시흥 단독주택 유치권 포기 특약 | 특약에 서명한 시공사가 집을 막아도 되나요?

유치권을 행사하지 않기로 한 특약이 있으면 민법 제320조의 요건을 갖춰도 시공사는 유치권으로 집을 붙잡을 수 없습니다.
다만 추가 공사비 3,970만 원이 실제로 합의된 보수라면 민법 제665조의 동시이행 다툼은 남을 수 있습니다.
인도는 민법 제213조의 반환청구로 구하고, 그전에 점유이전금지가처분을 해 두는 것이 바람직합니다.

시흥 단독주택 유치권 포기 특약 | 시흥 단독주택 유치권 포기 특약 — 쟁점과 근거

시흥 단독주택 유치권 포기 특약 | 제1 쟁점 — 유치권 포기 특약이 있는데도 시공사가 집을 붙잡을 수 있는지

유치권을 행사하지 않기로 한 특약은 유효해서, 시공사는 특약을 어기고 유치권으로 집을 붙잡을 수 없습니다. 유치권이란 다른 사람의 물건을 점유한 사람이 그 물건에 관해 생긴 채권을 변제받을 때까지 물건을 붙잡아 둘 수 있는 권리를 말하며, 민법 제320조가 이를 정합니다. 판례는 유치권이 공평을 위해 법이 인정하는 권리이지만 당사자가 미리 배제하기로 약정할 수 있고, 그런 특약이 있으면 다른 요건을 모두 갖추어도 유치권이 생기지 않는다고 봅니다.

시흥에서 단독주택을 지은 50대 건축주의 사례로 보겠습니다. 의뢰인은 2025년 9월 시공사와 2층 단독주택 신축 공사를 공사대금 4억 1,800만 원에 맡기는 도급계약을 맺었고, 계약서 특약사항에는 수급인은 공사대금 등 어떠한 채권을 이유로도 이 건물에 유치권을 행사하지 않는다는 문구를 넣어 양쪽이 각각 서명했습니다. 공사는 2026년 9월 18일 사용승인을 받았고 의뢰인은 9월 30일 잔금 8,360만 원까지 모두 치렀는데, 시공사는 지하 배수 공사와 데크 확장, 조경을 더 했다며 3,970만 원을 요구했고 10월 6일부터 대문에 자물쇠를 채운 채 유치권 행사 중이라는 현수막을 걸었습니다.

도급이란 수급인이 일을 완성하기로 하고 도급인이 그 결과에 보수를 주기로 하는 계약이며(민법 제664조), 판례는 도급인 명의로 건축허가를 받아 소유권보존등기를 하기로 하는 등 완성된 건물을 도급인에게 귀속시키기로 한 것으로 보이면 그 건물은 처음부터 도급인의 소유가 된다고 봅니다. 이 집은 의뢰인 명의로 허가와 사용승인을 받았고 10월 2일 의뢰인 이름으로 소유권보존등기까지 마쳤으므로 시공사가 내세운 근거는 유치권이었는데, 그 유치권을 스스로 포기하기로 서명한 이상 특약을 들어 대문을 열라고 요구할 수 있습니다. 특약의 문구가 공사대금에 그치지 않고 어떠한 채권이라고 넓게 적혀 있다는 점도 추가 공사비를 이유로 한 유치권까지 막는 근거가 됩니다.

시흥 단독주택 유치권 포기 특약 | 제2 쟁점 — 유치권과 별개로 남는 동시이행 다툼과 추가 공사비의 실체

유치권이 막혀도 추가 공사가 실제로 합의된 것이라면, 그 보수와 집의 인도를 맞바꾸자는 동시이행 다툼은 남을 수 있습니다. 민법 제665조는 도급의 보수를 완성된 목적물의 인도와 동시에 지급하도록 정하고 있어, 수급인은 받지 못한 보수가 있으면 그 지급과 맞바꿔 인도하겠다고 다툴 수 있습니다. 이 항변은 유치권과 근거가 다르므로 포기 특약만으로 함께 사라진다고 단정하기 어렵고, 결국 추가 공사비 채권이 실제로 있는지가 문제입니다.

시공사가 내세우는 3,970만 원은 지하 배수 공사 1,880만 원, 데크 확장 640만 원, 조경 1,450만 원으로 나뉩니다. 의뢰인이 문자로 데크를 1.5미터 넓혀 달라고 요청한 기록이 있다면 그 부분은 추가 공사로 볼 여지가 크지만, 지하 배수가 설계도면에 이미 들어 있던 공정이고 조경도 계약서의 공사 범위에 포함돼 있었다면 따로 보수를 줄 근거가 약합니다. 추가 공사를 합의했다는 사실은 이를 주장하는 시공사가 변경 합의서나 공사 지시 기록으로 보여야 하므로, 서면 합의가 없다는 점을 먼저 짚어 두는 것이 필요합니다.

