민사·행정

공유 상가 독점 사용 부당이득 소송에서 50대 남매가 차임 감정과 정산 약속 문자로 전부 승소한 사례

전부 승소

작성자 법무법인KB
댓글 0건 조회 13회 작성일 26-11-14 16:12

사건의 개요

아버지에게서 함께 물려받은 1층 점포를 4년 넘게 혼자 식당으로 쓴 오빠를 상대로 50대 남매가 소송을 내 각 3,166만 원의 반환을 전부 인정받은 사례입니다. 의뢰인인 56세 장녀와 52세 차남은 2020년 11월 아버지가 세상을 떠난 뒤 오빠와 함께 점포를 3분의 1씩 상속했는데, 오빠는 2021년 4월부터 동생들과 아무런 약정 없이 그 점포에서 국밥집을 운영하며 사용료를 한 번도 내지 않았습니다. 오빠는 아버지가 생전에 쓰라고 했고 시설비를 들였다며 맞섰으며, 법무법인 KB는 정산을 약속한 오빠의 메시지와 차임 감정으로 무상 사용의 주장과 상계 주장을 하나씩 넘는 데 집중했습니다.

공유 상가 독점 사용 부당이득 다툼에 이른 경위

의뢰인들의 아버지는 경기 남부의 한 상가 건물 1층 점포 한 칸(전용면적 82㎡)을 오래 임대해 왔고, 2020년 11월 3일 세상을 떠나면서 59세 장남과 56세 장녀, 52세 차남 세 자녀가 이 점포를 3분의 1씩 상속해 2021년 2월 9일 상속등기를 마쳤습니다.

✔ 공유자 한 사람이 다른 공유자와 협의 없이 공유 점포 전부를 영업에 써 온 경우 나머지 공유자들이 지분에 해당하는 차임 상당액을 부당이득으로 돌려받을 수 있는지

✔ 아버지가 생전에 쓰라고 했다는 무상 사용 주장과 시설비 4,000만 원으로 맞서겠다는 오빠의 반박을 어떤 자료로 넘을지

✔ 4년 넘는 기간의 차임 상당액을 어떤 기준으로 계산하고, 오빠가 혼자 낸 재산세를 어떻게 반영할지

아버지 생전부터 이 점포를 빌려 쓰던 분식집은 월 차임 180만 원을 내다 2021년 2월 28일 계약이 끝나 나갔고, 동생들이 새 임차인을 찾자고 하는 사이 오빠는 2021년 4월 1일 동생들과 따로 약정을 맺지 않은 채 그 점포에서 국밥집을 열었습니다. 오빠는 처음에는 가게가 자리를 잡으면 월세를 정산하겠다고 했고, 동생들은 형제 사이라 서류를 따로 만들지 않았습니다.

2022년 3월 15일 차남이 '월세 시세대로 우리 몫은 달라'는 메시지를 보내자 오빠는 '올해 안에 정산할게, 조금만 기다려'라고 답했고, 2024년 1월 8일 장녀가 '1년에 한 번이라도 정산하자'고 하자 '코로나 때 진 빚부터 갚고 정산하마'라고 답했지만 정산은 이뤄지지 않았습니다. 그사이 오빠는 점포의 재산세 연 78만 원을 해마다 혼자 냈고, 동생들은 그 금액을 정산할 때 빼 주겠다고 말해 둔 상태였습니다.

2025년 2월 10일 동생들이 함께 내용증명을 보내 그동안의 사용료를 정산하라고 요구하자, 오빠는 아버지가 생전에 그 점포를 자신에게 쓰라고 했고 주방 설비와 인테리어에 4,000만 원을 들였으니 줄 돈이 없다는 답장을 보내왔습니다. 오빠는 그 뒤 동생들의 전화를 받지 않았고, 국밥집은 그대로 영업을 이어 갔습니다.

의뢰인인 장녀와 차남은 2025년 6월 2일 법무법인 KB를 찾아 오빠와 사이가 더 나빠지는 것은 원하지 않지만 4년 넘게 미뤄진 정산만큼은 법으로 정리하고 싶다고 했고, 점포를 비워 달라고 하기보다 사용료를 제대로 받는 쪽을 원했습니다. 법무법인 KB는 두 사람을 대리해 7월 14일 오빠를 상대로 2021년 4월 1일부터 2025년 6월 30일까지 51개월분의 부당이득 반환과 그 뒤 점포 사용을 마칠 때까지 매달의 부당이득 지급을 구하는 소송을 냈습니다.

