차임연체 명도 사건에서 건물 인도를 마친 과정
건물인도 완료
사건의 개요
상가 임차인이 차임을 여러 달 밀린 상태에서 영업을 이어 가자 연체액의 합계와 해지 통지의 도달일을 장부와 배달 증명으로 맞추어 건물 인도를 마친 사건입니다. 임차인은 밀린 달이 연속하지 않았다는 이유로 해지가 부당하다고 다투었습니다.
차임연체 명도에 이르기까지의 경위
의뢰인은 상가 한 곳을 임대하고 있었는데 임차인이 2년째부터 차임을 드문드문 밀리기 시작했습니다. 밀린 달과 낸 달이 번갈아 이어지면서 임대인으로서는 해지가 가능한 상태인지조차 판단하기 어려웠고, 그사이 연체액만 쌓였습니다.
✔ 3기분 연체의 계산
✔ 해지 통지의 도달
✔ 점유 이전의 가능성
임차인은 세 달 연속으로 밀린 적이 없으므로 해지 사유가 없다고 주장했는데 상가건물임대차보호법 제10조의8은 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때를 기준으로 정하고 있어 연속 여부가 아니라 밀린 금액의 합계가 기준이 되고, 이 차이가 사건의 결론을 갈랐습니다.
저희는 계약 시작일부터의 입금 내역을 월별로 나누어 각 달의 부족액을 계산했고, 합계가 3개월분을 넘긴 시점이 언제인지를 하루 단위로 특정해 표로 제출했습니다.
또한 해지 통지가 등기우편으로 도달한 날짜를 확인하고, 통지 이후에도 영업이 계속된 기간의 차임 상당액을 함께 청구했습니다.
차임연체 명도 사건에서 법무법인 KB가 한 일
법무법인 KB 부동산전문 변호사는 장부의 숫자를 먼저 맞추었습니다. 이 유형의 사건은 법리보다 계산에서 결론이 나는 경우가 많고, 계산이 끝나면 남는 쟁점은 대체로 하나뿐입니다.
조력 포인트 | ① 입금 내역을 월별로 나누었습니다
계약 시작일부터의 통장 내역을 월별로 나누어 각 달에 얼마가 부족했는지를 표로 만들었습니다.
부분 납부가 섞인 달까지 계산에 넣으니 합계가 기준을 넘긴 시점이 분명해졌고, 그 날짜 이후의 관계는 모두 해지를 전제로 정리할 수 있었습니다.
조력 포인트 | ② 해지 통지의 도달을 확인했습니다
등기우편의 배달 증명으로 도달일을 특정했고, 그 날짜를 기준으로 이후의 관계를 정리했습니다.
해지는 상대방에게 도달하여야 효력이 생기기에 이 날짜가 모든 계산의 기준이 되므로, 통지는 도달 여부가 남는 방법으로 보내시는 것이 안전합니다.
조력 포인트 | ③ 점유이전금지 가처분을 먼저 신청했습니다
소송 중에 점유가 제3자에게 넘어가면 판결을 받고도 집행이 어려워지기에 본안과 함께 신청했습니다.
이 절차를 빠뜨리면 사건이 끝난 뒤에 다시 시작해야 하는 일이 생깁니다.
조력 포인트 | ④ 연체 차임과 인도를 함께 구했습니다
밀린 차임과 통지 이후의 차임 상당액을 인도 청구와 하나의 사건으로 묶어 비용과 시간을 줄였습니다.
따로 진행하면 같은 자료를 두 번 제출해야 하기에 처음부터 묶으시는 것이 효율적입니다.
조력 포인트 | ⑤ 갱신요구 주장에 대비했습니다
임차인이 갱신을 요구할 수 있는지에 대하여 연체 사실이 있으면 제한된다는 점을 근거와 함께 정리해 두었습니다.
예상되는 주장을 먼저 정리해 두면 기일이 한 번 줄어들기에 시간과 비용이 함께 절약되고, 상대방도 무리한 주장을 이어 가기 어려워집니다.
조력 포인트 | ⑥ 원상회복의 범위를 미리 정했습니다
인도 이후의 원상회복을 두고 다시 다투지 않도록 어느 범위까지 복구할지를 문서로 정리했습니다.
이 부분을 남겨 두면 인도가 끝난 뒤에 새로운 분쟁이 시작되는 경우가 많습니다.
조력 포인트 | ⑦ 집행 일정을 함께 관리했습니다
판결 이후 인도 집행까지의 절차와 비용을 미리 안내해 의뢰인이 다음 임차인을 구하는 일정을 세울 수 있도록 했습니다.
상가는 비어 있는 기간이 곧 손해이므로 집행 일정까지 계획해 두시는 것이 필요합니다.
차임연체 명도 사건의 결과와 판단 요소
법원은 연체액이 3기의 차임액에 달했다고 보아 해지를 인정했고 건물의 인도를 명했으며, 통지 이후의 차임 상당액도 함께 인정되었습니다. 이후 집행을 거쳐 인도가 완료되었습니다.
• 부분 납부를 포함한 연체액의 합계
• 해지 통지의 도달일
• 통지 이후 계속된 점유
상가의 차임 분쟁에서 임대인과 임차인은 흔히 서로 다른 달력을 들고 이야기하는데, 한쪽은 몇 달이 연속으로 밀렸는지를 세고 다른 쪽은 모두 합쳐 얼마가 밀렸는지를 세기에 같은 사실을 놓고도 결론이 정반대로 나옵니다. 이 사건에서도 장부를 월별로 나누어 계산한 표 한 장이 다툼을 정리했습니다. 통장 내역은 계약이 시작된 날부터 모아 두어야 이런 계산이 가능하므로 처음부터 정리해 두시는 것이 바람직합니다. 법무법인 KB는 계산을 먼저 끝내고 남는 쟁점만 다툽니다. 계산이 끝나면 남는 쟁점은 대체로 하나뿐이고, 그 하나를 다투는 일은 훨씬 빠르게 정리됩니다.
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· 상가 임대차 명도 사건에서 계약 종료의 흔적을 정리해 건물인도를 마친 사례
적용법령
· 민법 제618조
· 민법 제635조
본 글은 법무법인 KB 이성기 대표변호사가 검토·감수했습니다. · 법령 기준일 2026년 09월 23일
※ 본 사례는 법무법인 KB가 다루는 사건 유형을 바탕으로 이해를 돕기 위해 구성한 예시이며, 특정 실제 사건과 무관합니다. 사건의 결과는 개별 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다. 의뢰인의 개인정보보호를 위하여 사실관계가 일부 재가공되거나 각색되었음을 알려드립니다.
판결문
