건설·부동산분쟁

수원 명도소송 변호사 | 갱신을 거절했는데 버티는 상가 세입자를 내보낼 수 있나요?

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댓글 0건 조회 91회 작성일 26-10-08 09:32

핵심 요약 답변

상가건물 임대차보호법 제10조는 임차인에게 최대 10년의 계약갱신요구권을 주므로 이 기간 안에는 정해진 사유가 있어야 갱신을 거절할 수 있습니다.
차임이 3기에 달하도록 밀렸다면 상가건물 임대차보호법 제10조의8에 따라 계약을 해지할 수 있습니다.
갱신 거절이 정당한데도 나가지 않으면 명도소송으로 점포를 돌려받게 됩니다.

상세 답변

갱신 거절 뒤 버티는 상가 임차인 | 상가 명도의 근거와 절차

구분	근거 조문	내용
계약갱신요구권	상가건물 임대차보호법 제10조	최대 10년 보장
차임 연체 해지	상가건물 임대차보호법 제10조의8	3기 차임액 연체
소유물반환청구	민법 제213조	점유자에게 반환 청구
임대차의 의의	민법 제618조	사용 대가로 차임 지급

갱신 거절 뒤 버티는 상가 임차인 | 제1 쟁점 — 갱신을 거절할 수 있는 경우

계약갱신요구권이란 상가 임차인이 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 계약을 다시 맺자고 요구할 수 있는 권리를 말하며 상가건물 임대차보호법 제10조는 전체 임대차 기간이 10년을 넘지 않는 범위에서 이 권리를 보장하고 있어 임대인은 3기의 차임을 연체한 사실이 있거나 임대인 동의 없이 전대한 경우, 건물을 철거하거나 재건축하려는 경우처럼 법이 정한 사유가 있을 때만 갱신을 거절할 수 있습니다.

단순히 다른 임차인을 들이고 싶다는 이유만으로는 거절하기 어렵습니다.

갱신 거절 뒤 버티는 상가 임차인 | 제2 쟁점 — 차임 연체와 계약 해지

상가건물 임대차보호법 제10조의8은 임차인의 차임 연체액이 3기의 차임액에 이르면 임대인이 계약을 해지할 수 있도록 하고 있는데 여기서 3기는 연속해서 석 달이 밀린 경우만이 아니라 밀린 금액의 합계가 석 달 치에 이른 경우를 말하므로 일부만 내고 일부를 미뤄 온 경우에도 합계를 계산해 보아야 하고 해지는 임차인에게 의사표시가 도달해야 효력이 생기기에 내용증명으로 해지 통지를 보내 도달 날짜를 남기는 것이 일반적입니다.

연체 내역을 월별로 정리한 표가 소송의 기본 자료가 됩니다.

갱신 거절 뒤 버티는 상가 임차인 | 제3 쟁점 — 명도소송의 진행

계약이 끝났는데도 임차인이 점포를 비우지 않으면 임대인은 소유자로서 민법 제213조의 소유물반환청구권과 임대차 종료에 따른 반환청구권을 근거로 건물인도 소송을 내게 되고 소송 중에 임차인이 다른 사람에게 점포를 넘기면 판결을 받아도 집행이 어려워질 수 있어 소송 전에 점유이전금지가처분을 먼저 신청하는 경우가 많으며 판결이 확정되면 집행관을 통해 점포를 돌려받고 밀린 차임은 보증금에서 공제하게 됩니다.

가처분과 본안 소송의 순서를 처음부터 함께 계획하는 것이 중요합니다.

갱신 거절 뒤 버티는 상가 임차인 | 실무 포인트

갱신 거절이나 해지 통지는 반드시 날짜가 남는 방법으로 보내야 합니다.

임차인이 권리금 회수 기회를 주장하며 버티는 경우도 많은데 3기 이상의 차임 연체가 있었다면 권리금 회수 기회 보호가 적용되지 않을 수 있으므로 연체 기록을 정확히 남겨 두는 것이 유리하고 민법 제635조와 달리 상가 임대차는 특별법이 먼저 적용되므로 계약서의 특약과 법이 정한 기간을 함께 비교해 보아야 하며 수원처럼 상권 회전이 빠른 지역에서는 공실 기간을 줄이기 위해 소송 일정을 촘촘하게 관리할 필요가 있습니다.