건설·부동산분쟁

인천 건설 유치권 | 공사대금을 못 받은 시공사가 건물을 지키고 있으면 유치권이 인정되나요?

작성자
댓글 0건 조회 7회 작성일 26-10-09 15:42

핵심 요약 답변

민법 제320조는 물건에 관한 채권을 변제받을 때까지 그 물건을 유치할 수 있다고 정해 공사대금 채권도 유치권의 대상이 될 수 있습니다.
다만 공사대금의 변제기가 지나고 시공사가 건물을 계속 점유하고 있어야 인정되며 점유를 잃으면 유치권도 사라집니다.
민법 제665조에 따라 공사대금은 완성된 건물의 인도와 동시에 지급하는 것이 원칙이라 변제기를 언제로 볼지부터 따져야 합니다.

상세 답변

공사대금 유치권의 성립 | 공사대금 유치권의 요건과 다툼

구분	근거 조문	내용
유치권	민법 제320조	물건에 관한 채권, 변제기 도래, 점유
공사대금 지급시기	민법 제665조	완성물 인도와 동시 지급
소유물반환청구	민법 제213조	점유자에게 인도 청구
도급	민법 제664조	일의 완성과 보수 지급 약정

공사대금 유치권의 성립 | 제1 쟁점 — 공사대금 유치권의 성립 요건

유치권이란 다른 사람의 물건을 점유한 사람이 그 물건에 관해 생긴 채권을 변제받을 때까지 물건을 돌려주지 않을 수 있는 권리를 말하며, 민법 제320조에 따라 시공사의 공사대금 채권은 그 건물을 지으면서 생긴 채권이라 견련성이 인정되지만 채권의 변제기가 이미 도래했을 것, 시공사가 건물을 적법하게 계속 점유하고 있을 것이라는 요건이 함께 갖추어져야 하고 이 가운데 하나라도 빠지면 유치권을 주장할 수 없습니다.

그래서 실제 다툼은 대개 점유가 언제부터 어떻게 이어졌는지에 모입니다.

공사대금 유치권의 성립 | 제2 쟁점 — 점유의 실체를 판단하는 기준

법원은 출입문에 유치권 행사 중이라는 현수막을 걸어 두었다는 사정만으로 점유를 인정하지 않고 시공사가 열쇠를 관리하며 사람을 두어 출입을 통제했는지, 경비 용역 계약이나 출입 기록이 있는지 같은 구체적인 사실을 보는데, 경매 개시 뒤에 비로소 점유를 시작했다면 그 유치권으로 매수인에게 대항할 수 없다는 판례도 있어 점유를 시작한 시점이 중요하게 다투어집니다.

공사가 중단된 뒤 현장을 비워 둔 기간이 길다면 점유가 끊긴 것으로 볼 여지도 있습니다.

공사대금 유치권의 성립 | 제3 쟁점 — 소유자 쪽에서 다투는 방법

건물 소유자나 매수인은 민법 제213조의 소유물반환청구권과 민법 제211조의 소유권에 근거해 건물 인도를 청구하면서 유치권이 존재하지 않는다는 확인을 함께 구할 수 있고, 공사대금 자체가 이미 정산되었거나 하자로 감액되어야 한다는 사정, 공사가 계약대로 완성되지 않았다는 사정이 있다면 민법 제664조의 도급 계약 내용을 근거로 채권액을 다툴 수 있습니다.

유치권 다툼이 길어지면 건물 사용이 막히므로 점유이전금지가처분을 먼저 검토하는 것이 유리합니다.

공사대금 유치권의 성립 | 실무 포인트

시공사라면 공사 중단 직후부터 열쇠 관리와 출입 통제, 경비 인력 배치 기록을 날짜별로 남겨 두고 공사대금 내역과 기성고 확인서를 정리해 두어야 하며, 소유자라면 현장 사진과 출입 기록, 공사 중단 이후의 관리 상태를 확인해 실제 점유가 있었는지를 다툴 자료를 모으는 것이 중요합니다.

인천 지역 신축 현장처럼 경매가 함께 진행되는 경우에는 점유 시점이 결과를 크게 좌우합니다.

공사대금 유치권의 성립 | 법무법인 KB의 조력

법무법인 KB 건설·부동산 담당 변호사는 인천 지역 유치권 사건에서 공사 계약서와 기성 내역, 현장 점유 기록을 대조해 유치권이 실제로 성립하는지를 먼저 판단하고, 시공사 쪽이라면 점유를 지키는 방법과 공사대금 청구를, 소유자 쪽이라면 건물 인도와 유치권 부존재 확인 청구를 함께 설계해 다툼을 짧게 마무리하도록 돕습니다.

공사대금 채권의 소멸시효가 언제부터 진행되는지도 민법 제166조에 따라 함께 확인합니다.