건설·부동산분쟁

마포 보증금 미반환 명도 | 보증금을 못 준 채 세입자를 먼저 내보낼 수 있나요?

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댓글 0건 조회 21회 작성일 26-10-29 09:58

핵심 요약 답변

보증금을 돌려주기 전에는 세입자가 동시이행을 들어 집을 비우지 않아도 되고, 주택임대차보호법 제4조 제2항은 그때까지 임대차가 이어진다고 봅니다.
민법 제213조 단서상 점유할 권리가 있어, 명도소송을 내도 보증금 지급과 동시에 인도하라는 판결이 나오는 것이 보통입니다.
그동안의 월세 상당액은 보증금에서 공제하고, 세입자가 먼저 이사해야 한다면 주택임대차보호법 제3조의3의 임차권등기가 대안입니다.

상세 답변

마포 보증금 미반환 명도 | 보증금 반환 전 명도에서 따질 점

상황	결론	근거
보증금 반환 전 이사 요구	세입자가 동시이행으로 거부할 수 있음	민법 제213조 단서
계약 종료 뒤 거주	임대차관계 존속, 월세 상당액 공제	주택임대차보호법 제4조 제2항
명도소송 제기	공제액을 뺀 보증금 지급과 동시에 인도하라는 판결	상환이행판결
세입자가 먼저 이사	임차권등기로 대항력·우선변제권 유지	주택임대차보호법 제3조의3
협의로 일정 정리	이사일과 지급일을 조정으로 확정	민사조정법 제2조

마포 보증금 미반환 명도 | 제1 쟁점 — 보증금 반환 전에 집부터 비우라고 할 수 있는지

보증금을 돌려주지 않은 상태에서는 세입자에게 집부터 비우라고 요구할 수 없습니다. 임대차란 민법 제618조에 따라 임대인이 집을 사용·수익하게 하고 임차인이 그 대가로 차임을 지급하기로 약정하는 계약을 말하는데, 대법원은 계약이 끝난 뒤 임차인이 집을 넘겨줄 의무와 임대인이 보증금을 돌려줄 의무를 동시이행관계로 보아 왔기 때문에, 마포의 아파트를 보증금 2억 원·월세 60만 원에 빌려준 임대인이 보증금을 그대로 둔 채 이사부터 요구하면 세입자는 그 요구에 응하지 않아도 됩니다.

주택임대차보호법 제4조 제2항은 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다고 정하고 있습니다. 세입자가 주택임대차보호법 제6조의3의 계약갱신요구권을 이미 한 번 써서 더는 갱신을 요구할 수 없는 경우라도 마찬가지이며, 소유자가 민법 제213조로 집의 반환을 청구하더라도 그 조문 단서가 점유할 권리가 있는 사람은 반환을 거부할 수 있게 하고 있어 보증금을 받지 못한 세입자의 거주는 무단 점유가 되지 않습니다.

마포 보증금 미반환 명도 | 제2 쟁점 — 명도소송을 내면 어떤 판결이 나오는지

보증금을 주지 않은 채 명도소송을 내면 법원은 보통 보증금을 받는 것과 동시에 집을 넘기라고 판결합니다. 이런 판결을 상환이행판결이라고 하며, 이 판결로 강제집행을 하려면 임대인이 보증금에서 밀린 월세와 원상복구 비용을 뺀 금액을 실제로 지급했거나 지급을 제공했다는 사실을 먼저 증명해야 하므로, 소송을 낸다고 해서 돈을 마련하지 않고도 세입자를 내보낼 수 있는 것은 아닙니다.

소송이 진행되는 몇 달 동안에도 세입자는 같은 이유로 계속 거주할 수 있습니다. 새 세입자의 보증금으로 돌려줄 계획이라면 소송보다 새 계약의 잔금일과 기존 세입자의 이사일을 같은 날로 맞추는 협의가 빠르고, 협의가 막히면 민사조정법 제2조에 따라 법원에 조정을 신청해 이사 날짜와 보증금 지급 순서를 조정위원 앞에서 한 번에 정하는 것이 바람직합니다.

