건설·부동산분쟁

청주 공사대금 잔금 | 단독주택을 다 지어 건축주가 사용승인을 받고 입주까지 했는데 공사대금 30%를 1년째 주지 않으면 이제라도 받을 방법이 있나요?

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댓글 0건 조회 15회 작성일 26-10-19 10:15

핵심 요약 답변

민법 제665조에 따라 공사대금은 완성된 건물을 넘겨줄 때 지급해야 하므로 입주한 날부터 이미 지급 기한이 지난 상태입니다.
건물을 넘겨준 뒤라 민법 제320조의 유치권은 쓰기 어렵지만 지급명령이나 소송으로 잔금과 지연손해금을 청구할 수 있습니다.
판결 전에 건축주가 집을 팔거나 담보를 더 잡지 못하도록 그 주택에 가압류를 먼저 신청하는 것이 순서입니다.

상세 답변

완공 후 건축주가 입주까지 마치고 잔금을 미룰 때 시공자가 쓸 수 있는 청구와 보전 수단 | 완공 후 잔금을 받기 위한 수단

수단	근거	확인할 점
잔금과 지연손해금 청구	민법 제664조 · 민법 제665조	인도일과 계약상 지급 조건
유치권	민법 제320조	인도 후에는 점유가 없어 어려움
선순위 담보 확인	민법 제356조	은행 저당권과 남은 담보 가치
하자 항변 대응	민법 제667조	보수 비용만큼만 거절 가능

완공 후 건축주가 입주까지 마치고 잔금을 미룰 때 시공자가 쓸 수 있는 청구와 보전 수단 | 제1 쟁점 — 잔금의 지급 시기가 언제 도래했는지

민법 제664조의 도급은 수급인이 일을 완성하고 도급인이 그 결과에 대해 보수를 지급하기로 하는 계약이고, 민법 제665조 제1항은 보수를 완성된 목적물의 인도와 동시에 지급하도록 정하고 있어, 사용승인을 받고 건축주가 열쇠를 받아 입주까지 마쳤다면 그날 건물이 인도된 것으로 보아 잔금의 지급 기한이 도래했고 그 다음 날부터는 지연손해금도 함께 청구할 수 있으므로, 계약서에 따로 정한 지급 조건이 있는지와 입주 날짜를 먼저 확인해야 합니다.

계약서에 준공 후 몇 개월 안에 지급한다는 조항이 있다면 그 기한이 기준이 됩니다.

완공 후 건축주가 입주까지 마치고 잔금을 미룰 때 시공자가 쓸 수 있는 청구와 보전 수단 | 제2 쟁점 — 건물을 넘겨준 뒤에도 유치권을 주장할 수 있는지

민법 제320조의 유치권은 그 물건에 관해 생긴 채권을 변제받을 때까지 물건을 점유할 수 있는 권리인데 점유가 요건이어서 건축주에게 열쇠를 넘기고 입주까지 허용했다면 유치권을 주장하기 어렵고, 이미 넘겨준 건물에 다시 들어가 출입을 막으면 오히려 다른 분쟁이 생길 수 있으므로, 이 단계에서는 유치권보다 법원 절차로 잔금을 청구하고 그 주택을 가압류해 두는 방법이 현실적이며, 건축주가 주택을 담보로 대출을 받아 민법 제356조의 저당권이 이미 설정돼 있다면 은행보다 뒤 순위가 된다는 점도 함께 고려해야 합니다.

가압류는 등기부에 기재돼 건축주가 집을 파는 것을 사실상 막는 효과가 있습니다.

완공 후 건축주가 입주까지 마치고 잔금을 미룰 때 시공자가 쓸 수 있는 청구와 보전 수단 | 제3 쟁점 — 건축주가 하자를 이유로 지급을 거절할 때

잔금 청구에 건축주가 하자를 내세우면 민법 제667조에 따라 하자보수나 그에 갈음한 손해배상을 청구할 권리가 있다는 항변이 나오는데, 이 경우에도 잔금 전부가 아니라 하자보수 비용에 해당하는 금액만큼만 지급을 거절할 수 있다는 것이 판례이므로 하자의 내용과 보수 비용을 객관적으로 평가받아 다툼의 범위를 좁히는 것이 중요하고, 공사대금 채권은 민법 제166조에 따라 지급을 청구할 수 있는 때부터 시효가 진행해 3년이 지나면 받을 수 없게 될 수 있으므로 1년째 미뤄진 지금 바로 절차를 시작해야 합니다.

입주 뒤 1년 동안 하자 이야기가 없었다는 사정은 시공자 쪽에 유리한 자료가 됩니다.

완공 후 건축주가 입주까지 마치고 잔금을 미룰 때 시공자가 쓸 수 있는 청구와 보전 수단 | 실무 포인트

계약서와 설계 변경 합의서, 공정별 사진, 사용승인서, 입주 날짜를 알 수 있는 문자와 열쇠 인계 기록을 모으고, 건축주에게 잔금과 지급 기한을 적은 내용증명을 보내 두되 건축주가 대금을 다투지 않는다면 지급명령으로 빠르게 집행권원을 받는 것이 효율적이며, 하자를 다툴 가능성이 크다면 처음부터 소송과 감정을 염두에 두고 준비하는 것이 바람직합니다.

청주처럼 단독주택 신축이 많은 지역은 사용승인 서류에 인도 시점이 드러나는 경우가 많습니다.

완공 후 건축주가 입주까지 마치고 잔금을 미룰 때 시공자가 쓸 수 있는 청구와 보전 수단 | 법무법인 KB의 조력

법무법인 KB 건설전문 변호사는 사용승인일과 입주일, 잔금 지급 약정을 정리해 지연손해금까지 포함한 청구 금액을 계산하고, 주택 등기부를 확인해 선순위 저당권과 남은 담보 가치를 따진 뒤 가압류 신청서를 먼저 내며, 건축주가 하자를 주장하면 공정 사진과 감정으로 보수 비용의 범위를 좁혀 잔금 대부분을 회수할 수 있도록 소송을 설계합니다.

조정으로 정리할 수 있는 사건이라면 분할 지급 조건까지 함께 협의합니다.