옆 호실 약국의 영업을 임시로 멈춰 달라는 가처분을 함께 신청했으며, 매일 줄어드는 조제 건수와 의원 처방전의 흐름을 표로 정리해 보전의 필요성을 소명했습니다.
가처분 심문에서 쟁점이 미리 정리돼 본안이 빨라졌습니다.
조력 포인트 | ④ 손해의 산정
민법 제390조와 민법 제393조에 따라 약정 위반으로 생긴 통상의 손해를 청구하면서, 새 약국 개업 전 1년과 이후 기간의 조제 건수와 매출을 비교하고 같은 기간 의원의 진료 인원 변화를 반영해 업종제한 위반 때문에 줄어든 몫만을 따로 계산했습니다.
다른 원인이 섞인 부분은 처음부터 청구에서 뺐습니다.
조력 포인트 | ⑤ 임대한 수분양자의 책임
업종제한 조항을 알면서도 임차인에게 알리지 않고 약국 영업을 허용한 수분양자에게는 계약상 의무를 어긴 책임을 묻고, 임차 약사에게는 업종제한을 알 수 있었던 사정을 들어 민법 제750조에 따른 책임을 함께 구해 두 사람이 연대해 배상하도록 청구했습니다.
책임의 근거를 사람마다 나눠 정리했습니다.
조력 포인트 | ⑥ 판결 뒤 영업 중단 확인
판결이 선고되자 옆 호실 약국이 실제로 영업을 멈추는지 확인하고, 이행하지 않을 경우를 대비해 간접강제 신청 서류를 준비해 두었으며, 의원들과 처방 손님에게 약국 운영 상황을 안내하는 방법도 의뢰인과 함께 정리했습니다.
약국은 판결 한 달 뒤 문을 닫았습니다.
상가 업종제한 위반 사건의 결과
법원은 분양계약서와 관리규약의 업종제한 약정이 옆 호실의 수분양자와 임차 약사에게도 효력이 있다고 보아 약국 영업 금지를 명하고, 매출 감소분 가운데 업종제한 위반과 인과관계가 인정되는 부분을 손해로 인정해 청구액의 일부를 배상하라고 판결했습니다.
• 건물 전체를 업종별로 나눠 분양한 서류와 약국 지정 분양가
• 옆 호실 계약서와 관리규약에 들어 있던 같은 업종제한 조항
• 의원 진료 인원 변화를 반영해 좁혀 계산한 매출 감소분
업종제한 상가에서는 분양 당시 서류가 분쟁의 결론을 정합니다. 지정 업종으로 분양받았다면 분양 안내문과 계약서 원본을 처음부터 잘 보관해 두시는 것이 필요합니다.
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· 설명의무 위반 손해배상에서 동의서의 기재를 갈라 일부 승소한 사례
적용법령
· 민법 제390조
· 민법 제393조
· 민법 제750조
본 글은 법무법인 KB 이성기 대표변호사가 검토·감수했습니다. · 법령 기준일 2026년 10월 17일
※ 본 사례는 법무법인 KB가 다루는 사건 유형을 바탕으로 이해를 돕기 위해 구성한 예시이며, 특정 실제 사건과 무관합니다. 사건의 결과는 개별 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다. 의뢰인의 개인정보보호를 위하여 사실관계가 일부 재가공되거나 각색되었음을 알려드립니다.
판결문
