건설·부동산분쟁

광진 인테리어비 유치권 | 상가 임대차가 끝났는데 제가 들인 인테리어 비용을 돌려받을 때까지 가게를 비우지 않고 버텨도 되나요?

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댓글 0건 조회 95회 작성일 26-10-15 09:32

핵심 요약 답변

민법 제320조의 유치권은 물건에 관해 생긴 채권이 있어야 하므로 내 영업을 위한 인테리어 비용으로는 인정되기 어렵습니다.
건물 가치를 높인 비용이라면 민법 제626조의 유익비로 청구할 수 있지만 원상복구 특약이 있으면 포기한 것으로 봅니다.
유치권 없이 버티면 민법 제213조의 인도 청구와 차임 상당 부당이득을 함께 물게 됩니다.

상세 답변

임차인이 들인 인테리어 비용으로 유치권을 주장할 수 있는지 | 인테리어 비용을 회수하는 길과 요건

길	근거 조문	요건
유치권	민법 제320조	물건에 관해 생긴 채권 필요
유익비 상환	민법 제626조	건물 가치 증가가 남아 있을 것
부속물 매수청구	민법 제646조	임대인 동의·독립된 물건
권리금 회수	상가건물임대차보호법 제10조의4	신규 임차인 주선

임차인이 들인 인테리어 비용으로 유치권을 주장할 수 있는지 | 제1 쟁점 — 인테리어 비용이 유익비에 해당하는지

민법 제626조는 임차인이 건물의 객관적 가치를 높이는 데 쓴 비용을 임대차가 끝날 때 그 가치가 남아 있는 한도에서 돌려받을 수 있게 하는데, 법원은 카페나 음식점처럼 임차인의 특정 영업을 위해 꾸민 내부 공사와 간판, 주방 설비는 다음 사람이 그대로 쓰기 어렵다는 이유로 건물 가치를 높인 비용으로 보지 않는 경우가 대부분이어서, 인테리어에 큰돈을 썼다는 사정만으로 유익비가 되지는 않습니다.

바닥 공사나 전기 증설처럼 누가 쓰더라도 쓸모가 있는 부분은 따로 떼어 따져 볼 수 있습니다.

임차인이 들인 인테리어 비용으로 유치권을 주장할 수 있는지 | 제2 쟁점 — 원상복구 특약이 있는 경우

임대차계약서에 계약이 끝나면 임차인이 원래 상태로 되돌려 놓는다는 원상복구 특약이 있으면 법원은 이를 유익비 상환청구권을 미리 포기한 약정으로 해석해 왔고, 유익비 채권이 없으면 그 채권을 지키기 위한 민법 제320조의 유치권도 성립하지 않으므로, 이런 특약이 있는 계약에서는 비용을 이유로 점유를 계속하기가 사실상 어렵습니다.

계약서의 특약 문구가 어떻게 적혔는지 먼저 확인하는 것이 중요합니다.

임차인이 들인 인테리어 비용으로 유치권을 주장할 수 있는지 | 제3 쟁점 — 부속물 매수청구와 권리금 회수

임대인의 동의를 받아 붙인 냉난방기처럼 건물과 따로 떼어 낼 수 있고 건물 사용에 객관적으로 편리한 물건이라면 민법 제646조의 부속물 매수청구로 임대인에게 사 달라고 할 수 있고, 장사를 넘기며 새 임차인에게서 권리금을 받으려는 경우라면 상가건물임대차보호법 제10조의4가 임대인의 방해를 막고 있어 유치권보다 이 두 길이 현실적인 대안이 됩니다.

권리금은 물건에 관해 생긴 채권이 아니라서 유치권의 근거가 되지 못합니다.

임차인이 들인 인테리어 비용으로 유치권을 주장할 수 있는지 | 실무 포인트

유치권이 인정되지 않는데도 가게를 비우지 않으면 임대인이 민법 제213조에 따라 명도소송을 내고 그동안의 차임 상당액을 부당이득으로 청구하며 보증금에서 공제하게 되므로, 버티기 전에 공사 내역서와 영수증을 항목별로 나누어 객관적 가치가 남는 부분과 영업용 설비를 구분해 두는 것이 바람직하고, 임대인 동의를 받은 문자나 공문도 함께 정리해야 합니다.

협의가 되지 않으면 일부 설비를 두고 나가는 대신 보증금 공제를 줄이는 합의도 검토할 만합니다.

임차인이 들인 인테리어 비용으로 유치권을 주장할 수 있는지 | 법무법인 KB의 조력

법무법인 KB 부동산전문 변호사는 임대차계약서의 특약과 공사 내역을 함께 검토해 유익비나 부속물로 청구할 수 있는 부분이 있는지를 먼저 가려내고, 권리금 회수 기회가 남아 있다면 신규 임차인 주선 과정을 문서로 남기도록 조력하며, 임대인과 보증금 정산과 원상복구 범위를 함께 협의해 명도소송까지 가지 않고 정리하는 방안을 찾습니다.

이미 명도소송이 제기되었다면 반소로 받을 돈을 함께 청구합니다.