민사·행정

임대인 누수 방치 영업손해 | 상가 천장에서 물이 새는데 건물주가 석 달째 수리를 미뤄 식당 테이블 절반을 못 쓰고 있다면 줄어든 매출까지 손해로 청구할 수 있나요?

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댓글 0건 조회 11회 작성일 26-10-20 09:50

핵심 요약 답변

민법 제618조의 임대인은 상가를 쓸 수 있는 상태로 유지할 의무가 있어 수리를 미루면 민법 제390조의 책임을 집니다.
손해는 매출 감소액이 아니라 줄어든 영업이익으로 계산되고, 쓰지 못한 면적만큼 월세 감액도 함께 구할 수 있습니다.
임대인이 식당 영업을 알고 있었다면 영업손실은 민법 제393조의 배상 범위에 들어갑니다.

상세 답변

건물주가 상가 누수 수리를 미뤄 생긴 식당 영업손실의 배상 근거와 손해액 계산 방법 | 누수 방치로 청구할 수 있는 것

항목	내용	근거
책임 근거	상가를 쓸 수 있게 해 줄 의무 불이행	민법 제618조 · 민법 제390조
영업손실	줄어든 영업이익(매출 감소액이 아님)	민법 제393조
감액 사유	임차인이 손해 확대를 막지 않은 경우	민법 제396조
분쟁 해결	수리 일정과 배상액을 조정으로 정리	민사조정법 제2조

건물주가 상가 누수 수리를 미뤄 생긴 식당 영업손실의 배상 근거와 손해액 계산 방법 | 제1 쟁점 — 수리를 미룬 건물주의 책임

민법 제618조는 임대인이 목적물을 임차인이 사용하고 수익할 수 있게 해 줄 의무를 지는 계약으로 임대차를 정하고 있어, 임대인은 계약 기간 내내 상가를 영업에 쓸 수 있는 상태로 유지해야 하고 천장 배관이나 방수층처럼 건물 구조에서 생긴 누수는 임대인이 고칠 부분으로 보는 것이 일반적이므로, 누수를 알린 뒤에도 석 달 동안 수리를 미뤘다면 민법 제390조의 채무불이행에 해당하고 그 기간 동안 생긴 손해를 배상할 책임이 생깁니다.

누수를 알린 날짜를 증명할 문자나 내용증명이 계산의 출발점이 됩니다.

건물주가 상가 누수 수리를 미뤄 생긴 식당 영업손실의 배상 근거와 손해액 계산 방법 | 제2 쟁점 — 영업손실을 얼마로 계산하는지

법원은 줄어든 매출을 그대로 손해로 보지 않고 매출에서 식재료비처럼 매출에 따라 함께 줄어드는 비용을 뺀 영업이익의 감소분을 손해로 보는데, 누수 전 같은 계절의 카드 매출과 누수 기간의 카드 매출을 월별로 비교하고 식재료 매입 장부와 부가가치세 신고 자료로 이익률을 보여 주면 계산의 근거가 갖춰지며, 민법 제393조에 따라 임대인이 식당 영업을 알고 임대했다면 영업손실은 예견할 수 있었던 손해로 평가될 수 있고, 테이블 절반을 쓰지 못했다는 사정은 매장 사진과 예약 거절 기록으로 남겨 두어야 합니다.

장부가 허술하면 손해가 인정돼도 금액이 크게 줄어듭니다.

건물주가 상가 누수 수리를 미뤄 생긴 식당 영업손실의 배상 근거와 손해액 계산 방법 | 제3 쟁점 — 월세 감액과 손해가 커지지 않게 할 책임

누수로 매장 일부를 쓰지 못한 기간에는 영업손실과 별도로 쓰지 못한 면적 비율만큼 월세를 줄여 달라고 요구할 수 있지만, 임차인도 손해가 커지지 않도록 젖은 집기를 옮기고 임시 방수 조치를 하는 등 할 수 있는 일을 해야 하며, 이를 게을리해 손해가 커졌다면 민법 제396조의 과실상계로 배상액이 줄어들 수 있으므로, 임시 조치에 쓴 비용의 영수증을 함께 모아 두면 그 비용 자체도 손해로 청구할 수 있습니다.

수리가 끝내 이루어지지 않으면 계약 해지까지 검토하게 됩니다.

건물주가 상가 누수 수리를 미뤄 생긴 식당 영업손실의 배상 근거와 손해액 계산 방법 | 실무 포인트

건물주에게는 누수 위치와 피해 상황을 찍은 사진을 붙여 수리를 요구하는 내용증명을 보내고 일정 기간 안에 고치지 않으면 손해배상과 월세 감액을 청구하겠다는 뜻을 함께 적어 두며, 소송 전에 민사조정법 제2조의 조정을 신청하면 수리 일정과 배상액, 월세 감액을 한 자리에서 정리할 수 있으므로 장사를 계속해야 하는 사정이라면 이 절차를 먼저 활용하는 것이 바람직합니다.

내용증명을 보낸 날이 지연 기간을 세는 기준점이 됩니다.

건물주가 상가 누수 수리를 미뤄 생긴 식당 영업손실의 배상 근거와 손해액 계산 방법 | 법무법인 KB의 조력

법무법인 KB 민사전문 변호사는 누수를 알린 날부터의 기록과 카드 매출, 매입 장부를 정리해 영업이익 감소분과 월세 감액분, 임시 조치 비용을 항목별로 계산하고, 건물주 측과 수리 일정과 배상액을 함께 협의하며, 협의가 되지 않으면 조정이나 소송으로 손해액을 확정합니다.

수리가 계속 미뤄지는 동안의 손해도 기간별로 나눠 정리합니다.