안양 점유이전금지가처분 | 명도소송 중 세입자가 가게를 넘기면 어떻게 하나요?

상가건물 임대차보호법 제10조의8로 해지하고 소송을 내도, 변론종결 전에 가게를 넘겨받은 사람에게는 그 판결로 바로 인도 집행을 할 수 없습니다.
점유이전금지가처분 결정을 고지받은 날부터 2주 안에 집행해 두면, 그 뒤 점유를 넘겨받은 사람에게도 승계집행문을 받아 집행할 수 있습니다.
이미 넘어갔다면 인수 신청이나 민법 제213조로 새 점유자에게 인도를 구하고, 쓴 기간은 민법 제741조의 부당이득으로 청구합니다.

안양 점유이전금지가처분 | 명도소송 중 점유가 넘어갈 때의 대응

안양 점유이전금지가처분 | 제1 쟁점 — 세입자를 상대로 받은 판결로 새 점유자를 내보낼 수 있는지

변론이 끝나기 전에 가게를 넘겨받은 사람에게는 세입자를 상대로 받은 판결로 곧바로 인도 집행을 할 수 없습니다. 민사소송법은 확정판결의 효력이 당사자와 변론을 종결한 뒤의 승계인 등에게 미친다고 정하고 있어, 소송 도중 그보다 앞서 점유를 넘겨받은 사람은 판결의 효력 밖에 놓이기 때문입니다. 집행관은 판결에 채무자로 적힌 사람이 실제로 점유하고 있어야 인도 집행을 할 수 있으므로, 현장에서 다른 사람이 영업하고 있으면 집행이 그 자리에서 멈추게 됩니다.

안양시 동안구의 1층 점포를 보증금 3,000만 원, 월세 180만 원에 분식점으로 빌려준 임대인이 2026년 3월부터 6월까지 넉 달 치 월세 720만 원을 받지 못해 7월 6일 해지 통지를 보내고 8월 11일 건물인도 청구의 소를 냈다고 해 보겠습니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의8은 차임연체액이 3기의 차임액에 이르면 임대인이 계약을 해지할 수 있게 하고 있어, 3기분인 540만 원을 넘긴 이 사례의 해지에는 큰 다툼이 없었습니다. 그런데 소송이 아직 진행 중이던 10월 7일 점포 간판이 커피 가게로 바뀌어 있었고, 처음 보는 사람이 세입자에게 권리금을 주고 가게를 넘겨받았다며 영업을 하고 있었습니다.

안양 점유이전금지가처분 | 제2 쟁점 — 점유이전금지가처분이 막아 주는 범위

점유이전금지가처분을 먼저 집행해 두면 그 뒤에 점유가 바뀌어도 본안 판결로 새 점유자까지 내보낼 수 있습니다. 점유이전금지가처분이란 인도 소송의 판결이 나기 전에 상대방이 목적물의 점유를 다른 사람에게 넘기거나 점유 명의를 바꾸지 못하도록 법원이 금지하는 보전처분을 말하며, 집행관이 점포에 가처분 사실을 알리는 고시문을 붙이는 방식으로 집행됩니다. 판례는 가처분 뒤에 점유가 넘어가더라도 가처분 채권자와의 관계에서는 가처분 채무자가 여전히 점유자인 것으로 다룬다고 보고 있어, 임대인은 세입자를 상대로 받은 판결에 승계집행문을 받아 새 점유자에게 인도 집행을 할 수 있습니다.

신청하는 쪽은 건물을 돌려받을 권리가 있다는 점과 지금 점유를 묶어 두지 않으면 집행이 어려워질 사정을 소명해야 하고, 법원이 담보를 명하면 현금 공탁이나 보증보험증권으로 이를 냅니다. 민사집행법은 가처분 결정을 고지받은 날부터 2주가 지나면 집행할 수 없게 하고 있으므로 결정문을 받으면 곧바로 집행관에게 집행을 신청해야 하고, 고시문이 붙기 전에 점유가 넘어가면 가처분을 받아 둔 의미가 크게 줄어듭니다. 그래서 인도 소송을 내기 전이나 소장을 낼 때 가처분을 함께 신청하는 것이 실무에서 흔한 순서입니다.