마포 보증금 미반환 명도 | 제3 쟁점 — 계약이 끝난 뒤 머문 기간의 월세

세입자가 보증금을 기다리며 계속 산다면 그 기간의 월세 상당액은 세입자가 부담합니다. 주택임대차보호법 제4조 제2항에 따라 임대차관계가 이어지는 것으로 보는 이상 실제로 살며 집을 쓴 기간에는 월 60만 원에 해당하는 금액을 부담하게 되고, 세입자가 이를 내지 않으면 임대인은 보증금을 돌려줄 때 그 금액을 빼고 정산할 수 있으며, 계약 종료 뒤 넉 달 동안 월세를 내지 않고 더 살았다면 240만 원을 공제한 1억 9,760만 원을 지급하면 됩니다.

세입자가 짐을 빼고 열쇠만 가진 채 집을 쓰지 않았다면 공제를 두고 다툼이 생길 수 있습니다. 대법원은 동시이행 항변으로 점유만 이어 간 임차인이 집을 실제로 사용·수익하지 않았다면 민법 제741조의 부당이득 반환 의무가 없다고 본 적이 있어, 세입자가 이 점을 내세우면 이사 날짜와 관리비·전기 사용량처럼 실제 거주 여부를 보여 주는 자료가 공제 여부를 정하게 됩니다.

마포 보증금 미반환 명도 | 실무 포인트

계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신 거절 의사를 문자나 내용증명으로 남겨 두고, 밀린 월세·관리비·원상복구 비용을 항목별로 정리해 보증금에서 뺄 금액을 미리 확정해 두는 것이 안전합니다.
새 세입자를 구해 그 보증금으로 돌려줄 계획이라면 기존 세입자에게 집을 보여 주는 일정에 협조해 달라고 미리 요청하고, 새 계약서의 입주일을 기존 세입자의 이사일과 같은 날로 정해 그날 받은 잔금으로 바로 보증금을 지급하는 순서를 짜야 합니다.
세입자가 먼저 이사해야 하는 사정이라면 주택임대차보호법 제3조의3의 임차권등기명령을 신청하게 하고 이사를 허락하는 방법도 있습니다. 등기가 마쳐지면 세입자는 이사를 가도 대항력과 우선변제권을 잃지 않으므로 집에 머물 이유가 줄지만, 등기가 남아 있는 집은 새 세입자를 구하기 어려울 수 있어 보증금 마련 일정과 함께 판단해야 합니다.

마포 보증금 미반환 명도 | 법무법인 KB의 조력

법무법인 KB는 계약서와 갱신 이력, 월세 입금 내역을 먼저 확인해 계약이 언제 끝났는지와 보증금에서 공제할 금액을 정리하고, 세입자와의 협의에서 이사 날짜와 보증금 지급 순서를 맞춘 합의서를 작성합니다. 협의가 되지 않으면 보증금 지급과 상환하는 인도 청구와 조정 신청 가운데 일정에 맞는 절차를 고르고, 임대인이 보증금 지급을 제공했는데도 세입자가 받지 않는 경우에는 공탁으로 동시이행 항변을 해소하는 방안까지 함께 검토합니다.

마포 아파트의 계약서와 월세 입금 내역을 보내 주시면 보증금에서 뺄 수 있는 금액부터 계산해 드립니다.

자주 묻는 질문

Q. 세입자가 보증금을 받을 때까지 월세를 안 내도 되나요?

A. 그렇지 않습니다. 주택임대차보호법 제4조 제2항에 따라 임대차관계가 이어지는 것으로 보므로 그 기간에 실제로 거주했다면 월세 상당액을 부담해야 하고, 내지 않은 금액은 보증금에서 공제됩니다.

Q. 보증금을 마련해 주겠다고 했는데도 세입자가 나가지 않으면 어떻게 되나요?

A. 임대인이 보증금 지급을 한 번 제공한 것만으로는 세입자의 동시이행 항변이 사라지지 않으므로, 보증금을 공탁하는 등 제공을 이어 가야 점유를 계속할 근거가 없어집니다. 그 뒤 늦어진 기간의 손해배상도 문제될 수 있지만, 실제로 내보내려면 인도 판결을 받아 집행해야 합니다.