건설·부동산분쟁

부평 자재대금 유치권 | 철근 납품업체도 건물에 유치권을 주장할 수 있나요?

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댓글 0건 조회 34회 작성일 26-10-28 09:39

핵심 요약 답변

철근을 납품만 한 업체의 대금은 건물에 관하여 생긴 채권이 아니어서 민법 제320조의 유치권이 인정되지 않습니다.
배근 시공까지 맡아 민법 제664조의 도급 대금이 생겼다면 점유를 이어 가는 동안 유치권을 다툴 여지가 있습니다.
권리 없이 현장을 막으면 건축주가 민법 제213조로 인도를, 민법 제750조로 손해배상을 청구할 수 있습니다.

상세 답변

부평 자재대금 유치권 | 철근 납품업체의 유치권 판단

구분	판단	근거
납품만 한 경우	건물에 관한 채권이 아니어서 유치권 불인정	민법 제320조
배근 시공까지 한 경우	공사대금으로 유치권을 다툴 여지	민법 제664조
권리 없이 현장 점유	건물 반환 청구의 대상	민법 제213조
출입 방해	방해물 제거 청구의 대상	민법 제214조
밀린 대금	약정 없어도 법정이율의 지연손해금	민법 제397조

부평 자재대금 유치권 | 제1 쟁점 — 납품대금이 건물에 관하여 생긴 채권인지

철근을 현장에 납품만 했다면 그 대금을 이유로 짓던 건물에 유치권을 주장하기는 어렵습니다. 유치권이란 민법 제320조에 따라 타인의 물건을 점유한 사람이 그 물건에 관하여 생긴 채권을 변제받을 때까지 물건을 돌려주지 않고 붙잡아 둘 수 있는 권리를 말합니다. 대법원은 건물 신축에 쓰일 자재를 공급하고 받을 대금은 자재를 판 매매계약에서 생긴 채권일 뿐 완성된 건물 자체에 관하여 생긴 채권은 아니라고 보아 왔기 때문에, 부평의 4층 근린생활시설 현장에 6,800만 원어치 철근을 공급한 업체라도 그 대금을 이유로 건물을 붙잡아 둘 수는 없습니다.

그 철근이 골조가 되어 건물 가치에 그대로 들어갔다는 사정도 결론을 바꾸지 못하며, 자재가 건물의 일부가 된 뒤에도 납품업체가 대금을 청구할 상대는 매매계약을 맺은 시공사로 남습니다. 건축주에게 직접 대금을 달라고 할 수 있는 경우는 계약서에 건축주의 지급 보증이나 직접 지급 약정이 들어 있을 때 정도로 좁습니다.

부평 자재대금 유치권 | 제2 쟁점 — 배근 시공까지 맡았다면 달라지는지

철근 가공과 배근 작업까지 맡아 공사대금을 받기로 했다면 판단이 달라질 수 있습니다. 민법 제664조의 도급은 한쪽이 일을 완성하고 상대방이 그 결과에 보수를 지급하기로 하는 계약이므로, 시공사로부터 철근콘크리트 공사의 일부를 하도급받아 배근까지 마친 업체의 공사대금은 건물을 짓는 일 자체에서 생긴 채권으로 평가될 여지가 있고, 그렇다면 납품만 한 경우보다 유치권을 다툴 수 있는 범위가 넓어집니다.

다만 유치권은 점유가 이어지는 동안에만 유지되므로 현장에 자물쇠와 현수막만 남겨 두고 사람을 철수시켰다면 건물을 실제로 지배하고 있었는지가 다시 문제됩니다. 또 민법 제320조 제2항은 점유가 불법행위로 시작된 경우 유치권을 인정하지 않으므로 건축주가 잠가 둔 출입문을 뜯고 들어가 점유를 시작했다면 공사대금이 남아 있더라도 유치권을 내세울 수 없습니다.

부평 자재대금 유치권 | 제3 쟁점 — 유치권 없이 현장을 막을 때의 책임

유치권이 없는데 출입구를 막으면 건물을 내주는 것은 물론 손해까지 배상해야 할 수 있습니다. 소유자는 민법 제213조에 따라 점유할 권리 없이 건물을 차지한 사람에게 반환을 청구할 수 있고, 민법 제214조에 따라 출입을 가로막는 펜스나 컨테이너 같은 방해물을 치워 달라고 청구할 수 있으며, 그 사이 사용승인이나 임대가 늦어져 생긴 손해는 민법 제750조의 불법행위 손해배상으로 이어질 수 있습니다.

상가 임차인의 입주가 한 달만 늦어져도 그달 차임에 해당하는 금액이 손해로 청구될 수 있으므로, 6,800만 원을 받으려다 오히려 배상 책임을 떠안게 될 수 있습니다. 건축주가 점유를 풀어 달라는 가처분을 먼저 신청하면 현장은 생각보다 빨리 비워지기도 합니다.

부평 자재대금 유치권 | 실무 포인트

대금을 실제로 받는 길은 건물을 막는 것이 아니라 시공사의 재산을 먼저 확보하는 것입니다. 시공사가 건축주에게서 아직 받지 못한 공사대금이 남아 있다면 그 채권을 가압류해 두는 것이 가장 현실적인 방법이고, 납품 계약서와 거래명세서, 현장 반입 사진, 세금계산서를 모아 대금 액수를 정리한 뒤 지급명령이나 소송으로 집행할 수 있는 근거를 받아 두는 것이 안전합니다.

밀린 대금의 지연손해금은 민법 제397조에 따라 약정이 없어도 법정이율로 청구할 수 있고, 상인이 판매한 상품의 대금은 3년의 짧은 소멸시효가 적용되는 경우가 많으므로 민법 제166조에 따라 대금을 받을 수 있었던 날부터 기간을 따져 두어야 합니다. 건축주가 시공사에 대금을 모두 치렀다고 말하더라도 지급 내역을 확인하기 전에는 그대로 믿지 않는 것이 바람직합니다.

부평 자재대금 유치권 | 법무법인 KB의 조력

법무법인 KB는 납품 계약서와 작업 일보를 먼저 확인해 납품만 했는지 배근 시공까지 했는지를 가르고, 유치권을 주장할 수 있는 경우와 그렇지 않은 경우를 나누어 현장 점유를 이어 갈지부터 판단합니다. 유치권을 인정받기 어렵다고 판단되면 시공사가 건축주에게 받을 공사대금을 가압류하고 대금 청구를 진행하며, 건축주와는 민사조정법 제2조의 조정 절차에서 남은 공사대금 범위 안에서 직접 정산하는 방안도 함께 검토합니다.

부평 현장의 납품 서류와 반입 사진을 보내 주시면 점유를 계속해도 되는지부터 검토해 드립니다.