성남 유치권 공사대금 시효 | 건물 열쇠를 쥐고 있어도 공사비 시효는 계속 흐르나요?

유치권은 민법 제320조에 따라 공사대금을 받을 때까지 건물을 붙잡아 둘 권리일 뿐이어서, 점유한다고 3년의 소멸시효가 멈추지는 않습니다.
시효가 완성되면 공사대금 채권과 함께 유치권도 사라지고, 건축주는 민법 제213조에 따라 건물을 돌려 달라고 할 수 있습니다.
시효를 멈추려면 만료 전에 소 제기·지급명령·가압류를 해야 하며, 내용증명은 6개월 안에 후속 조치가 있어야 효과가 이어집니다.

성남 유치권 공사대금 시효 | 유치권과 공사대금 시효 정리

성남 유치권 공사대금 시효 | 제1 쟁점 — 건물을 지키고 있으면 공사대금 시효가 멈추는지

건물을 점유하고 있어도 공사대금의 소멸시효는 멈추지 않고 그대로 흘러갑니다. 유치권이란 타인의 물건을 점유한 사람이 그 물건에 관하여 생긴 채권을 변제받을 때까지 그 물건을 붙잡아 둘 수 있는 권리를 말하며, 민법 제320조가 이를 정하고 있습니다. 그런데 민법은 유치권을 행사하더라도 채권의 소멸시효 진행에는 영향이 없다고 따로 정해 두었기 때문에, 출입구를 잠그고 유치권 현수막을 걸어 둔 것만으로는 공사대금 채권 자체를 지킬 수 없습니다. 공사대금 채권은 민법상 3년의 소멸시효가 적용되는 채권이어서 일반 채권보다 기간이 짧다는 점도 함께 기억해 두어야 합니다.

성남시 중원구에 4층 근린생활시설 신축 공사를 18억 6천만 원에 맡은 시공사가 2023년 11월 29일 사용승인을 받아 공사를 마쳤는데, 건축주가 잔금 2억 4천만 원을 주지 않자 그해 12월 말부터 1층 출입구와 계단실을 잠그고 직원을 교대로 두어 건물을 점유해 왔다고 해 보겠습니다. 계약서에는 잔금을 사용승인일부터 한 달 뒤인 2023년 12월 29일까지 지급한다고 적혀 있었고, 건축주는 그 뒤 임차인이 들어오면 정리하겠다는 문자를 몇 차례 보냈을 뿐 돈을 보내지 않았습니다. 시공사는 건물을 쥐고 있으니 언젠가는 받으리라 여기고 소송을 미뤄 왔습니다.

성남 유치권 공사대금 시효 | 제2 쟁점 — 시효가 지나면 유치권도 함께 사라지는지

공사대금 채권이 시효로 소멸하면 그 채권을 담보하던 유치권도 함께 사라집니다. 유치권은 채권을 담보하기 위해 존재하는 권리여서 채권이 없어지면 홀로 남을 수 없고, 이때 건축주는 민법 제213조의 소유물반환청구권에 따라 건물을 돌려 달라고 할 수 있으며 출입을 막아 사용을 방해하는 부분은 민법 제214조의 방해제거청구로 다툴 수 있습니다. 결국 시효를 놓치면 건축주가 시효를 내세우는 순간 공사대금을 받기 어려워지고, 그동안 지켜 온 건물에서도 물러나야 합니다.

시효는 민법 제166조에 따라 권리를 행사할 수 있는 때부터 진행합니다. 민법 제665조는 공사대금을 완성된 건물의 인도와 동시에 지급하도록 정하고 있지만, 계약서에 지급기일을 따로 적었다면 실무에서는 그날을 기준으로 시효를 셉니다. 앞의 예에서 잔금 지급기일이 2023년 12월 29일이고 그 뒤의 사정을 따지지 않는다면 3년의 시효는 2026년 12월 29일 화요일이 지나면 완성되므로 남은 시간은 두 달이 채 되지 않습니다. 시공사가 회사라서 5년의 상사시효를 떠올리는 경우가 많지만, 상법은 다른 법령에 이보다 짧은 시효가 있으면 그 규정을 따르도록 하고 있어 공사대금에는 3년이 그대로 적용됩니다.

성남 유치권 공사대금 시효 | 제3 쟁점 — 시효를 멈추려면 무엇을 해야 하는지

시효를 멈추려면 만료일 전에 법원을 통한 청구나 가압류 같은 조치를 마쳐야 합니다. 민법은 청구, 압류·가압류·가처분, 승인을 시효 중단 사유로 정하고 있고, 소를 내면 소장을 법원에 낸 때 시효가 중단되며 지급명령 신청도 같은 효과가 있어 금액에 다툼이 적은 잔금이라면 시간과 비용을 줄일 수 있습니다. 건물이나 토지를 가압류하면 시효를 멈추는 동시에 건축주가 부동산을 처분하는 것도 막을 수 있어, 건물을 팔거나 담보를 더 잡히려는 움직임이 보일 때 특히 쓸모가 있습니다.

