이천 공사 완성 입증 | 마감이 덜 됐다며 잔금을 안 주면 무엇으로 증명하나요?

공사가 완성됐는지는 민법 제665조가 정한 공사대금 지급 시기를 가르며, 판례는 예정된 최후의 공정을 마쳤는지를 기준으로 봅니다.
최후 공정을 마치고 주요 구조부가 약정대로라면 남은 결함은 민법 제667조의 하자이고, 완성의 증명은 수급인이 해야 합니다.
하자보수에 갈음한 손해배상을 이유로는 잔금 8,000만 원 전부가 아니라 그 배상액만큼만 지급을 미룰 수 있다는 것이 판례입니다.

이천 공사 완성 입증 | 공사 완성과 하자를 가르는 기준

이천 공사 완성 입증 | 제1 쟁점 — 미완성과 하자를 가르는 '예정된 최후의 공정'

공사가 완성됐는지는 잔금을 지금 청구할 수 있는지를 정하는 문제이고, 판례는 예정된 최후의 공정까지 일단 마쳤는지를 기준으로 판단합니다. 도급이란 수급인이 어떤 일을 완성하기로 약정하고 도급인이 그 일의 결과에 대하여 대가를 지급하기로 약정하는 계약을 말하며, 민법 제664조가 이 뜻을 정하고 있습니다. 민법 제665조는 그 대가를 완성된 목적물의 인도와 동시에 지급하도록 정하고 있어, 건축주가 아직 공사가 끝나지 않았다고 주장하는 것은 하자를 고쳐 달라는 요구와는 차원이 다르고, 받아들여지면 잔금 청구 자체가 아직 이르다는 결론으로 이어집니다.

50대 시공업자가 2025년 3월 10일 이천시의 한 건축주와 2층 단독주택 신축 공사를 공사대금 4억 2,000만 원에 계약하고, 계약금과 중도금 3억 4,000만 원을 받은 뒤 2026년 6월 19일 사용승인을 받아 7월 4일 건축주에게 열쇠를 넘긴 경우를 예로 들어 보겠습니다. 계약서에는 잔금 8,000만 원을 준공 후 건물을 인도할 때 지급한다고 적혀 있었는데, 건축주는 입주한 뒤 7월 20일 데크 계단 난간과 현관 타일 줄눈, 욕실 실리콘, 조경과 주차장 포장 등 27개 항목을 적은 목록을 보내며 공사가 끝나지 않았으니 잔금을 줄 수 없다고 했습니다. 시공업자는 8월 14일 잔금을 청구하는 내용증명을 보냈지만 답을 받지 못했고, 이제 공사를 마쳤다는 사실을 무엇으로 보여야 하는지가 문제입니다.

구체적으로 판례는 공사가 도중에 중단되어 그 공정을 마치지 못했다면 미완성으로 보지만, 마지막 공정까지 일단 마치고 주요 구조 부분이 약정대로 시공되어 사회통념상 건물로 완성됐다면 남은 결함은 하자에 지나지 않는다고 봅니다. 마지막 공정이 끝났는지는 수급인의 주장에 얽매이지 않고 계약 내용과 공사의 특수성을 함께 보아 객관적으로 판단하므로, 사용승인과 입주는 유리한 사정이지만 그것만으로 완성이 곧바로 확정되는 것은 아닙니다.

이천 공사 완성 입증 | 제2 쟁점 — 완성을 증명할 책임과 그 자료

일을 완성했다는 사실은 공사대금을 청구하는 시공업자가 증명해야 하므로, 공정별 자료를 먼저 갖춰 두어야 합니다. 판례는 일의 완성 여부에 관한 증명책임이 완성을 주장하는 수급인에게 있다고 보고 있어, 건축주가 덜 끝났다고만 해도 시공업자 쪽에서 계약서의 공정표와 실제 시공 내역을 맞대어 최후 공정까지 마쳤다는 점을 보여야 합니다. 이 사례라면 사용승인서와 감리 보고서, 공정별 작업일보와 현장 사진, 마지막 공정인 도배와 조명기구 설치를 끝내고 입주 청소까지 마친 날짜가 남은 기록이 그 자료가 됩니다.

건축주가 보낸 27개 항목은 하나씩 성격을 나눠 보는 것이 출발점입니다. 견적서와 계약서에 처음부터 없던 조경·담장·주차장 포장 등 9개 항목은 건축주가 따로 맡기기로 한 공사여서 미완성의 근거가 될 수 없고, 현관 타일 줄눈이나 욕실 실리콘처럼 마감 상태가 고르지 않은 14개 항목은 일이 끝난 뒤 남은 하자로 다뤄지는 것이 일반적입니다. 남은 4개 항목 가운데 데크 계단 난간처럼 계약 내역에 있었는데 시공하지 않은 부분은 다툼이 생길 수 있지만, 건물의 주요 구조와 관계없는 일부 미시공이라면 그 부분의 공사비를 손해로 정리하는 방식으로 다뤄지는 경우가 많습니다.

