분양계약 해제 사건에서 전부 승소로 납입금을 회수한 과정
전부 승소
사건의 개요
입주 예정일이 세 차례 미뤄진 끝에 공사가 멈춘 오피스텔에서, 계약서의 조항과 안내문을 시간순으로 정리해 해제를 인정받고 납입금 전액과 이자를 돌려받은 사건입니다.
입주가 거듭 미뤄진 경위
의뢰인은 계약금과 중도금까지 납입한 상태였는데 입주 예정일이 세 차례에 걸쳐 미뤄졌고, 마지막 안내문 이후에는 현장의 공사가 눈에 띄게 멈춰 있었습니다. 시행사는 자재 수급을 이유로 들며 곧 재개된다고만 했습니다.
✔ 지체가 해제 사유에 이르는지
✔ 돌려받을 금액의 범위
✔ 중도금 대출의 정리
시행사는 지체상금을 지급하겠다는 취지의 안내문을 보내면서 계약의 해제까지는 받아들일 수 없다는 입장이었기에 해제가 가능한 정도의 지체인지가 첫 쟁점이 되었고, 의뢰인이 가진 자료는 세 차례의 안내문과 계약서가 전부였습니다.
저희는 세 번의 안내문과 계약서의 지체 조항, 현장의 공정 상황을 시간순으로 묶어 지체가 일시적인 것이 아니라 이행을 기대하기 어려운 상태에 이르렀다는 점을 하나의 표로 보였고, 같은 현장의 다른 수분양자들이 받은 안내문도 함께 모았습니다.
또한 민법 제548조가 해제 시 반환할 금전에 받은 날부터의 이자를 더하도록 정하고 있다는 점을 들어 납입금 각각에 대해 납입일을 기준으로 이자를 계산했고, 중도금 대출의 정리 순서까지 함께 정했습니다.
분양계약 해제 사건에서 법무법인 KB가 한 일
법무법인 KB 부동산전문 변호사는 계약서의 지체 조항과 위약금 조항을 먼저 읽어 해제와 배상 가운데 무엇이 실익인지를 정했고, 그 판단 위에서 돌려받을 금액을 계산했습니다. 조항을 읽지 않고 세운 계획은 대개 도중에 바뀝니다.
조력 포인트 | ① 계약서의 조항부터 읽었습니다
지체의 기간과 지체상금, 해제의 요건이 적힌 조항을 먼저 확인해 이 계약에서 무엇을 근거로 다툴 수 있는지를 정했고, 안내문에 적힌 사유가 그 조항에서 말하는 사정에 해당하는지를 하나씩 맞추어 보았으며, 이 작업이 이후 모든 주장의 뼈대가 되었습니다.
같은 지체라도 계약서의 문구에 따라 남는 선택지가 달라지므로 먼저 읽는 것이 필요합니다.
조력 포인트 | ② 지체의 성격을 시간순으로 보였습니다
세 번의 안내문과 현장의 공정 상황을 시간순으로 묶어 지체가 일시적인 것이 아니라 이행을 기대하기 어려운 상태로 이어졌다는 점을 보였고, 같은 현장의 다른 수분양자들이 받은 안내문도 함께 모아 개별적인 사정이 아님을 드러냈습니다.
민법 제390조가 정한 채무불이행의 평가는 흐름을 보아야 드러납니다.
조력 포인트 | ③ 이자까지 계산에 넣었습니다
민법 제548조는 반환할 금전에 받은 날부터의 이자를 더하도록 정하고 있기에 저희는 계약금과 중도금 각각에 납입일을 적용해 이자를 계산했고, 그 표를 청구의 근거로 함께 냈습니다.
원금만 계산해 합의하면 돌려받을 수 있는 금액을 스스로 줄이게 되므로 주의하시는 것이 중요합니다.
조력 포인트 | ④ 대출의 정리 순서를 정했습니다
중도금 대출이 남아 있었기에 금융회사와의 관계를 먼저 확인해 반환금이 어떤 순서로 정리되는지를 미리 정했고, 그 내용을 의뢰인에게 설명해 두었습니다.
순서를 정하지 않고 해제부터 하면 이자 부담이 의뢰인에게 남는 경우가 생깁니다.
조력 포인트 | ⑤ 다른 수분양자와 자료를 나누었습니다
같은 사정을 겪는 수분양자들이 여럿이었기에 각자가 받은 안내문과 납입 내역을 모아 공유하고 절차를 함께 진행해 비용과 시간을 줄였으며, 현장의 공정 상황도 여러 사람이 나누어 기록했습니다.
같은 현장의 자료가 모이면 지체가 한 사람의 사정이 아니라는 점이 드러나므로 함께 진행하시는 것이 유리합니다.
조력 포인트 | ⑥ 하자 쪽 청구도 함께 살폈습니다
해제가 받아들여지지 않을 경우를 대비해 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제9조에 따른 담보책임 쪽 청구도 함께 검토해 두었고, 그 경우에 필요한 자료가 무엇인지까지 목록으로 정리해 두었습니다.
한 갈래만 준비하면 결론이 달라졌을 때 처음부터 다시 시작하게 됩니다.
분양계약 해제 사건의 결과와 판단 요소
법원은 해제를 인정하고 납입금 전액과 이자의 반환을 명했습니다. 양쪽이 가장 길게 부딪친 지점은 지체가 해제 사유에 이르렀는지였습니다.
• 세 차례의 지체가 안내문으로 남은 점
• 공사가 사실상 멈춘 상태였던 점
• 반환금의 이자가 계산되어 제시된 점
이 사건은 기다리는 일과 다투는 일 사이에서 언제 선을 그을지가 실제로는 가장 어려운 판단임을 보여 줍니다. 조금만 더 기다리면 된다는 말이 반복되는 동안 납입금은 묶여 있고 이자는 계속 나가는데, 그 시간은 어디에도 기록되지 않습니다. 법무법인 KB는 분양 관련 사건에서 계약서의 조항을 먼저 읽어 다툴 수 있는 지점을 정하고, 돌려받을 금액을 이자까지 계산해 기다림의 비용을 숫자로 보여 드립니다.
함께 보면 좋은 사례
· 대여금 회수 사건에서 가압류를 먼저 걸어 원금과 이자를 전액 회수한 사례
적용법령
· 민법 제548조
· 민법 제390조
· 민법 제664조
본 글은 법무법인 KB 이성기 대표변호사가 검토·감수했습니다. · 법령 기준일 2026년 09월 23일
※ 본 사례는 법무법인 KB가 다루는 사건 유형을 바탕으로 이해를 돕기 위해 구성한 예시이며, 특정 실제 사건과 무관합니다. 사건의 결과는 개별 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다. 의뢰인의 개인정보보호를 위하여 사실관계가 일부 재가공되거나 각색되었음을 알려드립니다.
판결문
