임대차 보증금 반환 — 집주인이 바뀐 뒤 돌려받지 못한 돈을 회수한 사건
조정 성립
사건의 개요
살던 집이 매매되면서 새 소유자가 보증금 반환을 미룬 사건에서, 대항력과 우선변제권을 먼저 확인하고 임차권등기를 마친 뒤 조정으로 전액을 회수한 사건입니다. 의뢰인은 이사할 집의 잔금 날짜가 이미 정해져 있어 시간이 가장 급한 상황이었습니다.
임대차 보증금 반환 — 사건의 경위
의뢰인은 이 년의 임대차가 끝나 이사를 준비하던 중 집이 매매되었다는 사실을 알게 되었고, 새 소유자가 자금 사정을 이유로 보증금 반환을 미루면서 이사 일정이 흔들리기 시작했습니다.
✔ 소유자가 바뀐 경우 반환 의무를 지는 사람
✔ 이사 전에 지위를 지키는 방법
✔ 조정과 소송 사이의 선택
의뢰인은 전입신고와 확정일자를 모두 갖추고 있었고 계약 만료 두 달 전에 갱신하지 않겠다는 뜻을 통지한 상태였는데, 만료 열흘을 남기고 등기부를 확인해 보니 소유자가 바뀌어 있었고 새 소유자는 대출이 마무리되면 주겠다는 말만 되풀이했습니다.
의뢰인이 계약한 새 집은 잔금 날짜가 정해져 있어 보증금이 들어오지 않으면 계약금을 잃는 상황이었습니다. 그런데 이사를 먼저 나가면 지위가 흔들릴 수 있다는 말을 듣고 어떻게 해야 할지 판단하지 못한 채 시간만 흐르고 있었습니다.
저희를 찾아온 것은 만료를 사흘 앞둔 시점이었습니다. 남은 시간이 짧았기 때문에 저희는 설명을 길게 하지 않고 그날 안에 할 일과 다음 날 할 일을 나누어 정했습니다.
임대차 보증금 반환 — 법무법인 KB의 조력
법무법인 KB 부동산전문 변호사는 보증금 사건에서 돈을 받는 절차보다 지위를 잃지 않는 조치를 먼저 둡니다. 순서를 바꾸면 회수 가능성 자체가 줄어들기 때문입니다.
조력 포인트 | ① 대항력과 우선변제권부터 확인했습니다
저희는 전입신고 일자와 확정일자, 등기부의 권리관계를 한 장으로 정리해 의뢰인의 순위를 확인했습니다. 「주택임대차보호법」 제3조는 인도와 주민등록을 마치면 그 다음 날부터 제삼자에게 대항할 수 있다고 정하고 「주택임대차보호법」 제3조의2는 확정일자를 갖춘 임차인의 우선변제권을 정하고 있어, 이 두 가지가 사건의 바탕이 되었습니다.
순위가 확인되면 협상의 여지도 함께 정해지므로, 어떤 조치를 하기 전에 이 확인을 먼저 합니다.
조력 포인트 | ② 임차권등기를 먼저 마쳤습니다
「주택임대차보호법」 제3조의3은 임대차가 끝난 뒤 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 법원에 임차권등기를 신청할 수 있도록 정하고 있어, 저희는 만료 다음 날 바로 신청해 등기가 마쳐진 것을 확인한 뒤에 이사를 진행하도록 했습니다.
이 절차를 거치지 않고 먼저 이사를 나가면 어렵게 갖춘 지위가 사라지므로, 일정이 급할수록 이 순서를 지키는 것이 중요합니다.
조력 포인트 | ③ 반환 의무를 지는 상대를 특정했습니다
소유자가 바뀐 경우 새 소유자가 임대인의 지위를 그대로 이어받는 것이 원칙이어서 저희는 새 소유자를 상대로 절차를 진행했고, 매매 과정에서 보증금이 어떻게 정산되었는지를 확인해 두었습니다.
「민법」 제618조는 임대차가 목적물을 사용하게 하고 차임을 지급하는 계약임을 정하고 「민법」 제623조는 임대인의 의무를 정하고 있는데, 이 구조가 소유자 변경에도 이어진다는 점을 서면으로 설명했습니다.
조력 포인트 | ④ 조정을 먼저 시도했습니다
새 소유자에게 자력이 전혀 없는 것은 아니었고 대출 실행 시점이 어느 정도 확인되었기 때문에, 저희는 판결을 받는 데 드는 시간보다 조정으로 날짜를 못 박는 편이 의뢰인에게 유리하다고 보았습니다.
조정 자리에서는 반환 시점과 지연에 따른 손해를 함께 정했고, 약속이 지켜지지 않을 경우의 처리도 미리 문장으로 남겼습니다.
조력 포인트 | ⑤ 이사 일정과 절차를 맞추었습니다
저희는 임차권등기가 마쳐진 날과 새 집의 잔금 날짜, 조정 기일을 한 장의 일정표로 만들어 의뢰인이 어느 날 무엇을 해야 하는지 알 수 있게 했습니다.
이렇게 해 두면 중간에 하나가 밀려도 전체가 무너지지 않으며, 상대에게도 일정이 정해져 있다는 점을 보여 줄 수 있어 협상에서 유리합니다.
임대차 보증금 반환 — 결과
조정이 성립해 보증금 전액과 지연에 따른 금액이 정해진 날짜에 지급되었고, 의뢰인은 새 집의 잔금 일정을 지킬 수 있었습니다.
• 전입신고와 확정일자가 모두 갖추어져 있던 점
• 임차권등기를 이사 전에 마친 점
• 반환 시점을 조정으로 못 박은 점
보증금 사건에서 가장 위험한 선택은 이사를 먼저 하는 것입니다. 이 사건에서 결과를 지킨 것은 청구의 내용이 아니라 순서였고, 등기를 마친 날과 이사한 날이 하루만 뒤바뀌었어도 협상의 위치가 달라졌을 것입니다. 다만 소유자에게 자력이 전혀 없거나 선순위 권리가 많은 사안이라면 조정보다 집행을 염두에 둔 절차가 맞으므로, 등기부를 먼저 보고 방향을 정해야 합니다. 저희는 만료일이 다가오면 순위 확인부터 해 두시는 것이 안전하다고 말씀드리고, 급한 사건에서는 그날 할 일과 다음 날 할 일을 나누어 드립니다.
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적용법령
· 민법 제618조
· 민법 제623조
본 글은 법무법인 KB 이성기 대표변호사가 검토·감수했습니다. · 법령 기준일 2026년 09월 21일
※ 본 사례는 법무법인 KB가 다루는 사건 유형을 바탕으로 이해를 돕기 위해 구성한 예시이며, 특정 실제 사건과 무관합니다. 사건의 결과는 개별 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다. 의뢰인의 개인정보보호를 위하여 사실관계가 일부 재가공되거나 각색되었음을 알려드립니다.
판결문
