남양주 철거 계고 취소 | 철거명령 때 가만있었으면 계고에서 따질 방법은 없나요?

대집행 계고는 그 자체로 처분이어서 계고서를 받은 날부터 90일 안에 취소소송을 낼 수 있습니다(행정소송법 제19조·제20조).
판례상 철거명령의 흠은 당연무효가 아니면 계고 소송에서 다시 다투기 어렵고, 무효확인소송에는 제소기간이 없습니다(행정소송법 제38조).
계고 자체의 요건과 이행기한의 흠은 따로 다툴 수 있으며, 실행이 임박하면 집행정지를 함께 신청합니다(행정소송법 제23조).

남양주 철거 계고 취소 | 철거명령과 대집행 계고를 다툴 때의 단계별 정리

남양주 철거 계고 취소 | 제1 쟁점 — 대집행 계고를 따로 소송으로 다툴 수 있는지

대집행 계고는 그 자체로 취소소송의 대상이 되는 처분이므로, 계고서를 받은 날부터 90일 안에 소송을 낼 수 있습니다. 계고란 의무자가 정해진 기한까지 철거 같은 의무를 이행하지 않으면 행정청이 대신 집행하겠다는 뜻을 문서로 미리 알리는 행위를 말하며, 판례는 계고가 대집행 절차를 여는 행위로서 상대방의 권리·의무에 직접 영향을 준다고 보아 행정소송법 제19조의 처분으로 다뤄 왔습니다.

남양주시의 한 단독주택 마당에 2019년 경량철골 창고 24㎡를 들인 집주인이 2026년 3월 건축법 위반을 이유로 철거 시정명령을 받고 기한을 넘겼는데, 시가 10월 6일 '10월 30일까지 스스로 철거하지 않으면 대집행한다'는 계고서를 보내 10월 8일 받았다고 해 보겠습니다. 이 경우 행정소송법 제20조에 따라 계고서를 받은 다음 날부터 세어 90일째인 2027년 1월 6일 수요일까지 소장이 법원에 접수돼야 합니다.

다만 소송을 낼 수 있다는 것과 그 소송에서 무엇을 주장할 수 있는지는 다른 문제입니다. 집주인이 정말 하고 싶은 말은 그 창고가 애초에 철거 대상이 아니었다는 것인데, 이는 3월 시정명령이 잘못됐다는 주장이어서 다음 쟁점인 하자 승계의 벽을 먼저 넘어야 합니다.

남양주 철거 계고 취소 | 제2 쟁점 — 다투지 않은 철거명령의 잘못을 계고 소송에서 주장할 수 있는지

철거명령이 당연무효가 아닌 한, 제소기간이 지난 철거명령의 위법은 계고 소송에서 다시 주장하기 어렵습니다. 판례는 원칙적으로 앞의 처분과 뒤의 처분이 서로 결합해 하나의 법률효과를 완성하는 관계일 때 앞 처분의 흠을 뒤 처분 소송에서 다툴 수 있다고 보는데, 철거명령은 건물을 없앨 의무를 지우는 처분이고 계고는 그 의무를 강제로 실현하는 절차의 첫 단계여서 서로 다른 효과를 낸다고 판단해 왔습니다.

남는 길은 철거명령 자체가 당연무효라고 다투는 것입니다. 처분의 흠이 중대하고 객관적으로 명백하면 그 처분은 처음부터 효력이 없어 계고의 전제가 되는 철거 의무도 생기지 않습니다. 무효등확인소송은 행정소송법 제38조가 제소기간 규정인 제20조를 준용하지 않아 기간 제한 없이 낼 수 있고, 원고는 처분의 효력 유무를 확인받을 법률상 이익이 있는 사람이어야 합니다(행정소송법 제35조).

그러나 신고 없이 지은 창고가 건축법상 건축물인지처럼 사실관계와 법 해석을 함께 따져야 하는 흠은 명백하다고 인정받기 어렵다는 점을 염두에 두어야 합니다. 판례는 해석에 다툼의 여지가 있는 사항을 행정청이 잘못 판단한 것만으로는 흠이 명백하다고 보지 않아 왔기 때문에, 무효 주장은 보조로 두고 계고 자체의 흠을 함께 찾는 것이 바람직합니다.

남양주 철거 계고 취소 | 제3 쟁점 — 계고 자체의 요건과 이행기한에 흠이 있는지

계고 소송에서 정면으로 다툴 수 있는 것은 계고 그 자체의 흠이며, 대집행 요건과 이행기한이 대표적입니다. 행정대집행법은 다른 수단으로 의무 이행을 확보하기 어렵고 그 불이행을 내버려 두는 것이 심히 공익을 해칠 때에만 대집행을 허용하고, 계고를 할 때에는 상당한 이행기한을 정해 문서로 알리도록 하고 있습니다.

