건설·부동산분쟁

상가 건물 인도를 구한 의뢰인이 절차를 지켜 진행해 실제 인도까지 마친 사건

건물인도 완료

작성자 법무법인KB
댓글 0건 조회 10회 작성일 26-08-10 10:36

사건의 개요

의뢰인은 삼 년의 임대 기간이 끝난 상가를 돌려받으려 했으나 임차인이 반년째 비워 주지 않고 있었는데, 주변 사람들은 그냥 문을 잠그면 된다고 조언해 왔다. 새 임차인과의 계약은 이미 미뤄진 상태였고, 그사이 받지 못한 차임도 계속 쌓이고 있었다.

사건 개요

권리가 분명한 사안이었지만 방법을 잘못 고르면 그 권리가 뒤집힌다. 스스로 해결하려는 시도를 막는 것이 첫 번째 과제였다.

✔ 계약 종료가 확정적으로 정리되었는지

✔ 점유를 어떤 절차로 회복할 것인지

✔ 그동안의 사용료를 함께 청구할 것인지

의뢰인은 소유한 상가를 삼 년간 임대했고 계약 기간이 끝났다. 갱신 의사가 없다는 뜻을 기간 만료 전에 문자로 밝혔으나, 임차인은 영업 사정을 이유로 시간을 달라고 했고 그 상태로 반년이 지났다.

그사이 차임 지급도 멈췄다. 임차인은 보증금에서 공제하면 된다는 입장이었고, 의뢰인은 보증금이 이미 밀린 차임과 원상회복 비용에 못 미치는 상태라고 보았다. 정산에 대한 견해가 갈려 있었다.

의뢰인은 새 임차인과의 계약을 두 차례 미룬 끝에 결국 놓쳤다. 손실이 커지자 주변에서 잠금장치를 바꾸거나 짐을 밖으로 내놓으라는 조언이 이어졌고, 실제로 그렇게 하려던 참이었다.

그 방법을 택했다면 권리를 가진 쪽이 오히려 불리한 위치로 바뀌었을 것이다. 짐을 임의로 옮기면 보관 책임까지 따라오고, 분쟁의 성격 자체가 달라진다. 급할수록 절차를 지키는 편이 결국 빠르다는 점을 설명하는 것이 시작이었다. 의뢰인은 이미 반년을 기다린 터라 더 기다리라는 말을 받아들이기 어려워했고, 절차를 밟았을 때 걸리는 시간과 자력으로 해결했을 때 생길 분쟁의 크기를 나란히 놓고 비교해 보인 뒤에야 방향이 정해졌다.

조력 포인트

자력으로 해결하려는 시도를 먼저 막고, 인도와 정산을 나누어 동시에 진행했다. 두 가지를 뒤섞으면 협의도 절차도 길어진다.

조력 포인트 | ① 자력 해결 시도를 중단

잠금장치 교체와 짐 반출을 즉시 중단시켰다. 권리가 있다는 사실과 그 권리를 어떤 방법으로 행사하느냐는 다른 문제이고, 방법을 잘못 고르면 입장이 뒤바뀐다.

임차인의 물건을 임의로 옮기면 보관 책임이 생기고 손해에 대한 다툼이 새로 만들어진다. 번거롭더라도 절차를 밟는 편이 결국 짧다는 점을 자료로 설명했다.

조력 포인트 | ② 계약 종료를 문서로 확정

문자로만 밝힌 갱신 거절 의사를 내용증명으로 다시 정리해 발송했다. 시점과 내용이 분명해지면서 이후 계산의 기준선이 생겼다.

그전에 오간 문자와 통화 기록도 함께 확보해, 기간 만료 전에 의사를 밝혔다는 경위를 시간순으로 정리했다.

조력 포인트 | ③ 인도 청구와 보전 조치를 함께

인도를 구하는 절차를 시작하면서 점유가 다른 사람에게 넘어가지 않도록 보전 조치를 함께 진행했다. 진행 중에 점유자가 바뀌면 절차를 처음부터 다시 하게 된다.

실제로 임차인이 영업을 양도하려던 정황이 있었는데, 보전 조치가 먼저 이루어져 그 위험이 차단됐다.

조력 포인트 | ④ 사용료 상당액을 함께 청구

기간이 끝난 뒤의 점유에 대해 사용료 상당액을 함께 청구했다. 인도만 구하고 이 부분을 빠뜨리는 경우가 많다.

종전 차임을 기준으로 산정하고 주변 시세 자료를 함께 제출해 금액의 근거를 세웠다. 근거가 분명하면 다툼이 짧아진다.

조력 포인트 | ⑤ 보증금 정산을 분리

밀린 차임, 원상회복 비용, 사용료 상당액을 항목별로 나누어 정리하고 보증금과 대조했다. 뭉뚱그리면 협의가 되지 않는다.

원상회복의 범위는 계약서와 입주 당시 사진으로 확인했다. 통상적인 마모와 임차인이 만든 변경을 구분해 다툼의 대상을 좁혔다.

조력 포인트 | ⑥ 집행 단계까지 계획

판결을 받는 것과 실제로 비워지는 것은 다르다. 집행 절차에 필요한 준비를 미리 확인해 두었다.

임차인의 물건을 어떻게 처리할지도 절차 안에서 정리되도록 준비했다. 이 부분을 미리 보지 않으면 마지막 단계에서 시간이 다시 걸린다.

결과

인도 청구가 받아들여졌고 집행 절차를 거쳐 실제 인도가 이루어졌다.

• 자력 해결을 중단해 분쟁이 확대되지 않은 점

• 계약 종료 의사가 문서로 확정된 점

• 보전 조치로 점유 이전 위험이 차단된 점

임대 기간이 끝났는데도 비워 주지 않으면 주변에서 문을 잠그라는 조언이 반드시 나온다. 그러나 그 방법을 택하는 순간 권리를 가진 쪽이 오히려 불리한 위치가 된다. 짐을 옮기면 보관 책임까지 따라오고 분쟁이 새로 만들어진다. 이 사건에서 가장 중요했던 판단은 그 시도를 멈춘 것이었다. 그리고 인도만 구하고 사용료 상당액을 빠뜨리는 일이 흔한데, 기간이 길수록 그 금액이 커진다. 절차가 답답해 보여도 결국은 그 길이 가장 짧다.

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