파주 공사 중단 토지 유치권 | 골조만 올린 현장의 땅에도 유치권이 생기나요?

신축 공사가 골조 단계에서 멈췄다면, 판례상 밀린 공사대금 1억 5,100만 원으로 토지에 유치권을 행사하기는 어렵습니다.
민법 제320조의 유치권은 그 물건에 관하여 생긴 채권이 있어야 하는데, 판례는 건물 공사대금을 토지에 관하여 생긴 채권으로 보지 않습니다.
남은 길은 공사대금 청구와 가압류이고, 2차 기성금 잔액 5,600만 원은 2029년 3월 16일이 지나면 시효가 완성될 수 있습니다.

파주 공사 중단 토지 유치권 | 골조 단계에서 멈춘 신축 현장의 권리 정리

파주 공사 중단 토지 유치권 | 제1 쟁점 — 골조만 올라간 정착물을 따로 유치권의 대상으로 삼을 수 있는지

기초와 지하층 벽체 일부만 남은 정착물은 판례상 독립한 건물로 보기 어려워, 그 자체를 유치권의 대상으로 삼기 어렵습니다. 유치권이란 타인의 물건을 점유한 사람이 그 물건에 관하여 생긴 채권의 변제기가 되었을 때 변제를 받을 때까지 그 물건을 돌려주지 않고 붙잡아 둘 수 있는 권리를 말하며, 민법 제320조 제1항이 그 내용을 정하고 있습니다. 판례는 짓다 만 구조물이 토지와 별개인 건물로 인정되려면 최소한 기둥과 지붕, 주벽이 갖춰져야 한다고 봅니다. 그 단계에 이르지 못한 정착물은 토지에 부합한 것으로 다뤄져, 공사업자가 그 정착물만 떼어 유치권을 주장할 수는 없다는 것이 판례의 태도입니다.

파주에서 지하 1층·지상 4층 근린생활시설 신축 공사를 맡은 50대 시공사 대표의 사례로 보겠습니다. 시공사는 2025년 10월 13일 토지 소유자인 건축주와 공사대금 8억 4,000만 원의 도급계약을 맺고 11월 3일 착공했는데, 건축주가 2026년 1월 15일 기한의 1차 기성금 6,200만 원은 모두 냈지만 3월 16일 기한의 2차 기성금 7,400만 원 가운데 1,800만 원만 내고 5월 15일 기한의 3차 기성금 9,500만 원은 한 푼도 내지 않자 5월 22일 공사를 멈췄습니다. 그때까지 진행된 것은 터파기와 흙막이, 기초 공사와 지하 1층 벽체 일부였고, 기성 합계 2억 3,100만 원 가운데 받은 돈은 8,000만 원이어서 1억 5,100만 원이 남아 있습니다. 시공사는 6월 2일부터 현장 출입문에 자물쇠를 채우고 유치권 행사 현수막을 걸어 두었는데, 토지에 채권최고액 7억 2,000만 원의 근저당권을 가진 은행이 경매를 신청해 9월 15일 경매개시결정이 났고 법원은 배당요구 종기를 12월 4일로 공고했습니다.

이 현장에는 기둥도, 지붕이 될 슬래브도, 주벽도 갖춰지지 않았으므로 판례의 기준으로는 아직 건물이라고 하기 어렵습니다. 그렇다면 기초와 지하층 벽체는 토지의 일부로 다뤄지고, 시공사가 그 위에서 점유를 이어 가더라도 건물에 대한 유치권이라는 틀은 성립하기 어렵습니다. 남는 질문은 같은 공사대금으로 토지 자체를 붙잡아 둘 수 있는지입니다.