이천 공사 완성 입증 | 제3 쟁점 — 하자가 남았을 때 잔금에서 미룰 수 있는 범위

완성 뒤 남은 하자에 대해 건축주는 하자보수나 손해배상을 청구할 수 있고, 그 손해배상과 잔금은 서로 맞물려 이행해야 하는 관계가 됩니다. 민법 제667조는 도급인이 상당한 기간을 정해 하자의 보수를 청구하거나, 보수에 갈음해 또는 보수와 함께 손해배상을 청구할 수 있게 하면서 이때 동시이행에 관한 규정을 준용하도록 하고 있습니다. 다만 판례는 하자보수에 갈음한 손해배상을 이유로 공사대금 지급을 거절할 수 있는 범위를 그 손해배상액에 상응하는 금액으로 한정하고 있어, 이 사례에서 하자보수비 견적 620만 원과 난간 등 미시공 공사비 380만 원을 합한 1,000만 원을 넘는 잔금까지 미룰 근거는 약하다고 보는 것이 일반적입니다.

건축주가 하자를 이유로 계약 자체를 없던 일로 하겠다고 나오더라도, 민법 제668조는 건물 기타 토지의 공작물에 대해서는 하자를 이유로 한 해제를 허용하지 않습니다. 대신 건축주는 민법 제671조에 따라 건물을 인도받은 날부터 5년, 석조나 연와조, 금속처럼 견고한 재료로 지은 건물이라면 10년 동안 담보책임을 물을 수 있고, 시공업자가 건설업을 영업으로 하는 상인이라면 하자보수에 갈음한 손해배상채권에는 이 기간과 별도로 5년의 상사 소멸시효가 함께 문제 될 수 있으므로, 시공업자로서는 잔금을 받은 뒤에도 하자보수 요청에 성실히 응할 준비를 해 두는 것이 바람직합니다.

시공업자의 잔금 청구에도 기한이 있습니다. 공사대금채권은 3년의 소멸시효에 걸리고 민법 제166조에 따라 권리를 행사할 수 있는 때부터 시효가 진행하는데, 완성 여부를 두고 말이 오가는 동안에도 시효는 기다려 주지 않으므로 건축주가 끝내 응하지 않으면 지급명령이나 소송으로 시효를 중단시켜 두는 것이 안전합니다.

이천 공사 완성 입증 | 실무 포인트

1. 27개 항목을 계약 범위 밖·하자·미시공으로 나눈 표를 만들고, 항목마다 견적서의 해당 줄과 현장 사진, 작업일보의 날짜를 붙여 두어야 유리합니다. 계약 범위 밖 항목은 건축주가 다른 업체와 주고받은 견적이나 문자가 있으면 함께 확보합니다.
2. 하자로 분류한 14개 항목은 날짜를 정해 보수하겠다는 뜻을 서면으로 밝히고, 건축주가 출입을 막으면 그 경위도 기록해 둡니다. 보수 제안을 거절당한 사정은 나중에 지급을 미룰 수 있는 범위를 다툴 때 의미 있는 자료가 됩니다.
3. 소송으로 가면 법원 감정으로 하자보수비가 정해지는 경우가 많으므로, 감정 항목을 처음부터 27개 목록의 분류에 맞춰 신청하는 것이 효과적입니다. 다툼이 없는 금액은 감정 결과를 기다리지 않고 먼저 정리할 수 있는지도 함께 살핍니다.

이천 공사 완성 입증 | 법무법인 KB의 조력

법무법인 KB는 계약서와 견적서, 공정표, 작업일보, 사용승인서와 감리 보고서를 한데 놓고 예정된 최후의 공정이 언제 끝났는지부터 날짜로 정리한 뒤, 건축주가 보낸 27개 항목을 계약 범위 밖·하자·미시공으로 나눈 대조표를 만듭니다. 그 대조표를 바탕으로 잔금 8,000만 원 가운데 하자보수비 상당액을 넘는 부분은 지금 지급해야 한다는 취지의 청구를 준비하고, 필요하면 하자 감정 신청 항목을 함께 설계합니다.

건축주가 해제나 전액 거절을 고집하면 소송으로 가되, 감정 결과가 나오기 전이라도 다툼이 없는 금액을 먼저 정리할 수 있는지 조정 가능성도 살핍니다. 계약서와 견적서, 현장 사진과 작업일보, 건축주에게서 받은 27개 항목 목록을 가져오시면 어느 항목이 잔금을 막을 수 있는지부터 함께 가려 드립니다.

관련 법령 (출처)

· 민법 제664조

· 민법 제665조

· 민법 제667조

· 민법 제668조

· 민법 제671조

· 민법 제166조

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작성·감수 변호사

본 글은 법무법인 KB 이성기 대표변호사가 검토·감수했습니다. · 최종 확인일 2026년 11월 06일

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