Q. 보증금 지키기 | 전입신고와 확정일자는 왜 둘 다 해야 하나요?

두 가지가 각각 다른 일을 합니다.
하나라도 빠지면 순위가 밀립니다.
이사 나가는 순간 효력이 흔들립니다.

전입신고와 확정일자가 하는 일 | 두 제도는 무엇이 다른가

「주택임대차보호법」 제3조는 임차인이 주택을 인도받고 주민등록을 마치면 그다음 날부터 제3자에게 대항할 수 있다고 정한다. 이것이 대항력이다.

같은 법 제3조의2는 대항요건을 갖추고 임대차계약서에 확정일자를 받은 임차인이 경매나 공매에서 보증금을 우선하여 변제받을 수 있다고 정한다. 이것이 우선변제권이다. 대항력은 '계속 살 수 있는 힘'이고 우선변제권은 '먼저 받을 수 있는 힘'이라 서로 다른 일을 한다.

전입신고와 확정일자가 하는 일 | 하루의 차이가 순위를 바꾼다

대항력은 인도와 주민등록을 마친 그다음 날부터 생긴다. 그런데 근저당은 접수한 그날 효력이 생긴다.

그래서 이사한 날 집주인이 대출을 받으면 그 근저당이 앞서게 된다. 잔금을 치른 날 바로 전입신고를 하고, 그날 등기 사항을 다시 확인해야 하는 이유가 여기에 있다.

확정일자도 같은 날 함께 받아 두는 편이 안전하다. 미루는 며칠 사이에 순위가 뒤바뀌는 경우가 실제로 생긴다.

전입신고와 확정일자가 하는 일 | 이사를 나가면 어떻게 되나

대항요건은 계속 유지되어야 힘을 갖는다. 보증금을 받지 못한 상태에서 주민등록을 옮기거나 짐을 모두 빼면 그 힘이 사라진다.

그래서 먼저 이사해야 하는 사정이 있다면 임차권을 등기해 두는 방법을 검토한다. 등기가 되면 나간 뒤에도 순위가 유지된다.

가족 중 한 명만 남겨 두는 방식은 사안에 따라 다르게 평가되므로 그것만 믿고 움직이면 위험하다.

전입신고와 확정일자가 하는 일 | 기간에 관한 규정

같은 법 제4조는 기간을 정하지 않았거나 두 해보다 짧게 정한 임대차는 그 기간을 두 해로 본다고 정한다. 임차인은 짧게 정한 기간을 주장할 수도 있다.

계약서에 짧은 기간이 적혀 있어도 곧바로 나가야 하는 것은 아니라는 뜻이다.

다만 갱신을 둘러싼 문제는 별도의 조문으로 정해져 있으므로 기간과 갱신을 섞어서 이해하면 혼란이 생긴다.

전입신고와 확정일자가 하는 일 | 계약 전에 확인할 것

등기 사항에서 앞선 권리가 얼마나 있는지 확인한다. 보증금과 앞선 권리를 더한 금액이 시세에 가까우면 위험이 크다.

건물 전체가 하나의 등기로 되어 있는 다세대 주택은 다른 세대의 보증금까지 함께 봐야 한다.

임대인의 세금 체납 여부를 확인할 수 있는 방법도 마련되어 있다. 계약 전에 요청하는 편이 낫다.

전입신고와 확정일자가 하는 일 | 정리하면

전입신고는 계속 살 힘을, 확정일자는 먼저 받을 힘을 만든다. 둘은 서로를 대신하지 못한다.

그리고 이 힘은 유지되어야 살아 있다. 보증금을 받기 전에 주민등록을 옮기지 않는 것이 먼저다.

관련 법령 (출처)

· 주택임대차보호법 제3조

· 주택임대차보호법 제3조의2

· 주택임대차보호법 제4조

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작성·감수 변호사

본 글은 법무법인 KB 이성기 대표변호사가 검토·감수했습니다. · 최종 확인일 2026년 08월 12일

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