공사대금 미지급 가압류로 건물주의 임대료 채권을 먼저 묶은 과정
가압류 인용
사건의 개요
상가 리모델링을 마친 시공사가 건물주에게서 공사대금 9,800만 원을 받지 못하자 건물주가 받을 임대료 채권을 먼저 가압류해 결국 대금을 받아 낸 사건입니다. 건물주는 하자를 이유로 지급을 미루면서 건물을 팔려고 하고 있었기에 법무법인 KB는 소송보다 보전을 먼저 서둘렀습니다.
공사대금 미지급 가압류가 필요했던 사정
의뢰인은 지상 4층 상가 건물의 외벽과 내부 리모델링을 2억 3,000만 원에 맡아 넉 달 만에 마쳤는데 건물주는 중도금까지만 지급한 뒤 잔금 9,800만 원을 두고 마감 하자가 있다며 지급을 미루었습니다.
✔ 공사가 완성되었는지와 잔금 지급 의무
✔ 하자를 이유로 대금 전부를 미룰 수 있는지
✔ 건물 매각 전에 무엇을 먼저 묶을지
민법 제664조는 도급인이 일의 완성에 대해 보수를 지급하기로 하는 계약을 도급으로 정하고 민법 제665조는 보수를 완성된 목적물의 인도와 동시에 지급하도록 정하고 있어 의뢰인이 공사를 마치고 건물을 넘긴 이상 건물주의 잔금 지급 의무는 이미 이행기에 이른 상태였습니다.
건물주가 지적한 하자는 2층 화장실 타일의 들뜸과 외벽 실리콘 마감 일부였는데 의뢰인이 받은 견적으로는 보수 비용이 300만 원 정도였으므로 하자를 이유로 9,800만 원 전부의 지급을 미룰 근거로 보기는 어려웠습니다.
그런데 의뢰인은 부동산 중개업소를 통해 건물주가 이 건물을 매물로 내놓았다는 소식을 들었고 건물이 팔리고 매각 대금이 다른 곳으로 빠져나가면 판결을 받아도 집행할 재산이 남지 않을 수 있다는 걱정이 커졌습니다.
건물에는 이미 은행의 근저당이 크게 잡혀 있어 건물 자체를 가압류해도 순위에서 밀릴 가능성이 높았기에 건물주가 세입자 다섯 곳에서 매달 받는 임대료가 대금을 받을 수 있는 가장 현실적인 재원으로 보였습니다.
공사대금 미지급 가압류에서 법무법인 KB가 한 일
법무법인 KB 건설전문 변호사는 건물이 팔리기 전에 재원을 묶는 것이 이 사건의 승부처라고 보고 본안 소송을 준비하는 동안 임대료 채권 가압류부터 신청했습니다.
조력 포인트 | ① 보전 대상의 선택
등기부와 임대차 현황을 확인해 건물 자체는 선순위 근저당 때문에 실익이 적고 세입자 다섯 곳의 월 임대료 합계가 1,600만 원에 이른다는 점을 확인한 뒤 임대료 채권을 가압류 대상으로 정했습니다.
어떤 재산을 먼저 묶을지 정하는 일이 회수 가능성을 크게 좌우했습니다.
조력 포인트 | ② 피보전권리의 소명
도급계약서와 공정별 사진, 준공 뒤 열쇠를 넘긴 날짜가 적힌 인수 확인서, 중도금 입금 내역을 정리해 민법 제665조에 따라 잔금 지급 의무가 이미 생겼다는 점을 소명했습니다.
서류가 촘촘하게 갖추어져 법원의 판단이 빠르게 이루어졌습니다.
조력 포인트 | ③ 보전의 필요성 정리
건물이 매물로 나왔다는 중개업소 광고 화면과 등기부의 근저당 금액을 함께 내 건물주의 재산이 곧 빠져나갈 수 있고 건물로는 대금을 받기 어렵다는 점을 보였습니다.
매각 정황이 보전의 필요성을 뒷받침하는 핵심 자료가 되었습니다.
조력 포인트 | ④ 하자 주장에 대한 대비
건물주가 하자를 이유로 다툴 것에 대비해 하자 부위를 직접 확인한 사진과 보수 견적서를 미리 준비하고 하자가 있더라도 보수 비용만큼만 대금에서 다툴 수 있다는 점을 정리했습니다.
하자 비용을 먼저 인정하는 태도가 오히려 나머지 대금의 정당성을 높였습니다.
조력 포인트 | ⑤ 본안 소송과 협상
가압류 결정이 세입자들에게 송달되자 건물주의 임대료 수입이 묶였고 그 상태에서 공사대금 청구 소송을 제기하면서 하자 보수 비용을 뺀 금액으로 정리하자는 제안을 함께 보냈습니다.
재원이 묶인 상황이 건물주를 협상 테이블로 이끌었습니다.
조력 포인트 | ⑥ 지연손해금까지 포함한 정산
민법 제390조에 따라 잔금 지급일 다음 날부터의 지연손해금을 계산하고 하자 보수 비용 300만 원을 뺀 최종 금액을 표로 정리해 건물주가 받아들일 수 있는 범위를 분명히 했습니다.
숫자를 미리 맞추어 둔 덕분에 정산 과정에서 새로운 다툼이 생기지 않았습니다.
공사대금 미지급 가압류의 결과
법원은 신청 열흘 만에 임대료 채권 가압류를 인용했고 임대료가 묶이자 건물주는 하자 보수 비용 300만 원을 뺀 잔금 9,500만 원과 지연손해금을 지급하기로 합의했으며 의뢰인은 건물이 팔리기 전에 대금을 모두 받았습니다.
• 선순위 근저당을 피해 고른 임대료 채권
• 인수 확인서로 소명한 잔금 지급 의무
• 매물 광고로 보인 보전의 필요성
공사대금을 받지 못한 상태에서 건물주가 건물을 팔려고 한다면 소송보다 보전이 먼저입니다. 건물에 근저당이 많다면 임대료처럼 실제로 돈이 들어오는 채권을 찾아 먼저 묶어 두는 일이 무엇보다 필요합니다.
함께 보면 좋은 사례
· 공사대금 채권 가압류, 미지급 내역을 특정해 가압류를 받아 낸 사례
적용법령
· 민법 제664조
· 민법 제665조
· 민법 제390조
본 글은 법무법인 KB 이성기 대표변호사가 검토·감수했습니다. · 법령 기준일 2026년 10월 07일
※ 본 사례는 법무법인 KB가 다루는 사건 유형을 바탕으로 이해를 돕기 위해 구성한 예시이며, 특정 실제 사건과 무관합니다. 사건의 결과는 개별 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다. 의뢰인의 개인정보보호를 위하여 사실관계가 일부 재가공되거나 각색되었음을 알려드립니다.
판결문