파주 공사 중단 토지 유치권 | 제2 쟁점 — 건물 공사대금이 토지에 관하여 생긴 채권으로 인정되는지

건물을 짓다 멈춘 공사의 대금은 판례상 토지에 관하여 생긴 채권이 아니어서, 그 채권으로 토지에 유치권을 행사할 수도 없습니다. 대법원은 건물 신축 공사를 도급받은 수급인이 독립한 건물로 볼 수 없는 정착물을 토지에 설치한 상태에서 공사가 중단된 사안에서, 그 정착물은 토지의 부합물에 불과해 유치권의 대상이 되지 않고 공사 중단 때까지 생긴 공사대금 채권도 토지에 관하여 생긴 것이 아니라고 판단했습니다. 민법 제320조는 유치권의 피담보채권이 그 물건에 관하여 생긴 채권일 것을 요구합니다. 시공사가 받을 돈은 건물을 짓는 일의 대가이지 땅의 가치를 만들어 낸 대가가 아니라는 것이 판례의 취지입니다.

민법 제664조는 도급을 수급인이 어느 일을 완성할 것을 약정하고 도급인이 그 일의 결과에 대하여 보수를 지급할 것을 약정하는 계약으로 정하고 있습니다. 이 사례의 계약서에서 시공사가 완성하기로 한 일은 근린생활시설이라는 건물이고, 터파기와 흙막이처럼 땅을 파고 다지는 작업도 건물을 세우기 위한 과정이어서 토지 자체를 대상으로 한 공사로 따로 떼어 평가받기는 쉽지 않습니다. 옹벽이나 성토처럼 토지의 형상을 바꾸는 공사를 별도 계약으로 맡았다면 그 대금은 다시 따져 볼 여지가 있으므로, 계약서의 공사 범위와 내역서를 함께 확인해야 합니다.

경매 절차에서도 이 차이가 그대로 드러납니다. 민법 제213조는 소유자가 그 소유에 속한 물건을 점유한 사람에게 반환을 청구할 수 있게 하면서, 점유자에게 그 물건을 점유할 권리가 있으면 반환을 거부할 수 있게 합니다. 경매로 토지를 사들인 매수인이 소유권을 취득한 뒤 반환을 구하면 토지 유치권이 인정되지 않는 시공사에게는 거부할 근거가 남지 않고, 유치권 신고를 해 두었더라도 집행법원이 그 신고만으로 권리를 인정해 주는 것은 아니어서 현수막과 자물쇠만으로 경매를 버티는 전략은 오래가기 어렵습니다.

파주 공사 중단 토지 유치권 | 제3 쟁점 — 유치권이 막힐 때 1억 5,100만 원을 지키는 길과 기한

토지 유치권이 막히면 공사대금 1억 5,100만 원은 건축주에 대한 금전 채권으로 지켜야 하며, 그 출발점은 청구 소송과 건축주 재산에 대한 가압류입니다. 민법 제665조는 보수를 완성된 목적물의 인도와 동시에 지급하도록 하고, 목적물의 인도가 필요 없는 경우에는 일을 완성한 뒤 지체 없이 지급하게 합니다. 다만 당사자가 지급 시기를 따로 약정했다면 그 약정에 따르는데, 이 사례의 계약서는 매월 기성 검사를 거쳐 정한 날에 기성금을 주기로 했으므로, 2차와 3차 기성금은 각 지급기일에 이미 청구할 수 있는 상태가 됐습니다. 민법 제397조는 금전채무 불이행의 손해배상액을 법정이율로 정하되 법령의 제한에 위반하지 않는 약정이율이 있으면 그 이율에 따르게 합니다. 시공사가 건설업을 영업으로 하는 상인이라면 상법이 정한 연 6%의 이율이 적용될 수 있습니다.

기한은 생각보다 짧습니다. 민법은 공사를 도급받은 사람의 공사에 관한 채권을 3년의 소멸시효에 걸리게 하고 있고, 시공사가 상인이라면 상사시효 5년을 떠올릴 수 있지만 상법은 다른 법령에 더 짧은 시효가 있으면 그에 따르게 하므로 이 채권에는 3년이 적용됩니다. 그 기간의 출발점에 대해서는 민법 제166조가 소멸시효는 권리를 행사할 수 있는 때부터 진행한다고 정하고 있습니다. 그래서 2차 기성금 잔액 5,600만 원은 지급기일인 2026년 3월 16일을 기준으로 2029년 3월 16일에, 3차 기성금 9,500만 원은 5월 15일을 기준으로 2029년 5월 15일에 시효가 완성될 수 있으며, 민법은 유치권을 행사하더라도 채권의 소멸시효는 그대로 진행한다고 정하고 있어 현장을 지키고 있다는 사실이 시효를 멈춰 주지도 않습니다.