내용증명으로 잔금을 독촉하는 것은 최고에 해당해 그 뒤 6개월 안에 소 제기나 가압류를 해야 시효 중단의 효력이 유지됩니다. 건축주가 먼저 건물 인도 소송을 내 왔을 때 유치권을 항변하며 공사대금을 주장하는 것도 판례상 최고의 효력이 인정될 뿐이어서, 그 소송이 끝난 뒤 6개월 안에 공사대금 청구의 소를 따로 내야 합니다. 건축주가 보낸 문자는 잔금이 남아 있음을 인정한 승인으로 볼 여지가 있어 마지막 문자를 보낸 날부터 3년을 새로 셀 수도 있습니다. 그러나 문구를 두고 다툼이 생기기 쉬우므로 처음 지급기일을 기준으로 움직이는 것이 안전합니다.

성남 유치권 공사대금 시효 | 실무 포인트

1. 잔금 지급기일, 사용승인일, 건물을 넘겨주기로 한 날과 건축주가 보낸 문자·메일의 날짜를 한 장의 표로 정리하고, 그 가운데 가장 이른 기준으로 만료일을 잡은 뒤 그보다 한 달 이상 앞서 소장이나 가압류 신청서를 내도록 일정을 잡는 것이 바람직합니다.
2. 점유는 유치권이 성립하고 유지되기 위한 요건이어서 출입구 열쇠 관리 대장, 상주 직원 근무표, 날짜가 찍힌 현장 사진을 꾸준히 남겨야 하며, 점유를 잃으면 유치권도 사라지므로 건축주 쪽에서 자물쇠를 바꾸는 일이 생기면 그날의 경위부터 기록해 둡니다. 유치권자는 건축주의 승낙 없이 건물을 사용하거나 남에게 빌려줄 수 없어, 점유를 이어 간다는 이유로 빈 점포를 임대하면 건축주가 유치권 소멸을 청구할 빌미가 될 수 있습니다.
3. 건축주가 하자를 이유로 잔금을 미룬다면 민법 제667조에 따라 하자로 인한 손해배상과 공사대금이 동시이행 관계에 놓여 그 범위에서만 지급을 거절할 수 있으므로, 하자 목록과 금액을 따로 계산해 다툼을 좁혀 둡니다. 금액과 건물 인도 시기를 함께 맞추고 싶다면 민사조정법 제2조에 따른 법원 조정을 신청할 수도 있지만, 조정 신청 역시 시효가 끝나기 전에 들어가야 소용이 있습니다.

성남 유치권 공사대금 시효 | 법무법인 KB의 조력

법무법인 KB는 도급계약서의 지급 조항과 사용승인 서류, 기성 청구서, 건축주와 주고받은 문자를 날짜순으로 맞춰 시효가 언제 끝나는지 기준별로 계산하고, 만료가 가까우면 공사대금 청구의 소와 지급명령, 건물·토지 가압류 가운데 가장 빨리 시효를 멈출 수 있는 방법부터 진행합니다. 건축주가 하자를 내세워 잔금을 거절하면 하자 목록과 공사대금을 나눠 정리해 동시이행으로 지급을 미룰 수 있는 범위가 어디까지인지 따로 계산합니다.

점유 기록과 출입 관리 자료를 묶어 유치권이 지금도 유지되고 있다는 점을 보여 줄 수 있게 준비하고, 건축주가 인도 소송을 내 오면 항변과 별도로 공사대금을 청구하는 반소를 낼 시점을 함께 관리합니다. 계약서와 사용승인 서류, 건축주의 문자 화면을 가져오시면 남은 기간과 먼저 밟을 절차를 상담 자리에서 함께 정리해 드립니다.

관련 법령 (출처)

· 민법 제320조

· 민법 제166조

· 민법 제665조

· 민법 제213조

· 민법 제214조

· 민법 제667조

· 민사조정법 제2조

관련 질문

· 공사대금 유치권 | 대금을 못 받으면 건물을 붙잡고 있어도 되나요?

· 공사대금 유치권 변호사 | 대금을 못 받으면 현장을 계속 점유해도 되나요?

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작성·감수 변호사

본 글은 법무법인 KB 이성기 대표변호사가 검토·감수했습니다. · 최종 확인일 2026년 11월 03일

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