인정할 부분이 있다면 그 부분만 먼저 정산하는 것도 방법입니다. 데크 확장 640만 원을 지급하면 시공사가 동시이행을 내세울 여지는 다투는 3,330만 원으로 좁혀지고, 그 부분마저 합의가 증명되지 않는다면 집의 인도를 미룰 근거는 크게 약해집니다. 지급할 때는 데크 확장 대금이라는 명목과 나머지 추가 공사비는 인정하지 않는다는 뜻을 이체 메모와 서면에 함께 남겨 두셔야 합니다.

시흥 단독주택 유치권 포기 특약 | 제3 쟁점 — 집을 돌려받는 절차와 그사이 생긴 손해

집을 돌려받으려면 점유이전금지가처분을 먼저 해 두고 소유물반환과 방해제거를 청구하는 것이 일반적인 순서입니다. 민법 제213조는 소유자가 자기 소유물을 점유한 사람에게 반환을 청구할 수 있게 하되 점유할 권리가 있으면 거부할 수 있게 하고, 민법 제214조는 소유권을 방해하는 사람에게 방해의 제거를 청구할 수 있게 합니다. 대문의 자물쇠와 현수막은 방해 제거로, 집 자체는 반환으로 구하며, 시공사의 점유할 권리가 포기 특약으로 막혀 있다는 점이 이 청구의 중심이 됩니다.

소송 중에 시공사가 하도급업체나 다른 사람에게 열쇠를 넘기면 판결을 받아도 그 사람을 상대로 다시 다퉈야 할 수 있으므로, 소를 내기 전에 가처분으로 지금의 점유 상태를 묶어 둡니다. 자물쇠를 직접 끊고 들어가는 방식은 점유를 둘러싼 새 다툼을 낳고 시공사에게 맞설 명분을 줄 수 있어, 법원 절차로 문을 여는 쪽이 결국 빠릅니다.

인도가 늦어져 생긴 손해도 따로 따집니다. 의뢰인은 지금 사는 집의 전세 계약이 12월 19일 끝나 입주가 늦어지면 이삿짐 보관료와 단기 임대료가 들 수 있는데, 수급인이 완성된 건물을 넘길 의무를 이유 없이 지체해 생긴 손해는 민법 제390조의 채무불이행 손해로 청구할 수 있으므로 영수증과 계약서를 날짜별로 모아 두셔야 합니다. 시공사와 대화가 가능하다면 민사조정법 제2조에 따른 조정으로 인도 날짜와 정산 금액을 한 번에 정하는 방법도 있습니다.

시흥 단독주택 유치권 포기 특약 | 실무 포인트

1. 계약서 특약사항 원본과 양쪽 서명, 건축허가서와 사용승인서, 잔금 8,360만 원 이체 내역을 한 묶음으로 정리합니다. 특약 문구가 어떠한 채권이라고 넓게 적혀 있는지가 이 사건의 출발점입니다.
2. 시공사가 추가 공사라고 주장하는 세 항목마다 설계도면과 공사 범위표, 문자 지시 기록을 맞대어 인정할 것과 다툴 것을 나눕니다. 데크 확장처럼 의뢰인이 요청한 부분은 금액을 확인해 먼저 정산하고, 정산 명목을 서면으로 남깁니다.
3. 대문 자물쇠와 현수막, 출입이 막힌 모습을 날짜가 보이게 촬영하고, 특약을 근거로 인도를 요구하는 내용증명을 보냅니다. 전세 만료일인 12월 19일까지 남은 기간을 따져 가처분과 소송, 조정 가운데 어느 길을 먼저 갈지 정하는 것이 바람직합니다.

시흥 단독주택 유치권 포기 특약 | 법무법인 KB의 조력

법무법인 KB는 도급계약서의 특약 문구와 건축허가·사용승인 명의를 근거로 시공사에게 집을 붙잡을 권리가 없다는 점을 정리하고, 추가 공사비 세 항목을 설계도면과 공사 범위표에 맞대어 인정할 부분과 다툴 부분을 나눕니다. 인정하는 부분은 정산 명목을 분명히 해 먼저 지급하게 하고, 나머지는 시공사가 변경 합의를 증명해야 한다는 점을 서면으로 짚습니다.

이어 점유이전금지가처분과 소유물반환·방해제거 청구를 순서대로 준비하고, 전세 만료일에 맞춰 조정으로 인도 날짜를 먼저 정할 수 있는지도 함께 검토합니다. 인도가 늦어져 생긴 이사 비용과 보관료는 영수증을 모아 별도의 손해로 청구할 수 있게 정리합니다.

관련 법령 (출처)

· 민법 제320조

· 민법 제664조

· 민법 제665조

· 민법 제213조

· 민법 제214조

· 민법 제390조

· 민사조정법 제2조

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작성·감수 변호사

본 글은 법무법인 KB 이성기 대표변호사가 검토·감수했습니다. · 최종 확인일 2026년 11월 15일

※ 의뢰인의 개인정보보호를 위하여 사실관계가 일부 재가공되거나 각색되었음을 알려드립니다.

담당전문가

이성기 홍민호 안진우 김혜영 이진호 이준재 정민수