건설·부동산분쟁

상가 명도소송으로 차임 석 달 연체한 세입자에게서 점포를 인도받은 과정

건물인도 완료

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댓글 0건 조회 14회 작성일 26-10-08 09:36

사건의 개요

1층 상가를 임대한 의뢰인이 차임이 석 달 넘게 밀린 세입자에게 계약 해지를 통지했지만 점포를 비우지 않자 점유이전금지가처분과 명도소송으로 점포를 돌려받은 사건입니다. 세입자는 권리금을 받기 전에는 나갈 수 없다고 버텼기에 법무법인 KB는 연체 기록을 월별로 다시 세우는 일부터 했습니다.

상가 명도소송에 이르기까지

의뢰인은 퇴직금으로 산 1층 상가를 음식점에 임대해 월세로 생활비를 마련해 왔는데 세입자가 1년 전부터 월세를 조금씩 늦게 내다가 일부만 내기를 반복했고 밀린 금액이 넉 달 치에 가까워지자 의뢰인은 계약을 끝내기로 했습니다.

✔ 밀린 차임이 3기에 이르렀는지

✔ 권리금 회수 기회 주장의 당부

✔ 소송 중 점유 이전의 방지

상가건물 임대차보호법 제10조의8은 임차인의 차임 연체액이 3기의 차임액에 이르면 임대인이 계약을 해지할 수 있도록 정하고 있는데 여기서 3기는 석 달 연속 밀린 경우만이 아니라 밀린 금액의 합계가 석 달 치에 이른 경우를 말하므로 세입자가 일부만 내 온 달까지 합산해 연체액을 계산해야 했습니다.

세입자는 지난 1년 동안 매달 월세 300만 원 가운데 100만 원에서 200만 원만 보내는 일이 잦았고 의뢰인의 통장 기록을 모두 더해 보니 해지 통지 직전까지 밀린 금액이 1,050만 원으로 석 달 치를 넘어 있었습니다.

세입자는 상가건물 임대차보호법 제10조에 따른 갱신 기간이 남아 있고 새 임차인에게서 권리금을 받을 기회를 보장받아야 한다며 점포를 비우지 않겠다고 했지만 3기 이상 차임을 연체한 임차인에게는 갱신요구권과 권리금 회수 기회 보호가 적용되지 않을 수 있었습니다.

소송이 길어지는 동안 세입자가 점포를 다른 사람에게 넘기면 판결을 받아도 집행이 어려워질 수 있었기에 민법 제213조의 소유물반환청구와 임대차 종료에 따른 반환청구를 근거로 한 본안 소송 전에 점유를 고정하는 조치가 필요했습니다.

상가 명도소송에서 법무법인 KB가 한 일

법무법인 KB 부동산전문 변호사는 세입자의 권리금 주장이 설 자리가 있는지부터 따져 보았고 그 답이 연체 기록에 있다고 보아 1년 치 입금 내역을 한 장의 표로 다시 만들었습니다.

조력 포인트 | ① 연체 내역의 월별 정리

의뢰인의 통장 기록을 바탕으로 월별 약정 차임과 실제 입금액, 누적 연체액을 한 장의 표로 만들고 해지 통지 시점의 연체액이 1,050만 원으로 3기의 차임액을 넘었다는 점을 숫자로 보였습니다.

합계를 기준으로 계산하자 일부만 내 왔다는 세입자의 항변이 의미를 잃었습니다.

조력 포인트 | ② 해지 통지의 정비

상가건물 임대차보호법 제10조의8에 따른 해지 사유와 연체 내역표를 담은 해지 통지서를 내용증명으로 보내고 도달 확인서를 받아 해지의 효력이 생긴 날짜를 분명히 남겼습니다.

통지가 도달한 날짜가 이후 모든 계산의 기준이 되었습니다.

조력 포인트 | ③ 점유이전금지가처분

본안 소송을 내기 전에 점포에 대한 점유이전금지가처분을 신청해 세입자가 소송 도중 점포를 다른 사람에게 넘기지 못하도록 하고 집행관이 점포에 가처분 사실을 고시하도록 했습니다.

점유를 고정해 둔 덕분에 판결 뒤 집행 상대가 바뀌는 일을 막을 수 있었습니다.

조력 포인트 | ④ 권리금 주장에 대한 반박

3기 이상의 차임 연체가 있었던 임차인은 상가건물 임대차보호법 제10조의 갱신요구권을 행사할 수 없고 권리금 회수 기회 보호도 받을 수 없다는 점을 연체 내역표와 함께 정리해 세입자의 주장이 법적 근거를 갖추지 못했다는 점을 보였습니다.

법이 정한 예외 사유에 정확히 해당한다는 점이 다툼을 끝냈습니다.

조력 포인트 | ⑤ 보증금과 연체액의 정산

보증금 3,000만 원에서 밀린 차임과 해지 뒤 점포를 비우지 않은 기간의 사용료를 공제하는 정산표를 만들어 청구에 포함하고 민법 제618조에 따른 차임 지급 의무가 해지 뒤에도 부당이득 형태로 이어진다는 점을 설명했습니다.

숫자를 미리 맞추어 두어 판결 뒤 정산에서 새로운 다툼이 생기지 않았습니다.

조력 포인트 | ⑥ 집행과 원상회복

판결이 확정된 뒤 세입자에게 자진 퇴거 기한을 먼저 안내하고 기한이 지나자 집행관과 함께 점포 인도 집행을 진행했으며 남겨진 집기는 목록을 만들어 보관 절차를 밟고 원상회복 비용도 정산에 반영했습니다.

집행 과정에서도 절차를 지켜 추가 분쟁의 여지를 남기지 않았습니다.

상가 명도소송의 결과

법원은 해지 통지 당시 연체액이 3기의 차임액을 넘어 계약이 적법하게 해지되었고 세입자는 갱신요구권이나 권리금 회수 기회를 주장할 수 없다고 보아 점포를 인도하고 밀린 차임과 사용료를 지급하라고 판결했으며 의뢰인은 집행을 거쳐 점포를 돌려받아 새 임차인과 계약을 맺었습니다.

• 합계 기준으로 다시 계산한 연체액

• 소송 전 신청한 점유이전금지가처분

• 보증금에서 공제한 정산표

상가 세입자의 월세가 들쭉날쭉 밀린다면 연속 연체가 아니더라도 밀린 금액의 합계를 정기적으로 확인해 두어야 합니다. 해지를 통지할 때는 연체 내역표를 함께 보내고 소송 전에 점유이전금지가처분부터 신청하는 것이 안전합니다.

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