공유 상가 독점 사용 부당이득 소송에서 법무법인 KB가 세운 청구 전략

법무법인 KB는 형제 사이의 다툼이 감정싸움으로 번지지 않도록 소장에서 비난하는 표현을 덜어 내고, 공유자 각자는 지분 비율에 따라 공유물 전부를 사용·수익할 수 있을 뿐이라는 원칙에서 출발해 오빠가 자기 지분 3분의 1을 넘어 쓴 부분만큼의 이익을 돌려받는 구조로 청구를 세웠습니다. 청구의 근거는 법률상 원인 없이 다른 사람의 재산으로 이익을 얻고 그 사람에게 손해를 입힌 사람에게 반환 의무를 지우는 민법 제741조로 삼았습니다.

조력 포인트 | ① 공유 지분과 독점 사용의 관계

공유란 하나의 물건을 여러 사람이 지분으로 나누어 함께 소유하는 형태를 말하며, 민법은 공유자가 지분의 비율로 공유물 전부를 사용·수익할 수 있다고 정하면서 공유물의 관리는 지분의 과반수로 결정하도록 하고 있습니다. 민법 제211조가 소유자에게 물건을 사용·수익할 권리를 주는 것처럼 동생들의 지분에도 그 몫의 사용·수익권이 있으므로, 오빠가 동생들과 협의 없이 점포 전부를 영업에 쓴 것은 동생들의 지분에 해당하는 사용 이익을 가져간 것이 됩니다.

판례도 과반수 지분을 갖지 않은 공유자가 다른 공유자와 협의 없이 공유물을 혼자 사용하면 다른 공유자들의 지분 비율에 해당하는 차임 상당액을 부당이득으로 돌려주어야 한다고 보아 왔으므로, 법무법인 KB는 오빠가 점포를 쓴 사실 자체보다 그 사용에 동생들의 동의가 있었는지를 다툼의 중심으로 삼았습니다.

조력 포인트 | ② 아버지가 쓰라고 했다는 주장에 대한 반박

오빠는 아버지가 생전에 그 점포를 자신에게 쓰라고 했다고 주장했지만, 아버지가 세상을 떠난 2020년 11월에는 분식집이 그 점포를 빌려 쓰며 월 180만 원을 내고 있었습니다. 법무법인 KB는 분식집과의 임대차계약서와 차임 입금 내역을 내, 아버지 생전에는 오빠가 그 점포를 쓸 수 있는 상태가 아니었고 무상으로 쓰게 하겠다는 약속을 뒷받침할 문서나 증인도 없다는 점을 짚었습니다.

오히려 오빠가 2022년 3월과 2024년 1월에 보낸 '올해 안에 정산할게', '빚부터 갚고 정산하마'라는 메시지는 사용료를 내야 한다는 점을 오빠 스스로 알고 있었다는 사정이어서, 무상 사용에 대한 합의가 없었음을 보여 주는 가장 직접적인 자료가 됐습니다.

조력 포인트 | ③ 차임 감정으로 정한 사용 이익의 크기

법무법인 KB는 주변 상가의 임대 사례만으로 금액을 주장하기보다 법원에 차임 감정을 신청했고, 감정인은 보증금이 없는 경우로 환산한 월 차임 상당액을 2021년 4월부터 2023년 3월까지는 186만 원, 2023년 4월부터 2025년 6월까지는 198만 원으로 보았습니다.

이에 따르면 51개월 동안의 차임 상당액은 24개월분 4,464만 원과 27개월분 5,346만 원을 더한 9,810만 원이고, 동생 두 사람 각자의 지분 3분의 1에 해당하는 금액은 3,270만 원이 됩니다. 분식집이 2021년 2월까지 낸 월 180만 원과 비교해도 감정액이 시세에서 벗어나지 않았다는 점을 함께 정리했습니다.

조력 포인트 | ④ 재산세는 먼저 빼고, 시설비 상계는 막고

오빠가 2021년부터 2024년까지 혼자 낸 점포 재산세는 해마다 78만 원이었으므로 동생 한 사람의 몫은 연 26만 원, 4년 치로 104만 원입니다. 법무법인 KB는 동생들이 정산할 때 빼 주겠다고 했던 이 금액을 청구 단계에서 미리 빼고 각자 3,166만 원으로 청구를 정리해, 재산세를 내세운 상계 주장이 설 자리를 없앴습니다.

오빠가 들였다는 시설비 4,000만 원에 대해서는, 민법 제492조의 상계가 되려면 오빠가 동생들에게 받을 돈이 실제로 있어야 하는데 주방 설비와 인테리어는 오빠의 영업을 위한 것이고 영업을 마치면 떼어 갈 수 있는 것이어서 점포의 가치를 높였다고 볼 자료가 없다는 점을 짚었습니다. 오빠는 시공 견적서만 냈을 뿐 점포의 객관적 가치가 얼마나 올랐는지에 대한 감정은 신청하지 않았습니다.

