건설·부동산분쟁

상가 차임 3기 연체 계약 해지를 통보한 60대 건물주가 판결과 협의로 건물인도를 마친 사례

건물인도 완료

작성자 법무법인KB
댓글 0건 조회 11회 작성일 26-10-25 17:50

사건의 개요

다섯 달째 월세를 내지 않은 반찬가게 임차인에게 상가 차임 3기 연체 계약 해지를 통보한 60대 건물주가 판결을 받은 뒤 협의로 건물인도까지 마친 사례입니다. 임차인은 권리금을 받을 수 있게 새 임차인을 소개하겠다며 버텼고, 가게에는 집기와 재고가 그대로 남아 있었습니다. 법무법인 KB는 상가건물 임대차보호법 제10조의8에 따른 해지 요건과, 상가건물 임대차보호법 제10조의4의 권리금 보호가 3기 연체에는 미치지 않는다는 점을 정리해 판결을 받은 뒤 강제집행 전에 이사 날짜를 정하는 협의로 인도를 마쳤습니다.

상가 차임 3기 연체로 계약 해지에 이른 경위

의뢰인은 은퇴 뒤 3층짜리 상가 건물의 월세로 생활하는 60대로, 1층 점포를 4년째 같은 임차인에게 빌려주고 있었습니다.

✔ 다섯 달 연체가 상가건물 임대차보호법 제10조의8의 해지 요건을 채우는지

✔ 권리금 회수 기회를 보장해 달라는 임차인 주장이 받아들여지는지

✔ 판결 뒤 강제집행까지 가지 않고 인도를 마칠 수 있는지

임차인은 보증금 3천만 원에 월세 200만 원으로 반찬가게를 운영했는데, 지난해 가을부터 매출이 줄었다며 월세를 미루기 시작해 다섯 달 동안 한 푼도 내지 않았고, 의뢰인이 여러 번 연락하자 조금만 기다려 달라는 답만 되풀이했습니다.

의뢰인은 연체액이 1천만 원에 이르자 내용증명으로 계약 해지를 통보하고 점포를 비워 달라고 했지만, 임차인은 새 임차인에게서 권리금을 받아야 나갈 수 있다며 버텼고, 가게 문은 닫은 채 집기와 냉장 진열대, 재고를 그대로 두었습니다.

그사이 보증금에서 연체 월세를 빼면 남는 금액이 점점 줄었고, 의뢰인은 다른 사람에게 점포를 빌려줄 수도 없는 상태에서 관리비와 대출 이자를 혼자 감당해야 했으며, 임차인이 점포 열쇠를 다른 사람에게 넘기려 한다는 이야기까지 들려왔습니다.

오래 알고 지낸 임차인과 법정에서 다투는 것이 마음에 걸렸지만 더는 기다릴 수 없다고 판단한 의뢰인은, 점포를 비우게 할 방법을 처음부터 정리해 달라며 임대차계약서와 통장 내역을 들고 법무법인 KB를 찾았습니다.

상가 차임 3기 연체 사건에서 법무법인 KB가 맡은 일

연체 사실은 통장 기록으로 분명했지만, 권리금을 앞세운 임차인의 주장과 점포 안에 남은 짐을 함께 정리해야 실제로 점포를 돌려받을 수 있었습니다.

조력 포인트 | ① 해지 요건의 확인

상가건물 임대차보호법 제10조의8은 임차인의 차임 연체액이 3기의 차임액에 달하면 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 정하므로, 월세 200만 원이 다섯 달 연체돼 1천만 원에 이른 이 사건은 해지 요건을 충분히 채웠고, 내용증명이 임차인에게 도달한 날 계약이 끝났다는 점을 입금 내역과 함께 정리했습니다.

연체가 시작된 달과 금액은 한눈에 보이도록 표로 만들어 소장에 붙였습니다.

조력 포인트 | ② 권리금 주장에 대한 반박

상가건물 임대차보호법 제10조의4는 임대인이 임차인의 권리금 회수를 방해하지 못하도록 정하면서도 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 각 호의 사유가 있으면 그 보호가 미치지 않는다고 정하는데, 3기의 차임액에 이르는 연체는 그 첫 번째 사유이므로 새 임차인을 소개하겠다는 임차인의 요구에 응할 의무가 없다는 점을 분명히 했습니다.

임차인은 이 부분에서는 더 이상 다투지 않고 연체 사실을 인정했습니다.

조력 포인트 | ③ 점유 이전에 대한 대비

임차인이 열쇠를 다른 사람에게 넘기면 판결을 받아도 집행이 어려워질 수 있어 소송에 앞서 점포의 점유를 다른 사람에게 옮기지 못하게 하는 가처분을 신청했고, 법원의 결정이 나오자 집행관이 점포에 고시문을 붙여 임차인이 점유를 넘길 수 없는 상태를 만들었습니다.

이 가처분 덕분에 소송 기간 내내 이어지던 의뢰인의 불안이 크게 줄었습니다.

조력 포인트 | ④ 건물인도 소송

민법 제618조의 임대차가 해지로 끝났으므로 임차인은 점포를 돌려줄 의무가 있고 소유자인 의뢰인은 민법 제213조에 따라 점포의 반환을 청구할 수 있다는 점을 근거로 건물인도와 연체 월세, 해지 뒤 점포를 쓰지 못한 기간의 손해를 함께 청구했으며, 보증금에서 이를 공제하고 남는 금액은 인도와 동시에 돌려주겠다고 밝혔습니다.

임차인은 첫 변론기일에 출석하지 않았고 답변서도 내지 않았습니다.

조력 포인트 | ⑤ 판결 뒤의 협의

판결이 나온 뒤 곧바로 강제집행을 신청할 수도 있었지만 집기와 재고를 옮기고 보관하는 비용이 의뢰인에게 먼저 들고 시간도 걸린다는 점을 고려해, 임차인에게 3주 안에 스스로 짐을 빼면 남은 보증금에서 원상복구 비용 일부를 빼지 않겠다는 조건을 제안했고 임차인은 이를 받아들여 이사 날짜를 정했습니다.

협의 내용은 양쪽이 서명한 확인서로 남겨 두었습니다.

조력 포인트 | ⑥ 인도 당일의 정리

약속한 날 임차인이 짐을 모두 옮긴 뒤 점포의 상태를 사진으로 남기고 열쇠와 출입 카드를 돌려받았으며, 남은 보증금 정산서를 함께 확인한 뒤 바로 송금해 분쟁의 여지를 없앴고, 의뢰인은 그다음 달 새 임차인과 계약을 맺을 수 있었습니다.

정산서에는 공제 항목마다 양쪽이 모두 서명했습니다.