안양 점유이전금지가처분 | 제3 쟁점 — 이미 넘어간 점포를 되찾는 길

가처분 없이 이미 점유가 넘어갔다면 새 점유자를 상대로 따로 인도를 구해야 합니다. 소송이 아직 진행 중이라면 새 점유자에게 소송을 이어받게 하는 인수 신청을 법원에 낼 수 있고, 임대인이 점포의 소유자이고 새 점유자와 계약한 적이 없다면 민법 제213조의 소유물반환청구권으로 점포를 돌려 달라고 할 수 있습니다. 민법은 임대인의 동의 없이 임차권을 양도하거나 전대하지 못하게 하고 이를 해지 사유로까지 정하고 있어, 동의 없이 가게를 넘겨받은 사람은 임대인에게 그 점유를 내세울 수 없고 세입자에게 준 권리금도 두 사람 사이에서 정리할 문제로 남습니다.

새 점유자가 점포를 쓰고 있는 동안의 사용 이익은 민법 제741조의 부당이득이나 민법 제750조의 손해배상으로 구할 수 있고, 그 금액은 대개 그 기간의 월세 상당액을 기준으로 정해집니다. 다만 같은 기간의 사용 이익을 세입자와 새 점유자에게서 이중으로 받을 수는 없으므로, 세입자의 미납 월세와 새 점유자의 사용 기간을 날짜별로 나눠 청구 금액을 맞춰야 합니다. 보증금 3,000만 원에서는 연체 월세와 해지 뒤 점포를 비워 줄 때까지의 사용 이익이 공제되므로, 남는 금액을 계산해 두면 인도 시기를 두고 협상할 때도 기준으로 쓸 수 있습니다.

안양 점유이전금지가처분 | 실무 포인트

1. 해지 통지를 보내기 전후로 점포의 간판, 영업 중인 사람, 사업자등록 상호를 사진과 날짜로 남기고, 인도 소송의 소장을 낼 때 점유이전금지가처분 신청서를 함께 내는 것이 안전합니다. 가처분은 지금 실제로 점포를 차지하고 있는 사람을 상대로 해야 효과가 있으므로, 신청 직전에 현장을 다시 확인해 상대방을 정확히 적어야 합니다.
2. 가처분 결정문을 받으면 2주 안에 집행관 사무실에 집행을 신청하고, 집행 당일 고시문이 붙은 모습과 집행조서를 받아 둡니다. 그 뒤 간판이 바뀌거나 처음 보는 사람이 영업하면 그날 바로 사진을 찍어 두어야, 승계집행문을 신청할 때 점유가 넘어간 시점을 보여 줄 자료가 됩니다.
3. 새 점유자가 권리금 영수증이나 전대 계약서를 내밀어도 임대인이 동의한 적 없는 계약이라면 거기에 서명하거나 그 사람에게서 월세를 받아서는 안 됩니다. 돈을 받으면 전대를 승낙한 것으로 다퉈질 수 있어, 사용 이익은 소송에서 정산하겠다는 뜻만 서면으로 전하는 것이 바람직합니다.

안양 점유이전금지가처분 | 법무법인 KB의 조력

법무법인 KB는 해지 통지와 연체 내역, 점포 사진을 날짜순으로 맞춰 인도 청구의 소와 점유이전금지가처분을 함께 준비하고, 가처분 결정이 나오면 집행 기간 안에 집행관과 일정을 잡아 고시문이 붙는 날까지 챙깁니다. 이미 점유가 넘어간 사건이라면 새 점유자를 소송에 끌어들이는 인수 신청과 따로 내는 인도 청구 가운데 남은 변론 일정에 맞는 쪽을 골라 진행합니다.

보증금에서 뺄 연체 월세와 사용 이익을 세입자와 새 점유자로 나눠 계산하고, 새 점유자가 권리금을 내세우면 상가건물 임대차보호법 제10조의4의 권리금 회수기회 보호가 차임을 3기분 이상 연체한 사실이 있는 임차인에게 적용되지 않는다는 점으로 답합니다. 임대차계약서와 해지 통지서, 최근 점포 사진을 가져오시면 가처분과 인수 신청 가운데 무엇을 먼저 밟을지부터 짚어 드립니다.

관련 법령 (출처)

· 상가건물임대차보호법 제10조의8

· 상가건물임대차보호법 제10조의4

· 민법 제213조

· 민법 제741조

· 민법 제750조

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작성·감수 변호사

본 글은 법무법인 KB 이성기 대표변호사가 검토·감수했습니다. · 최종 확인일 2026년 11월 04일

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