건설·부동산분쟁

지상물매수청구 | 땅을 빌려 창고를 지어 10년째 쓰는데 땅 주인이 계약이 끝났다며 건물을 철거하라고 하면 어떻게 하나요?

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댓글 0건 조회 7회 작성일 26-10-14 09:49

핵심 요약 답변

건물을 소유할 목적으로 땅을 빌렸다면 민법 제643조에 따라 계약이 끝날 때 먼저 계약 갱신을 청구할 수 있습니다.
땅 주인이 갱신을 거절하면 임차인은 그 건물을 시가로 사 달라고 땅 주인에게 청구할 수 있습니다.
매수청구를 하면 땅 주인은 철거 대신 대금을 치르고 건물을 넘겨받아야 하고, 임차인은 대금을 받을 때까지 인도를 미룰 수 있습니다.

상세 답변

지상물매수청구와 건물 철거 요구에 대한 대응 | 토지 임차인의 건물을 둘러싼 권리

항목	근거 조문	내용
갱신 청구·매수 청구	민법 제643조	기간 만료 때 건물이 남아 있으면
토지 반환·철거 청구	민법 제213조, 민법 제214조	땅 주인의 소유권에 기초
해지통고	민법 제635조	기간 약정 없는 임대차
임대차의 의의	민법 제618조	사용·수익과 차임 지급

지상물매수청구와 건물 철거 요구에 대한 대응 | 제1 쟁점 — 매수청구권이 생기는 경우

지상물매수청구권이란 건물이나 수목처럼 땅 위의 물건을 소유할 목적으로 땅을 빌린 임차인이 계약이 끝날 때 그 물건이 남아 있으면 땅 주인에게 그 물건을 사 달라고 청구할 수 있는 권리를 말하며, 민법 제643조는 이런 토지임대차의 기간이 끝나고 건물이 남아 있으면 임차인이 먼저 갱신을 청구하고 임대인이 거절하면 매수를 청구할 수 있도록 정하고 있습니다.

창고처럼 영업에 쓰는 건물도 매수청구의 대상이 될 수 있습니다.

지상물매수청구와 건물 철거 요구에 대한 대응 | 제2 쟁점 — 철거 요구에 대한 대응

땅 주인은 민법 제211조의 소유권에 기초해 민법 제213조의 토지 반환과 민법 제214조의 방해제거, 곧 건물 철거를 청구할 수 있지만, 임차인이 매수청구권을 행사하면 그때 건물에 관한 매매가 이루어진 것과 같은 효과가 생기므로 땅 주인은 철거가 아니라 대금을 치르고 건물을 넘겨받아야 하고 임차인은 대금을 받을 때까지 건물 인도를 거절할 수 있습니다.

땅 주인이 철거 소송을 낸 뒤에 매수청구를 해도 늦지 않습니다.

지상물매수청구와 건물 철거 요구에 대한 대응 | 제3 쟁점 — 매수청구가 막히는 경우

차임을 여러 차례 밀려 계약이 해지된 경우처럼 임차인의 잘못으로 임대차가 끝났다면 매수청구를 할 수 없다는 것이 법원의 판단이고, 반대로 기간을 정하지 않은 임대차가 민법 제635조에 따른 해지통고로 끝난 경우에는 갱신 청구를 거치지 않고 곧바로 매수를 청구할 수 있으며, 매수청구권을 미리 포기한다는 특약은 임차인에게 불리한 약정이어서 효력이 없습니다.

그래서 그동안 차임을 성실히 내 왔는지가 가장 먼저 확인할 사항입니다.

지상물매수청구와 건물 철거 요구에 대한 대응 | 실무 포인트

계약 만료가 다가오면 먼저 내용증명으로 계약 갱신을 청구하고 땅 주인이 거절하면 다시 서면으로 매수청구 의사를 분명히 밝혀 두시는 것이 안전하며, 건물의 시가를 두고 다툼이 생기므로 준공 시기와 공사비, 증축 내역을 보여 주는 자료를 미리 모아 감정에 대비하는 것이 바람직합니다.

민법 제618조의 임대차 계약서 원본도 함께 챙겨야 합니다.

지상물매수청구와 건물 철거 요구에 대한 대응 | 법무법인 KB의 조력

법무법인 KB 부동산전문 변호사는 토지 임대차계약서와 건물의 건축 경위, 차임 납부 기록을 검토해 매수청구가 가능한지 먼저 판단하고, 갱신 청구와 매수청구의 서면을 순서대로 보내 권리를 지키며 철거 소송이 제기되면 매수 대금과 인도를 맞바꾸는 판결이나 조정을 이끌어 냅니다.

건물 시가를 정하는 감정 과정에도 함께 참여해 의견을 냅니다.