전세 보증금 지연손해금 | 집을 비운 날을 무엇으로 증명해야 이자가 붙나요?

보증금 반환과 집을 넘겨주는 일은 민법 제536조의 동시이행 관계라, 지연손해금은 대개 집을 넘겨준 다음 날부터 붙습니다.
2억 8,000만 원이면 연 5%로 97일에 약 372만 원이고, 판결로 지급이 명해지면 소장 송달 다음 날부터 연 12%입니다.
7월 15일 집을 비웠다면 비밀번호를 보낸 문자와 이삿짐 영수증, 빈집 사진이 그날을 증명하는 핵심 자료입니다.

전세 보증금 지연손해금 | 보증금 2억 8,000만 원의 지연손해금 계산 예시

전세 보증금 지연손해금 | 제1 쟁점 — 지연손해금이 만기일이 아니라 집을 넘겨준 날부터 붙는지

전세 계약이 끝났어도 임차인이 집을 넘겨주거나 넘겨줄 준비를 마쳐 알리기 전까지는 보증금 지연손해금이 붙지 않습니다. 동시이행 항변권이란 서로 대가 관계에 있는 의무를 진 당사자가 상대방이 자기 의무를 이행하거나 이행을 제공할 때까지 자기 의무의 이행을 거절할 수 있는 권리를 말합니다. 임대차가 끝나면 임대인의 보증금 반환과 임차인의 집 반환은 서로 맞물린 의무로 다뤄져 민법 제536조의 동시이행 항변권이 적용되고, 상대가 자기 의무를 이행하거나 이행을 제공할 때까지는 어느 쪽도 이행지체 책임을 지지 않기 때문입니다.

보증금 2억 8,000만 원의 전세 계약이 2026년 6월 30일 끝났는데 집주인이 새 세입자가 들어와야 돌려주겠다고 한 경우를 예로 들어 봅니다. 임차인은 주택임대차보호법 제4조 제2항에 따라 보증금을 돌려받을 때까지 임대차관계가 이어지는 것으로 보아 그 집에 계속 살면서 기다릴 수 있습니다. 그 기간에는 임차인이 아직 집을 넘겨주지 않았으므로 지연손해금을 따로 구할 수 없고, 7월 15일 이사를 마치고 집을 넘겨준 다음 날인 7월 16일부터 집주인의 지체가 시작됩니다.

민법 제387조는 확정된 기한이 있는 채무는 기한이 온 때부터 지체 책임을 진다고 정하고 있지만, 동시이행 관계에서는 이 원칙이 상대방의 이행 제공을 전제로 작동합니다. 그래서 만기일인 6월 30일이 아니라 집을 비운 7월 15일이 기준이 되고, 그날을 증명하는 일이 지연손해금 청구의 첫 단계가 됩니다.

전세 보증금 지연손해금 | 제2 쟁점 — 집을 넘겨준 사실을 누가 무엇으로 증명하는지

지연손해금을 청구하는 임차인이 집을 넘겨주었거나 넘겨줄 준비를 마쳐 알렸다는 사실을 증명해야 합니다. 열쇠를 건네는 것이 전형적인 인도이고 도어락이라면 비밀번호를 알려 주고 집 안의 짐을 모두 뺀 것이 그에 해당하므로, 그 장면을 시각이 찍힌 기록으로 남겨야 합니다.

이사 당일 집주인에게 짐을 모두 뺐다는 말과 현관 비밀번호를 적은 문자를 보내고 거실·방·베란다를 찍은 사진 10장을 함께 보냈다면, 문자 발송 기록과 사진의 촬영 시각이 넘겨준 날을 보여 줍니다. 여기에 포장이사 계약서와 이삿짐 운반 영수증, 관리사무소에서 받은 7월 15일자 관리비 정산서, 새 집의 전입 기록을 함께 내면 집주인이 열쇠를 받은 적이 없다고 하더라도 그날 집이 비어 있었다는 점을 여러 방향에서 확인시킬 수 있습니다.