경매에서 배당을 받으려면 배당요구 종기인 12월 4일까지 움직여야 합니다. 집행력 있는 판결을 가졌거나 경매개시결정 등기 뒤 가압류를 해 둔 채권자는 배당을 요구할 수 있지만, 은행 근저당권의 채권최고액이 7억 2,000만 원에 이르는 이상 일반 채권자에게 돌아올 몫은 매각대금이 은행의 실제 피담보채권액보다 얼마나 많은지에 달려 있습니다. 그래서 건축주 명의의 다른 부동산이나 예금이 있다면 그 재산을 먼저 찾아 가압류해 두는 쪽이 회수 가능성을 넓히는 데 유리합니다.

파주 공사 중단 토지 유치권 | 실무 포인트

1. 기성 청구서와 공정 사진, 건축주에게 보낸 지급 독촉 문자를 차수별로 묶어 1억 5,100만 원의 근거를 먼저 세웁니다. 2차 기성금 가운데 1,800만 원만 들어온 내역은 통장 거래내역으로 보일 수 있으므로, 2차 잔액 5,600만 원과 3차 9,500만 원을 나누어 적은 정리표가 소장과 가압류 신청서의 첫 장이 됩니다.
2. 법원이 공고한 배당요구 종기 12월 4일 전에 가압류나 판결 같은 근거를 갖출 수 있는지 일정을 맞춥니다. 소송으로 판결을 받기까지는 시간이 걸리므로, 종기 전에 배당요구 자격을 갖추려면 가압류부터 진행하는 순서를 먼저 검토하게 됩니다.
3. 토지 매수인이 정해지기 전에 현장에 둔 컨테이너와 장비, 남은 자재의 목록과 소유 관계를 정리합니다. 시공사 소유의 장비와 자재는 거둬 갈 수 있지만, 이미 토지에 부합한 골조는 시공사가 떼어 갈 수 있는 물건이 아니라는 점을 철수 계획에 넣어야 뒤늦은 분쟁을 줄일 수 있습니다.

파주 공사 중단 토지 유치권 | 법무법인 KB의 조력

법무법인 KB는 도급계약서와 기성 내역, 공정 사진을 놓고 현장의 공정 단계가 판례가 말하는 건물의 요건에 이르렀는지부터 살펴, 유치권을 계속 내세울지 아니면 금전 채권 회수로 방향을 바꿀지를 먼저 정합니다. 방향이 정해지면 건축주 명의 재산을 조사해 가압류 대상을 고르고, 배당요구 종기인 12월 4일과 시효 완성일인 2029년 3월 16일을 일정표의 맨 앞에 둡니다.

공사대금 청구 소송에서는 기성 검사 기록과 지급 내역으로 1억 5,100만 원과 지연손해금을 세우고, 건축주가 공정 지연이나 하자를 들어 감액을 주장하면 공정 사진과 감리 기록처럼 날짜가 남은 자료로 맞섭니다. 도급계약서와 기성 청구서, 경매개시결정 통지서, 현장 사진을 준비해 오시면 이 현장에서 쓸 수 있는 권리를 하나씩 대조해 순서를 정합니다.

관련 법령 (출처)

· 민법 제320조

· 민법 제664조

· 민법 제665조

· 민법 제213조

· 민법 제166조

· 민법 제397조

관련 질문

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작성·감수 변호사

본 글은 법무법인 KB 이성기 대표변호사가 검토·감수했습니다. · 최종 확인일 2026년 11월 09일

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