용인 신축 상가 유치권 | 상가 건물을 다 지었는데 시공사가 누수 하자를 고치지 않은 채 남은 공사대금 2억 원을 달라며 출입구를 막고 유치권 현수막을 걸었다면, 건물주로서 건물을 돌려받을

공사대금은 건물에 관한 채권이라 민법 제320조에 따라 시공사의 유치권이 인정될 수 있습니다.
다만 하자보수에 갈음한 손해배상과 공사대금은 동시이행 관계라 하자 금액만큼은 지급을 거절할 수 있습니다.
인도 청구 소송에서는 남은 대금을 정산하는 조건으로 건물을 넘기라는 판결이 나오는 경우가 많아 정산액 계산이 먼저입니다.

하자를 고치지 않은 시공사가 잔여 공사대금을 이유로 신축 상가를 점유하며 유치권을 주장할 때 건물주가 건물을 돌려받는 방법 | 건물주가 검토할 대응

하자를 고치지 않은 시공사가 잔여 공사대금을 이유로 신축 상가를 점유하며 유치권을 주장할 때 건물주가 건물을 돌려받는 방법 | 제1 쟁점 — 시공사의 유치권이 성립하는지

민법 제320조 제1항은 다른 사람의 물건을 점유한 사람이 그 물건에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있으면 변제를 받을 때까지 그 물건을 유치할 수 있게 정하고 있어, 시공사가 지은 건물의 공사대금은 그 건물에 관하여 생긴 채권이므로 공사를 마친 뒤에도 현장을 계속 점유하고 있었다면 유치권이 인정될 수 있지만, 같은 조 제2항은 점유가 불법행위로 시작된 때에는 유치권을 인정하지 않으므로, 준공 뒤 건물주에게 열쇠를 넘겼다가 다시 출입구를 막은 경우라면 점유의 시작부터 따져 볼 여지가 있습니다.

현수막을 걸었다는 사실만으로 점유가 인정되지는 않고 실제 관리 상태가 기준이 됩니다.

하자를 고치지 않은 시공사가 잔여 공사대금을 이유로 신축 상가를 점유하며 유치권을 주장할 때 건물주가 건물을 돌려받는 방법 | 제2 쟁점 — 누수 하자를 이유로 대금 지급을 거절할 수 있는지

민법 제665조는 완성된 목적물의 인도와 동시에 보수를 지급하도록 정하고, 민법 제667조는 완성된 목적물에 하자가 있으면 도급인이 하자의 보수나 보수에 갈음한 손해배상을 청구할 수 있으며 그 손해배상과 공사대금 지급은 서로 동시이행 관계에 있다고 정하고 있으므로, 건물주는 누수 하자를 고치는 데 드는 비용만큼은 공사대금 지급을 거절할 수 있고, 하자 보수비가 확정되면 남은 공사대금과 정산하는 방식으로 다툼의 범위를 줄일 수 있습니다.

하자 보수비를 객관적으로 정하려면 소송 안에서 감정을 신청하는 것이 일반적입니다.

하자를 고치지 않은 시공사가 잔여 공사대금을 이유로 신축 상가를 점유하며 유치권을 주장할 때 건물주가 건물을 돌려받는 방법 | 제3 쟁점 — 건물을 돌려받는 소송의 모양

건물주는 민법 제213조의 소유물반환청구권에 따라 건물 인도를 청구할 수 있지만, 시공사가 유치권을 항변하면 법원은 대개 인도 청구를 기각하지 않고 남은 공사대금을 지급받음과 동시에 건물을 인도하라는 판결을 하므로, 소송의 실제 쟁점은 남은 공사대금이 2억 원인지, 하자 보수비와 공사 지연에 따른 손해를 빼면 얼마인지로 모이고, 그 금액을 지급하거나 공탁할 수 있다면 판결에 따라 건물을 넘겨받을 수 있습니다.

임차인 입점 일정이 급하다면 정산액을 다투는 것과 별도로 조정을 시도하는 방법도 있습니다.

하자를 고치지 않은 시공사가 잔여 공사대금을 이유로 신축 상가를 점유하며 유치권을 주장할 때 건물주가 건물을 돌려받는 방법 | 실무 포인트

누수가 생긴 위치와 시기를 사진과 동영상으로 남기고 임차인이 보낸 하자 통보 문자, 시공사에 보낸 보수 요청 내용증명을 시간 순서대로 모아 두는 것이 중요하며, 공사 지연으로 임차인 입점이 늦어져 생긴 손해는 민법 제390조의 채무불이행 손해로 따로 정리해 정산에 반영해야 하고, 시공사가 건물 안에 들어와 영업을 막는 행동을 한다면 그 장면도 기록해 두어야 합니다.

금액 다툼이 좁혀졌다면 민사조정법 제2조의 조정으로 빨리 끝내는 방법도 검토할 만합니다.

하자를 고치지 않은 시공사가 잔여 공사대금을 이유로 신축 상가를 점유하며 유치권을 주장할 때 건물주가 건물을 돌려받는 방법 | 법무법인 KB의 조력

법무법인 KB 건설전문 변호사는 준공 전후의 점유 경위를 확인해 유치권 자체를 다툴 수 있는지 먼저 따지고, 하자 감정과 지연 손해를 묶어 실제로 지급해야 할 정산액을 줄이며, 인도 판결과 정산 조정 가운데 입점 일정에 맞는 길을 골라 건물을 되찾는 시점을 앞당깁니다.

용인 지역 현장은 하자 위치와 점유 상태를 현장에서 직접 확인한 뒤 전략을 정합니다.

관련 법령 (출처)

· 민법 제320조

· 민법 제665조

· 민법 제667조

· 민법 제213조

· 민법 제390조

· 민사조정법 제2조

관련 질문

· 공사대금 유치권 | 건물을 점유하면 대금을 받을 수 있나요?

· Q. 공사대금 유치권 | 대금을 못 받으면 건물을 붙잡고 있어도 되나요?

· 김포 공사대금 유치권 변호사 | 대금을 못 받으면 건물을 붙잡아 둘 수 있나요?

작성·감수 변호사

본 글은 법무법인 KB 이성기 대표변호사가 검토·감수했습니다. · 최종 확인일 2026년 10월 21일

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