집주인이 비밀번호를 받고도 답하지 않거나 열쇠 받기를 거절한다면, 넘겨줄 준비를 마쳤다는 뜻을 내용증명으로 한 번 더 알려 두는 것이 좋습니다. 상대가 받기를 거절한 경우에는 이행을 준비했다는 통지와 받아 가라는 요구만으로도 이행 제공이 될 수 있어, 그 내용증명이 지체의 시작점을 다투는 일을 크게 줄여 줍니다.

전세 보증금 지연손해금 | 제3 쟁점 — 짐 일부를 남겼거나 집을 계속 썼다는 다툼이 생기면

화분이나 실외기 받침대처럼 작은 물건이 남았다는 이유만으로 넘겨준 날이 늘 뒤로 밀리는 것은 아니지만, 남은 물건의 양과 집주인이 집을 쓰거나 새로 세를 놓는 데 지장이 있었는지에 따라 판단이 달라질 수 있습니다. 그래서 이사 당일 사진은 방마다 바닥과 붙박이장 안쪽까지 찍어 두는 것이 유리합니다.

반대로 집주인은 임차인이 보증금을 받을 때까지 집을 쓴 기간의 사용 이익을 민법 제741조의 부당이득으로 정산하자고 주장하기도 합니다. 판례는 동시이행 항변권으로 집을 지키고 있었더라도 실제로 살면서 사용·수익했다면 그 이익을 돌려줘야 한다고 보지만, 짐 일부만 남기고 실제로 살지 않았다면 실질적 이득이 없어 부당이득이 되지 않는다고 봅니다.

금액도 기준일에 따라 달라집니다. 민법 제397조는 금전채무를 늦게 갚은 데 따른 손해를 법정이율로 정하고 채권자가 손해를 증명할 필요가 없다고 하고 있어, 2억 8,000만 원에 민법 제379조의 연 5%를 7월 16일부터 소장이 송달된 10월 20일까지 97일 적용하면 약 372만 원이 됩니다. 판결로 지급이 명해지면 소장이 송달된 다음 날부터는 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조에 따라 연 12%로 하루 약 9만 2천 원씩 늘어나지만, 집주인이 다툰 데 상당한 이유가 있었던 기간에는 이 이율이 적용되지 않을 수도 있습니다.

전세 보증금 지연손해금 | 실무 포인트

1. 이사 전날까지 집주인에게 이사 날짜와 비밀번호를 알려 줄 방법을 문자로 알리고, 답이 없으면 같은 내용을 내용증명으로 보냅니다.
2. 이사 당일에는 방마다 빈 상태를 촬영 시각이 남는 휴대전화 기본 카메라로 찍고, 사진 파일 원본을 지우지 않고 보관합니다.
3. 보증금을 받기 전에 이사해야 한다면 임차권등기를 먼저 마쳐 대항력과 우선변제권을 지킨 뒤 전출하고, 등기가 마쳐진 등기사항증명서도 함께 보관합니다.
4. 관리비 정산서와 이삿짐 영수증, 전입 기록의 날짜가 서로 맞는지 확인해 하나의 시간표로 정리합니다.

전세 보증금 지연손해금 | 법무법인 KB의 조력

법무법인 KB는 문자 발송 기록과 사진의 촬영 정보, 이삿짐 영수증, 관리비 정산서를 날짜순으로 엮어 집을 넘겨준 날을 하루 단위로 특정하고, 그날을 기준으로 연 5%와 연 12% 구간을 나눈 지연손해금 계산표를 소장에 붙입니다.

집주인이 짐이 남았다거나 열쇠를 받지 못했다고 다투면 이사 당일 사진과 내용증명으로 반박하고, 보증금을 받지 못한 채 이사해야 하는 상황이라면 임차권등기와 인도 통지의 순서부터 함께 맞춥니다.

관련 법령 (출처)

· 민법 제536조

· 민법 제387조

· 민법 제397조

· 민법 제379조

· 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조

· 주택임대차보호법 제4조

· 민법 제741조

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작성·감수 변호사

본 글은 법무법인 KB 홍민호 대표변호사가 검토·감수했습니다. · 최종 확인일 2026년 11월 03일

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