조력 포인트 | ⑤ 시효 주장과 장래의 사용료

오빠는 소송 중에 차임처럼 3년이 지난 부분은 시효로 소멸했다고도 주장했지만, 공유물을 혼자 써서 생긴 부당이득반환채권은 임대차계약에 따른 차임채권이 아니어서 민법 제162조의 10년 소멸시효가 적용된다는 것이 판례의 흐름입니다. 2021년 4월부터의 청구는 모두 그 기간 안에 있었습니다.

소송 뒤에도 오빠가 점포를 계속 쓸 것이 분명했으므로, 법무법인 KB는 2025년 7월 1일부터 오빠가 점포 사용을 마치는 날까지 동생 한 사람마다 매달 66만 원을 지급하라는 장래의 청구도 함께 구해, 판결 뒤 같은 소송을 되풀이하지 않아도 되게 했습니다.

조력 포인트 | ⑥ 지연손해금과 조정 시도

민법 제748조는 악의의 수익자에게 받은 이익에 이자를 붙여 돌려주게 하지만, 법무법인 KB는 계산을 둘러싼 다툼을 줄이기 위해 그 이자는 구하지 않고 감정 결과에 맞춰 청구를 늘린 서면이 송달된 다음 날부터의 지연손해금만 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조에 따른 연 12%로 구했습니다.

형제 사이의 소송이었던 만큼 변론 과정에서 오빠가 점포를 계속 쓰려면 앞으로의 사용료를 정해 내자는 조정안도 두 차례 제안했지만, 오빠가 무상 사용 주장을 굽히지 않아 판결로 정리하게 됐습니다.

공유 상가 독점 사용 부당이득 소송의 전부 승소 판결

법원은 2026년 8월 27일 피고 오빠가 원고 동생 두 사람에게 각 3,166만 원과 이에 대하여 청구를 늘린 서면 부본이 송달된 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 돈을 지급하고, 2025년 7월 1일부터 점포 사용을 마치는 날까지 매달 각 66만 원을 지급하라고 판결해 의뢰인들은 청구 전부를 인정받는 전부 승소에 이르렀습니다. 법원은 오빠가 동생들과 협의 없이 점포 전부를 4년 넘게 영업에 쓴 이상 동생들의 지분에 해당하는 차임 상당액을 부당이득으로 돌려주어야 한다고 보았고, 아버지가 쓰라고 했다는 주장은 당시 점포가 임대 중이었고 오빠 스스로 정산을 약속한 메시지에 비추어 받아들이지 않았습니다. 시설비 상계 주장은 점포 가치가 늘었다는 증거가 없다는 이유로, 시효 주장은 10년의 소멸시효가 적용된다는 이유로 모두 배척했고, 전부 승소라 의뢰인들은 항소할 일이 없었으며 오빠도 항소하지 않아 판결은 그대로 확정됐습니다.

• 2022년 3월 15일과 2024년 1월 8일 오빠가 보낸 '정산할게', '정산하마' 메시지와 2021년 2월까지 분식집이 낸 월 180만 원의 차임 기록

• 51개월 차임 상당액 9,810만 원을 정한 감정 결과와 동생 한 사람당 3,270만 원에서 재산세 몫 104만 원을 미리 뺀 청구액 3,166만 원

• 점포 가치 증가를 뒷받침할 자료가 없는 시설비 4,000만 원과 10년 소멸시효가 적용되는 부당이득반환채권

가족이 함께 물려받은 부동산을 한 사람이 쓰고 있다면, 형제 사이라는 이유로 말로만 정산을 미루기보다 사용료와 정산 시기를 그때그때 문자나 서면으로 남겨 두는 것이 유리합니다. 공유자 한 사람이 협의 없이 공유물을 혼자 쓰면 다른 공유자의 지분에 해당하는 차임 상당액을 부당이득으로 돌려주어야 하고, 이 채권에는 10년의 소멸시효가 적용되므로 몇 해가 지났더라도 청구할 길이 남아 있습니다. 상대가 혼자 낸 재산세나 관리비처럼 공유자 모두가 나눠 낼 비용이 있다면 청구액에서 미리 빼 두어야 상계 다툼으로 소송이 길어지지 않습니다. 차임 상당액은 주변 시세만으로 다투기보다 법원 감정으로 정하는 것이 결과를 예측하기 쉽고, 앞으로도 사용이 이어질 것으로 보이면 장래의 사용료까지 함께 청구해 두어야 판결 뒤 같은 다툼을 되풀이하지 않습니다.

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