앞의 예에서 창고가 마당 안쪽에 있어 통행이나 이웃의 안전을 해치지 않고 시가 이행강제금 같은 다른 수단을 검토한 흔적도 없다면, 불이행을 내버려 두는 것이 심히 공익을 해친다는 요건을 다툴 여지가 생깁니다. 계고서를 받은 날부터 22일 뒤로 잡힌 기한이 경량철골 해체와 폐기물 반출에 드는 기간에 비추어 지나치게 짧다면 그 점도 계고 고유의 흠으로 주장할 수 있습니다.

소송을 내도 대집행 절차는 저절로 멈추지 않으므로, 기한이 임박했다면 행정소송법 제23조에 따라 계고의 효력이나 절차의 속행을 정지해 달라는 신청을 함께 내야 합니다. 판례는 계고·대집행영장 통지·실행·비용 징수를 하나의 목적을 위한 연속 절차로 보아 앞 단계의 흠을 뒤 단계에서 다툴 수 있게 하지만, 철거가 끝나 버리면 계고를 취소할 법률상 이익이 사라질 수 있어 실행 전에 움직이는 것이 중요합니다.

남양주 철거 계고 취소 | 실무 포인트

1. 계고서 봉투와 등기 배달 조회 화면을 남겨 수령일을 확정하고, 그날부터 90일째 되는 날과 계고서의 이행기한을 달력에 함께 적어 둡니다. 두 날짜 가운데 이행기한이 훨씬 빠르므로 소장과 집행정지 신청서는 이행기한 전에 내는 것을 목표로 잡아야 합니다.
2. 3월 시정명령서와 그 전에 받은 사전통지서, 당시 낸 의견서가 있으면 모두 모읍니다. 행정절차법 제21조의 사전통지 없이 시정명령이 나왔다는 사정은 판례상 대개 취소 사유에 그치고 당연무효로 보기는 어려워, 무효 주장의 근거로 삼으려면 다른 사정과 함께 정리해야 합니다.
3. 창고의 위치와 크기, 쓰임새를 보여 주는 사진과 측량도, 해체 업체의 공정 견적서를 받아 두면 이행기한이 상당했는지와 공익 침해가 심했는지를 숫자로 보일 수 있습니다. 시에 일부 철거나 사후 신고처럼 다른 해결 방법을 문의한 기록이 있다면 다른 수단이 있었다는 근거로 함께 냅니다.

남양주 철거 계고 취소 | 법무법인 KB의 조력

법무법인 KB는 계고서와 3월 시정명령서를 나란히 놓고, 의뢰인이 다투려는 사유가 철거명령의 흠인지 계고 자체의 흠인지부터 가릅니다. 철거명령의 흠은 당연무효에 이를 정도인지 냉정하게 따져 무효확인 청구를 함께 낼지 정하고, 계고에 대해서는 대집행 요건과 이행기한의 상당성을 중심으로 취소 사유를 세웁니다.

이행기한이 얼마 남지 않았다면 취소소송과 집행정지 신청서를 같은 날 내도록 일정을 짜고, 해체에 드는 기간과 비용, 이웃 통행에 지장이 없다는 사진 자료를 신청서에 담습니다. 계고서와 시정명령서, 등기 수령 기록부터 챙겨 두시면 상담 자리에서 제소기간과 이행기한을 함께 확인할 수 있습니다.

관련 법령 (출처)

· 행정소송법 제19조

· 행정소송법 제20조

· 행정소송법 제23조

· 행정소송법 제35조

· 행정소송법 제38조

· 행정절차법 제21조

관련 질문

· 구리 영업정지 제소기간 | 기간을 넘기면 처분을 다툴 방법이 없나요?

· 구리 허가 부관 취소소송 | 옥외영업 허가에 붙은 취소 조건만 따로 다툴 수 있나요?

· 강서 세차장 조업정지 처분 취소 | 의견 청취 없이 내린 조업정지도 취소할 수 있나요?

작성·감수 변호사

본 글은 법무법인 KB 홍민호 대표변호사가 검토·감수했습니다. · 최종 확인일 2026년 11월 06일

※ 의뢰인의 개인정보보호를 위하여 사실관계가 일부 재가공되거나 각색되었음을 알려드립니다.

담당전문가

이성기 홍민호 안진우 김혜영 이진호 이준재 정민수