건설·부동산분쟁

착공 조건 설계비 잔금 분쟁에서 50대 건축사가 건축주의 착공 포기 문자를 짚어 전액 회수한 사례

전액 회수

작성자 법무법인KB
댓글 0건 조회 112회 작성일 26-11-09 09:52

사건의 개요

착공할 때 잔금을 준다는 조항을 내세운 건축주에게 설계비 잔금 3,300만 원을 거절당한 50대 건축사가 건축주의 착공 포기 문자를 짚어 전액 회수한 사례입니다. 건축주는 공사비가 올라 착공하지 않기로 했으니 잔금을 줄 조건이 생기지 않았다고 주장했고, 건축허가가 늦어진 탓에 사업을 접게 됐다며 책임을 설계사무소 쪽으로 돌렸습니다. 의뢰인에게는 건축주가 직접 보낸 '땅을 팔기로 해서 공사는 안 하게 됐다'는 문자와, 설계도서 일체를 넘겨받았다는 건축주의 서명 확인서가 남아 있었습니다.

착공 조건 설계비 잔금 분쟁의 경위

의뢰인은 경기 북부의 한 도시에서 직원 일곱 명과 함께 설계사무소 법인을 운영하는 54세 건축사로, 주택과 근린생활시설 설계를 주로 맡아 왔습니다.

✔ 잔금을 착공신고 때 지급하기로 한 조항이 착공하지 않으면 줄 필요가 없는 조건인지, 지급 시기만 정해 둔 불확정기한인지

✔ 건축주가 착공을 포기하고 토지를 팔기로 한 2026년 2월 무렵 잔금의 지급 기한이 이미 도래했는지

✔ 건축허가가 늦어진 원인이 설계사무소에 있어 잔금을 줄이거나 거절할 사유가 되는지

의뢰인 회사는 2025년 3월 10일 건축주와 1층에 상가 두 칸, 2층부터 4층에 주택 여섯 세대를 둔 상가주택의 설계계약을 맺으면서 설계비를 부가가치세를 포함해 6,600만 원으로 정했고, 계약금 20%인 1,320만 원은 계약 당일에, 중도금 30%인 1,980만 원은 건축허가를 신청할 때, 잔금 50%인 3,300만 원은 착공신고를 할 때 받기로 했습니다. 계약금은 그날, 중도금은 7월 14일 허가를 신청한 뒤 7월 18일에 들어왔고, 건축허가는 9월 26일에 났습니다.

허가가 나기까지 구청은 두 차례 보완을 요구했는데, 첫 보완은 건축주가 8월 5일 이메일로 3층의 두 세대를 세 세대로 나누어 달라고 요청해 주차 대수를 다시 맞춰야 했던 데서 생겼고, 두 번째 보완은 바뀐 평면에 맞춘 소방 도면을 내라는 것이었습니다. 의뢰인 회사는 11월 21일 구조·설비·전기 도면을 포함한 실시설계 도서 일체를 건축주에게 넘기면서, 설계도서 일체를 인수했다는 확인서에 건축주의 서명을 받았습니다.

건축주는 2026년 1월 공사비 견적이 예상보다 크게 나왔다며 착공을 미루겠다고 알려 왔고, 2월 16일 의뢰인에게 '땅을 팔기로 해서 공사는 안 하게 됐습니다, 잔금은 없는 걸로 아시면 됩니다'라는 문자를 보냈고, 같은 문자에서 2월 13일 토지 매매계약을 맺었으며 그 잔금일은 5월 말이라고 덧붙였습니다. 의뢰인 회사가 2월 24일 내용증명으로 3월 6일까지 잔금을 지급해 달라고 하자, 건축주는 3월 3일 답신에서 '잔금은 착공할 때 주기로 했고 착공이 없으니 줄 이유가 없으며, 허가가 늦어져 사업을 접게 됐다'고 했습니다.

토지는 아직 건축주 명의로 등기돼 있었지만 5월 말 잔금이 치러지면 소유권이 넘어가고 매매대금도 건축주에게 들어가 버리는 상황이었습니다. 의뢰인은 그렇게 되면 설계비를 받을 길이 막힐까 걱정했고, 소송까지 가면 1년 넘게 걸리지 않을지도 염려하던 끝에 3월 9일 법무법인 KB를 찾았습니다.

착공 조건 설계비 잔금 분쟁에서 법무법인 KB의 조력

불확정기한이란 장래에 발생할 것이 확실하지만 언제 발생할지 모르는 사실에 채무의 이행 시기를 맡겨 둔 것을 말하며, 판례는 그 사실이 발생하지 않는 것으로 확정된 때에도 기한이 도래한다고 봅니다. 법무법인 KB는 착공신고 때 잔금을 준다는 문장을 이 불확정기한으로 읽어야 한다는 점과, 건축주가 스스로 착공을 포기한 날 그 기한이 왔다는 점을 두 축으로 삼고, 토지가 넘어가기 전에 회수 수단을 확보하는 순서를 짰습니다.

