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계약갱신요구권 | 전세 만기가 4개월 남았는데 계약갱신요구권은 언제까지 써야 하고 몇 년을 더 살 수 있나요?

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댓글 0건 조회 4회 작성일 26-10-12 10:48

핵심 요약 답변

주택임대차보호법 제6조의3에 따라 임차인은 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 수 있습니다.
갱신요구권은 1회만 쓸 수 있고 갱신된 계약의 기간은 주택임대차보호법 제4조에 따라 2년으로 봅니다.
만기가 4개월 남았다면 2개월 전이 되기 전에 문자나 내용증명으로 갱신 의사를 분명히 남겨 두는 것이 안전합니다.

상세 답변

전세 만기 전 갱신요구권의 행사 기간과 거주 기간 | 계약갱신요구권을 쓰기 전에 확인할 사항

구분	근거 조문	내용
행사 기간	주택임대차보호법 제6조의3	만료 6개월 전부터 2개월 전까지
행사 횟수	주택임대차보호법 제6조의3	1회
갱신 기간	주택임대차보호법 제4조	갱신된 계약은 2년
증액 상한	주택임대차보호법 제6조의3	종전 금액의 5% 이내

전세 만기 전 갱신요구권의 행사 기간과 거주 기간 | 제1 쟁점 — 갱신요구권을 행사할 수 있는 기간

주택임대차보호법 제6조의3은 임차인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구하면 임대인이 정당한 사유 없이 거절하지 못하도록 정하고 있어, 만기가 4개월 남은 지금은 아직 행사 기간 안에 있지만 2개월 전이 지나면 갱신요구권을 쓸 수 없고 그때부터는 양쪽이 아무 통지를 하지 않아 계약이 같은 조건으로 연장되는 묵시적 갱신만 기대할 수 있게 됩니다.

기간 계산은 계약서에 적힌 만료일을 기준으로 합니다.

전세 만기 전 갱신요구권의 행사 기간과 거주 기간 | 제2 쟁점 — 갱신 뒤에 살 수 있는 기간과 차임

갱신요구권은 1회에 한해 행사할 수 있고 갱신된 임대차의 존속기간은 주택임대차보호법 제4조에 따라 2년으로 보므로 처음 2년 계약을 했다면 모두 4년까지 살 수 있으며, 갱신할 때 임대인은 보증금이나 월세를 올려 달라고 할 수 있지만 그 증가 폭은 종전 금액의 5%를 넘을 수 없고, 갱신된 계약 중에도 임차인은 언제든지 해지를 통지할 수 있으며 그 효력은 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 생깁니다.

이 증액 상한은 새로 맺는 계약에는 적용되지 않습니다.

전세 만기 전 갱신요구권의 행사 기간과 거주 기간 | 제3 쟁점 — 임대인이 거절할 수 있는 경우

임대인은 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액을 연체한 사실이 있거나, 임대인 본인이나 직계존속·직계비속이 실제로 거주하려는 경우처럼 주택임대차보호법 제6조의3이 정한 사유가 있으면 갱신을 거절할 수 있는데, 실거주를 이유로 거절해 놓고 갱신되었을 기간 안에 정당한 사유 없이 다른 사람에게 임대하면 임대인은 임차인이 입은 손해를 배상해야 합니다.

실거주라는 거절 사유는 임대인이 증명해야 한다는 것이 판례의 태도입니다.

전세 만기 전 갱신요구권의 행사 기간과 거주 기간 | 실무 포인트

갱신 의사를 전할 때에는 통화로만 말하지 말고 문자 메시지나 내용증명처럼 날짜가 남는 방법으로 계약갱신을 요구한다는 뜻을 분명히 적어 보내는 것이 중요하며, 임대인이 답을 미루더라도 행사 기간 안에 요구한 사실만 남아 있으면 효력이 생기므로 만료 2개월 전이 되기 전에 여유를 두고 보내 두는 것이 안전합니다.

계약서와 월세 이체 내역도 함께 보관해 두는 것이 바람직합니다.