건설·부동산분쟁

임대차 갱신거절을 통보받은 의뢰인이 거절 사유와 수선 이력을 정리해 조정으로 마무리한 사건

조정 성립

작성자 법무법인KB
댓글 0건 조회 14회 작성일 26-08-10 10:33

사건의 개요

의뢰인은 아이 둘과 사 년째 살던 집의 계약이 끝나 갱신을 요구했는데 집주인은 자신이 직접 들어와 살겠다며 거절했고, 같은 시기에 그 집이 매물로 올라와 있었다. 의뢰인은 이사 비용과 아이의 전학까지 감당해야 하는 상황에 놓였고, 남은 시간은 두 달이 채 되지 않았다.

사건 개요

갱신을 요구한 사실과 거절을 통보받은 사실은 양쪽 모두 인정했다. 쟁점은 거절 사유가 실제로 존재하는지, 그리고 그것을 지금 무엇으로 확인할 것인지였다.

✔ 갱신 요구가 정해진 기간 안에 이루어졌는지

✔ 실거주 사유가 실제로 존재하는지

✔ 그동안의 수선 요청이 어떻게 처리되었는지

의뢰인은 초등학생 아이 둘과 함께 사 년째 같은 집에 살고 있었다. 계약이 끝나기 두 달 반 전 의뢰인은 문자로 갱신 의사를 밝혔고, 집주인은 며칠 뒤 전화로 본인이 들어와 살 예정이라며 거절 의사를 전했다. 통화 내용을 정리한 문자를 의뢰인이 다시 보냈고 집주인은 그 문자에 별다른 이의를 달지 않았다.

문제는 그 무렵 같은 집이 부동산 중개 사이트에 매물로 올라와 있었다는 점이었다. 의뢰인은 우연히 그 게시물을 발견했고, 사진에 찍힌 내부가 자신이 살고 있는 집이라는 사실을 확인했다. 게시물에는 실거주 여부에 관한 언급이 없었고 곧바로 입주가 가능하다고 적혀 있었다.

그동안의 관계도 순탄하지 않았다. 이 년 전부터 욕실 천장에서 누수가 반복됐고 의뢰인은 여러 차례 수선을 요청했지만 그때마다 임시 조치만 이루어졌다. 벽지에 곰팡이가 번진 상태였고 아이 한 명은 그 무렵부터 기침이 잦아졌다.

의뢰인은 화가 난 상태에서 집을 비워 주지 않고 버티겠다고 했다. 그러나 절차 밖에서 대응하면 밀린 차임이나 손해를 두고 다른 다툼이 생기고, 정작 다투어야 할 거절 사유의 문제는 뒤로 밀린다. 무엇을 하지 않아야 하는지를 먼저 정리해야 했다.

조력 포인트

감정의 다툼을 절차의 다툼으로 옮기는 데 집중했다. 두 달이라는 시간 안에서 무엇을 확인해 두어야 하는지가 우선이었다.

조력 포인트 | ① 요구와 거절의 시점 고정

갱신을 요구한 문자와 거절을 확인한 문자를 시간과 함께 정리해 보존했다. 「주택임대차보호법」 제6조의3은 요구가 정해진 기간 안에 이루어질 것을 전제로 한다.

구두로 오간 통화 내용은 곧바로 문자로 정리해 상대에게 보낸 기록이 있었다. 상대가 이의를 달지 않은 상태로 남아 있어 그 자체가 확인 자료가 되었다.

조력 포인트 | ② 매물 게시물의 확보

부동산 중개 사이트의 게시물을 시각 정보와 함께 갈무리해 두었다. 며칠 뒤 그 게시물은 내려갔지만 자료는 남았다.

사진에 찍힌 내부가 의뢰인이 사는 집이라는 점은 가구 배치와 창밖 풍경으로 확인됐다. 이 자료 하나로 거절 사유에 관한 설명이 필요해졌다.

조력 포인트 | ③ 수선 이력의 정리

이 년간의 수선 요청 문자와 임시 조치 후 다시 누수가 발생한 시점을 표로 정리했다. 사진에는 촬영 시각이 남아 있었다.

「민법」 제623조는 임대인이 목적물을 사용·수익하게 할 의무를 진다고 정한다. 반복된 누수가 방치된 사정이 자료로 드러나면서 협의의 무게가 달라졌다.

조력 포인트 | ④ 보증금 확보의 선행

다투는 동안에도 보증금이 안전하게 유지되도록 필요한 조치를 먼저 확인했다. 다툼의 결과와 무관하게 이 부분이 흔들리면 실질적인 손해가 남는다.

「주택임대차보호법」 제7조가 정한 차임 등의 증액 한도도 함께 확인해, 협의 과정에서 무리한 조건이 끼어들 여지를 줄였다.

조력 포인트 | ⑤ 절차 밖 대응의 중단

집을 비워 주지 않고 버티겠다는 계획을 멈추게 했다. 그 방식은 다른 다툼을 부르고 정작 다투어야 할 쟁점을 뒤로 밀어낸다.

대신 이사 일정과 비용을 구체적인 금액으로 산출해 협의의 자료로 만들었다. 감정이 아니라 숫자로 제시되자 논의가 시작됐다.

조력 포인트 | ⑥ 두 개의 안을 준비

갱신을 관철하는 안과, 이사를 전제로 비용과 시기를 조정받는 안을 함께 준비했다. 아이의 학기 일정을 기준으로 두 안의 시점을 맞추었다.

하나만 고집하면 협의가 열리지 않는다. 선택지를 제시하는 방식이 이 사건에서 조정을 만들어 냈다.

결과

양쪽은 조정 절차에서 이사 시기를 학기가 끝나는 시점으로 미루고 이사 비용과 수선 관련 부분을 정산하는 데 합의했다.

• 갱신 요구와 거절의 시점이 기록으로 고정된 점

• 거절 사유와 어긋나는 매물 게시물이 자료로 남은 점

• 반복된 누수와 수선 요청의 이력이 정리된 점

갱신을 둘러싼 다툼은 대부분 기간을 놓치는 데서 진다. 기간을 지켰다면 그다음은 거절 사유가 실제로 존재하는지의 문제이고, 그것은 말한 시점이 아니라 그 뒤의 사실로 확인된다. 이 사건에서 축이 된 것은 며칠 만에 내려간 매물 게시물의 갈무리와 이 년치 수선 요청 문자였다. 다만 이 결과는 그 기록이 남아 있었기에 가능했고, 사정은 사건마다 다르다. 갱신 의사는 기록이 남는 방법으로 전하는 편이 안전하고, 집을 비워 주지 않는 방식으로 맞서지 않는 것이 먼저다.

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