조력 포인트 | ① 잔금 조항의 성격 정리

판례는 계약에 붙은 사실이 발생하지 않으면 채무를 이행하지 않아도 된다고 보는 것이 상당한 경우는 조건으로, 그 사실이 발생하지 않는 것이 확정된 때에도 채무를 이행해야 한다고 보는 것이 상당한 경우는 불확정기한으로 봅니다. 설계비는 설계라는 일의 대가로 정해진 것이고 착공 여부는 건축주가 스스로 정하는 일이어서, 착공을 하지 않으면 다 끝낸 설계의 대가를 주지 않아도 된다고 약정했다고 보기는 어렵다는 점을 먼저 짚었습니다.

계약서에도 착공이 되지 않으면 잔금을 면제한다는 문장은 없었고, 계약금과 중도금 역시 계약과 허가 신청이라는 진행 단계에 맞춰 나눠 받도록 짜여 있었습니다. 잔금의 시기를 착공신고에 맞춘 것은 실시설계가 착공 직전까지 보완될 수 있다는 사정을 반영한 것으로 볼 수 있을 뿐, 착공하지 않으면 대가를 포기한다는 뜻으로 읽을 문장은 아니라는 점을 덧붙였습니다.

조력 포인트 | ② 일의 완성과 보수 청구

민법 제664조는 도급을 당사자 일방이 어느 일을 완성할 것을 약정하고 상대방이 그 일의 결과에 대하여 보수를 지급할 것을 약정하는 계약으로 정하고 있습니다. 의뢰인 회사가 완성하기로 한 일은 허가를 받을 수 있는 설계와 착공에 쓸 실시설계 도서였고, 9월 26일 건축허가와 11월 21일 실시설계 도서 인수 확인서가 그 일이 끝났다는 점을 보여 주었습니다.

민법 제665조는 보수를 완성된 목적물의 인도와 동시에 지급하는 것을 원칙으로 삼습니다. 건축주가 서명한 인수 확인서는 목적물인 설계도서가 이미 넘겨졌다는 기록이어서, 남은 것은 잔금을 언제 줄지의 문제일 뿐 줄지 말지의 문제가 아니라는 점을 가압류 신청서와 협의 서면에 그대로 옮겼습니다.

조력 포인트 | ③ 기한이 온 날과 지연손해금

2월 16일 문자에서 건축주는 토지를 팔기로 해 공사를 하지 않는다고 스스로 밝혔으므로, 늦어도 그날에는 착공이 이뤄지지 않는 것이 확정돼 잔금의 기한이 왔다고 정리했습니다. 불확정기한이 있는 채무는 채무자가 기한이 왔음을 안 때부터 지체 책임을 지므로, 그 문자를 보낸 건축주는 다음 날인 2월 17일부터 지체 책임을 진다는 점을 계산의 출발점으로 삼았습니다.

민법 제397조는 금전채무 불이행의 손해배상액을 법정이율에 의하되 적법한 약정이율이 있으면 그 이율에 의한다고 정합니다. 계약서에 지연이율이 없었고 의뢰인 회사는 상인이어서 상법이 정한 연 6%를 적용했으며, 잔금 3,300만 원에 2월 17일부터 갚는 날까지의 일수를 곱해 날짜별 지연손해금 표를 만들었습니다.

조력 포인트 | ④ 허가 지연 주장에 대한 반박

민법 제390조는 채무자가 채무의 내용에 좇은 이행을 하지 아니한 때 채권자가 손해배상을 청구할 수 있게 하면서, 채무자의 고의나 과실 없이 이행할 수 없게 된 때에는 그러하지 않다고 정하고 있습니다. 건축주가 허가 지연을 이유로 잔금을 줄이려면 설계사무소에 책임 있는 채무불이행이 있어야 한다는 점을 먼저 짚었습니다.

첫 보완 요구는 건축주가 8월 5일 이메일로 3층 세대를 나누어 달라고 요청한 데서 비롯됐고, 두 번째 보완 요구도 그 변경에 맞춘 소방 도면이었다는 점을 이메일과 구청의 보완 요구서를 나란히 놓아 보였습니다. 건축주가 허가 신청 뒤 74일 만인 9월 26일 허가를 받았고, 그 가운데 상당 부분이 건축주 자신의 변경 요청에서 생긴 기간이라는 점도 날짜표로 정리했습니다.

조력 포인트 | ⑤ 토지 매각 전 가압류

5월 말 잔금이 치러지면 토지가 넘어가고 매매대금도 흩어질 수 있었으므로, 소송보다 먼저 3월 12일 건축주 명의 토지에 대한 가압류를 신청했습니다. 가압류 신청서에는 설계계약서와 인수 확인서로 피보전권리를, 2월 16일 문자와 5월 말 잔금일로 보전의 필요성을 소명했으며, 법원이 3월 18일 가압류를 결정해 3월 20일 등기부에 가압류 기입등기가 마쳐졌습니다.

건축주는 4월 초 대리인을 통해 협의를 제안해 왔는데, 대리인은 등기부에 가압류가 오른 뒤 매수인이 잔금일 전에 가압류를 정리해 달라고 요구하고 있다는 사정을 함께 알려 왔습니다. 이 단계에서도 법원이 잔금 조항을 최종 판단한 것은 아니어서, 협의가 결렬되면 곧바로 본안 소송을 낼 수 있도록 소장 초안과 날짜별 지연손해금 표를 함께 준비해 두었습니다.

조력 포인트 | ⑥ 시효 점검과 변제 협의

민법은 공사의 설계에 종사하는 사람의 공사에 관한 채권을 3년의 소멸시효에 걸리게 하고 있고, 의뢰인 회사가 상인이어서 상사시효 5년이 거론될 수 있더라도 상법은 더 짧은 시효가 따로 있으면 그에 따르게 합니다. 민법 제166조는 소멸시효가 권리를 행사할 수 있는 때부터 진행한다고 정하고 있습니다. 기한이 온 2026년 2월 16일을 기준으로 하면 시효까지는 여유가 있었지만, 협의가 길어질 경우를 대비해 본안 제기 일정을 정해 두었습니다.

건축주 쪽은 처음에 지연손해금을 내용증명의 기한 다음 날인 3월 7일부터 계산하자고 했으나, 2월 16일 문자를 보낸 사람이 건축주 자신이라는 점을 들어 2월 17일부터 계산한 금액을 유지했습니다. 인수 확인서와 8월 5일 이메일 사본을 건네받아 검토한 건축주 쪽은 5월 중순, 잔금일 전에 전액을 내겠다고 알려 왔습니다.

착공 조건 설계비 잔금 분쟁의 결과

건축주는 2026년 5월 26일 잔금 3,300만 원과 2월 17일부터 그날까지 99일 동안 연 6%로 계산한 지연손해금 53만 7,041원을 더한 3,353만 7,041원을 의뢰인 회사의 계좌로 보내, 의뢰인은 설계비를 전액 회수했습니다. 법무법인 KB는 입금을 확인한 다음 날인 5월 27일 가압류 집행해제 신청을 했고, 건축주와 매수인의 토지 매매는 예정대로 5월 29일 잔금을 치렀습니다. 가압류에 든 비용은 협의에서 각자 부담하기로 정리했고, 본안 소송을 내기 전에 회수가 끝나 설계비 잔금 조항의 의미를 다투는 재판은 열리지 않았습니다.

• 건축주가 직접 보낸 2026년 2월 16일 문자 — 착공 포기가 확정된 날과 지체 책임의 출발점

• 2025년 11월 21일 실시설계 도서 인수 확인서와 9월 26일 건축허가 — 일이 완성돼 넘겨졌다는 기록

• 8월 5일 세대 분할 요청 이메일과 구청의 보완 요구서 — 허가 지연의 원인이 건축주 쪽 변경이었다는 점

착공이나 준공 같은 사건에 잔금 시기를 맞춰 둔 계약은 흔하지만, 그 사건이 일어나지 않으면 대금을 주지 않아도 된다는 뜻으로 읽히는 경우는 생각보다 드뭅니다. 이 사례에서는 설계를 이미 끝내 넘겨준 쪽이라면 착공이 사라진 순간 잔금의 기한이 온다는 법리를 세우고, 그날을 건축주 자신의 문자로 특정한 것이 회수의 바탕이 됐습니다. 건축주가 토지를 팔기로 한 뒤에는 시간이 곧 채권자에게 불리하게 흘렀기 때문에, 본안보다 가압류를 먼저 둔 순서도 결과에 영향을 주었습니다. 설계나 용역 대금을 나눠 받기로 하는 계약서를 쓸 때는 지급 시기의 기준이 되는 사건이 끝내 일어나지 않을 때 어떻게 정산할지를 한 줄 더 적어 두는 것이 나중의 분쟁을 줄이는 데 유리합니다. 이미 거절을 받았다면 도서 인수 확인서와 상대방의 문자, 이메일처럼 날짜가 찍힌 자료를 먼저 모으고 상대방 재산이 처분되기 전에 보전 수단을 검토하는 순서가 회수 가능성을 지키는 길입니다.

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